나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509325 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-9 리베라움더레이크플러스 15층1514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라3동행정복지센터"" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주변은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 제15층 제1514호로서,
외벽 : 석재붙임 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 2022-02-11)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 되어 있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용용도지역기타(특별계획구역), 중심상업지역(2012-12-24),
지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-11-09)(접합),
가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경509325 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-9 리베라움더레이크플러스 15층1514호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 337,000,000원

* 토지면적: 9.80㎡ (약 2.96평)

* 토지지분: 9.803㎡ (약 2.97평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 51.58㎡ (약 15.60평)

* 건물지분: 51.5764㎡ (약 15.59평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 사용승인일자: 2022년 2월 11일

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층 건물 중 제15층 제1514호

1.2. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, "청라3동행정복지센터" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재되어 있어 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 곳입니다.

* 교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 토지는 장방형으로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.

* 본건은 북측 및 서측의 도로를 통해 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획상 중심상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 다양한 도로 계획이 인접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 5월 17일 접수된 인천수산업협동조합의 근저당(을2)이며, 채권액은 244,800,000원입니다.

* 이후 설정된 권리인 주식회사운랑의 소유권이전(갑3), 인천수산업협동조합의 임의경매(갑4), 서인천세무서장의 압류(갑5) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 정우영의 소유권이전1번신탁등기말소(갑2)는 이미 말소된 것으로 보입니다.

* 등기부채권 총액은 244,800,000원입니다.

* 임차인 현황:

* (주)더루애김희욱: 보증금 5,000,000원, 차임 300,000원, 전입(사업)일자 2025년 2월 18일, 대항력 없음.

* 신원식: 보증금 0원, 차임 0원, 전입(사업)일자 없음, 대항력 없음.

* 주식회사 이더루김희욱: 보증금 30,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입(사업)일자 2025년 1월 14일, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권개요: 정보 없음)

1.4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 인천광역시 서구 청라동 일대는 활발한 업무시설 및 근린생활시설이 밀집된 상업 지역입니다.

* "청라3동행정복지센터"가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리하며, 공동주택 단지와의 접근성도 좋습니다.

* 오피스텔 및 상가 부지로 이용되는 장방형 토지로서, 상업 시설로서의 입지 가치가 높습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 교통으로는 차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 주요 시설로는 "청라3동행정복지센터"가 있습니다.

* 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시된 임차인 정보상 대항력은 없는 것으로 파악되었으나, 임대차 관계에 대한 추가적인 면밀한 확인이 필요합니다.

* 본 건물은 2022년에 사용 승인된 신축 건물이나, 장기 미납 관리비 발생 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 후순위로 설정된 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 세무서 압류 등 추가적인 공적 제재 여부를 재확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 청라지구 중심상업지역에 위치한 비교적 신축(2022년 준공) 오피스텔로서, 입지 조건이 우수합니다.

* 등기부상 권리 관계가 비교적 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 모든 임차인이 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 다만, 임대차 관계의 실제 내용 및 명도 과정에서의 예상치 못한 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 핵심 상업 지구에 위치하여 장기적인 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 2022년 사용 승인된 신축 건물로, 최신 건축 기준을 충족하며 상품성이 뛰어납니다.

* 건물 전용면적(51.58㎡)은 1~2인 가구 및 소규모 사업 공간으로 적합하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 337,000,000원

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 동일 건물 내 전용면적 21.7044㎡(약 6.57평) 오피스텔의 최근 거래가는 2024년 11월 125,000,000원(7층), 2025년 3월 103,000,000원(20층), 2025년 4월 110,000,000원(23층)으로 확인됩니다.

* 이를 바탕으로 산출한 단위 면적당 가격은 약 4,745,000원 ~ 5,759,000원 수준입니다.

* 본건의 건물 면적 51.58㎡(약 15.60평)에 동일 단위 면적당 가격을 적용 시, 예상 시세는 약 267,700,000원 수준으로 산출됩니다.

* 이는 감정가 337,000,000원 대비 낮은 금액으로, 시세 조사 결과에 기반한 잠재적 수익성을 시사합니다.

* 제시된 JSON 정보의 전용면적(21.7044㎡)과 본건의 건물 면적(51.58㎡) 간의 차이가 존재하므로, 이 점을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.