나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509345 [1] 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 101동 4층404호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천첨단초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 테크노
파크역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 공부상 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 지상35층 건물 중
글로벌캠퍼스푸르지오 제101동 제4층 제404호로서, (사용승인일: 2013.10.15)
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 '아파트'로 이용 중인 것으로 탐문조사됨.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로 대비 등고평탄한 '가장형'의 토지로서, 현황 '공동주택, 업무시설,
판매시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(2010-05-28)(인천글로벌캠퍼스), 광로2류(폭 50m~70m)(
접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별
법>, 상대보호구역(2014-02-11)(송명초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(
인천첨단초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509345 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 190-2 글로벌캠퍼스푸르지오 101동 14층 1404호

용도: 아파트

감정가: 841,000,000원 (8억 4천 1백만원)

토지면적: 46.35㎡ (약 14.02평)

토지지분: 46.3528㎡ (약 14.02평)

건물면적: 115.98㎡ (약 35.08평)

건물지분: 115.98㎡ (약 35.08평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 비OOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 중복사건

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 중복사건

1.2. 건축물 및 토지 정보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (평지붕) 지상 35층 건물 중 101동 14층 1404호

사용승인일: 2013년 10월 15일

토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 '가장형'의 토지로서, 현황 '공동주택, 업무시설, 판매시설' 건부지로 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(인천글로벌캠퍼스), 광로2류(폭 50m~70m), 대로3류(폭 25m~30m), 경제자유구역, 상대보호구역(송명초등학교, 인천첨단초등학교), 성장관리권역

1.3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천첨단초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(인천1호선 테크노파크역)이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호함.

* 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조의 지상 35층 건물 중 14층에 위치함.

주요 설비로는 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 갖추어져 있음.

* 도로 상태

본건은 단지 내 포장도로에 접하고 있음.

1.4. 권리분석

* 등기부 요약

등기부상 말소기준권리: 2020년 06월 30일 접수된 신한은행 근저당권 (을5)

총 채권 금액: 1,170,000,000원 (금 11억 7천만원)

- 신한은행 근저당권: 600,000,000원 (2020.06.30) - 말소 예정

- 비엔케이캐피탈주식회사 근저당권: 570,000,000원 (2022.04.04) - 말소 예정

- 비엔케이캐피탈 임의경매개시결정: 477,499,181원 (2025.05.21) - 말소 예정

- 소유권 이전 등기: 박현미 (2013.12.30), 성종승 (2016.01.05), 성현제 (2020.06.30)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

*주의 문구*: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 확인되지 않더라도 법적 절차 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도의 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'라는 문구가 기재되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않습니다.

1.5. 상권분석

* 주변 상업시설

본건이 위치한 지역은 아파트 단지 외에도 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능함.

주거, 업무, 판매시설 등이 복합적으로 개발된 지역임.

* 아파트 단지 정보

단지명: 송도글로벌캠퍼스푸르지오

세대수: 1703세대

동수: 10개 동

최고층: 45층 (건물 최고 35층)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

1.6. 생활정보

* 교육 환경

인천첨단초등학교 북측 인근에 위치하며, 송명초등학교, 인천첨단초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호함. (상대보호구역)

* 편의 및 문화시설

인천1호선 테크노파크역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리함.

주변에 상업시설이 발달하여 생활 편의성이 높음.

* 주거 환경

송도국제도시 내 위치하여 쾌적하고 현대적인 주거 환경을 갖추고 있음.

1.7. 잠재적 리스크

* 중복 및 유동화 물건

본건은 중복사건으로 진행되고 있으며, 유동화물건이므로 자산유동화전문회사 등에 의해 관리될 수 있습니다. 경매 진행 절차에 변동이 있을 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 미확인 임대차 관계

임차인 현황 상 보증금 인수 금액은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 실제 점유자가 존재하거나 예상치 못한 임대차 관련 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 미상 지상권 관련

'매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 만일 실제로 지상권이 존재할 경우 소유권 행사에 제약을 받을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천 송도국제도시에 위치한 글로벌캠퍼스푸르지오 아파트로, 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 인근 초등학교와 지하철역, 버스정류장이 위치하여 입지 조건이 매우 뛰어납니다. 감정가는 8억 4천 1백만원이나, 최근 실거래가는 115.98㎡ 기준으로 8억 9천 8백만원에서 9억 1천만원 수준을 형성하고 있어 시세 대비 저평가된 가능성이 있습니다. 다만, 중복 및 유동화 물건이라는 점, 임대 관계 미확인 등은 입찰 시 고려해야 할 요소입니다.

1.9. 투자 포인트

* 최고의 입지: 송도국제도시 내 주요 도로 및 지하철역 접근성이 우수하며, 교육 및 편의시설 이용이 편리함.

* 실거래가 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 잘 갖춰진 단지 시설: 1700세대 이상의 대단지로 다양한 커뮤니티 시설을 이용할 수 있음.

* 개발 잠재력: 송도국제도시의 지속적인 개발 및 발전 가능성.

1.10. 시세 분석

최근 2026년 7월에 거래된 동일 단지 유사 면적(115.98㎡)의 실거래가는 898,000,000원 (8억 9천 8백만원) 및 900,000,000원 (9억원)으로 확인됩니다. 본건의 감정가 841,000,000원(8억 4천 1백만원)은 최근 실거래가 평균인 약 8억 9천 9백만원보다 낮은 수준으로, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회로 판단됩니다. 134.96㎡ 면적의 경우 960,000,000원(9억 6천만원)에 거래된 사례가 있어, 본건의 시세는 최소 9억원 이상으로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

최근 실거래가와 감정가, 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 910,000,000원 (9억 1천만원)으로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 평균치를 소폭 상회하는 수준으로, 경쟁력 있는 입찰을 통해 낙찰 받을 가능성이 있습니다.

*참고: 상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 산정된 것으로, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 분석 재확인, 기타 변수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.