나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509376 [1] 인천광역시 동구 송림동 8-666 미래빌라 4동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 '인천동구주민행복센터' 동측 인근에 소재하며, 주위는 아파트, 다세대, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호으로서,
(사용승인일 : 1991.08.05)

외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(2018-11-01)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금 115,000,000원)이 등기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경509376 (1) 사건으로 인천광역시 동구 송림동 8-666 미래빌라 4동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 감정평가액은 70,000,000원이며, 토지 면적은 24.06㎡(약 7.28평)이고 건물 면적은 37.35㎡(약 11.29평)입니다. 본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호이며, 사용승인일은 1991년 8월 5일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 동구 송림동 소재 '인천동구주민행복센터' 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 본건은 남동측으로 폭 약 10미터 내외의 아스콘포장도로에 접하고 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 준주거지역이며, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 8월 28일 접수된 부천시의 압류(징수과-13 515)입니다. 등기사항전부증명서상 선순위 임차권이 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 수 있는 권리입니다.

주택임차권(임차보증금 115,000,000원)이 등기되어 있으며, 이는 매수인에게 인수되는 것으로 기재되어 있습니다.

채권자 한국주택금융공사가 2025년 5월 20일 신청한 강제경매(2025타경509376)가 진행 중입니다.

권리분석상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 등기부등본상 을구 7번의 주택임차권(김영승, 보증금 115,000,000원)이 '인수'로 기재되어 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 중대한 위험이 존재합니다.

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 115,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 5월 6일

확정일자: 2022년 4월 11일

배당신고일자: 2024년 6월 5일

대항력: 있음

비고: 등기부상 '인수' 기재

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 주거용 건물이 밀집한 지역으로, 주변에 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있습니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(37.35㎡)의 물건이 2026년 7월 6일 54,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 유사 연식(1994년식) 및 면적(39.75㎡)의 인근 빌라가 2025년 8월 21일 80,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 70,000,000원과 비교했을 때, 시세 변동성이 존재함을 시사합니다.

1.4. 생활정보

단지 인근에는 '인천동구주민행복센터'가 위치해 있으며, 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 있어 교통 접근성도 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 선순위 임차인의 존재입니다. 등기부등본 및 물건명세서상 임차인의 보증금 115,000,000원이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 매우 높습니다. 이는 권리분석상의 '인수 보증금 합계 0원'이라는 기재와 상반되어, 인수 보증금액에 대한 불확실성과 잠재적 재정 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 건물 준공 연도가 1991년으로 노후화되어 있어 향후 유지보수 비용 증가나 구조적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 동구 송림동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 70,000,000원입니다. 유사 물건의 최근 실거래가를 고려할 때 시세는 54,000,000원에서 80,000,000원 범위로 추정됩니다. 그러나 115,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 가능성은 본건의 매력도를 크게 저해하는 요소입니다. 인수되는 보증금액이 감정가 및 시세보다 높아, 낙찰받더라도 추가적인 재정적 부담이 발생할 위험이 매우 큽니다.

1.7. 투자 포인트

본건의 직접적인 투자 포인트는 크게 부각되지 않습니다. 다만, 만약 임차인 보증금 115,000,000원이 배당으로 전액 변제되어 매수인이 인수하지 않아도 되는 상황이 명확히 확인된다면, 저평가된 시세로 매수할 기회가 될 수 있습니다. 그러나 현재로서는 불확실성이 매우 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정합니다. 권리분석상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 등기부 및 물건명세서상 115,000,000원의 주택임차권이 인수될 가능성이 명확히 존재하는 바, 이에 대한 철저한 확인이 선행되어야 합니다. 만약 보증금이 전액 인수되는 상황을 가정하고, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 65,000,000원 수준의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인 관련 위험을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.