나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경71720 [1] 경기도 남양주시 호평동 285-5 한림로얄팰리스 101동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청솔 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 ""구룡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 중 4층 401호로서
외벽 : 벽돌쌓기 및 석재 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

연립주택(방3, 주방, 화장실 및 욕실2, 현관 등)으로 이용중임.
(내부구조는 별첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비, 화재경보설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

삼각형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-31)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설
설치제한지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상.
기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 호평동 285-5번지, 한림로얄팰리스 101동 4층 401호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경71720 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주택도시보증공사(추정)이며, 감정가는 191,000,000원입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 48.55㎡(약 14.71평)이며, 건물 면적은 59.25㎡(약 17.93평)입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 호평동 소재 구룡초등학교 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제1종일반주거지역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(윤 )

* 보증금: 180,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019.04.16

* 확정일자: 2019.03.21

* 대항력: 있음

* *참고: 보증금 및 차임이 미상인 경우 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함해야 합니다. 본건의 경우 보증금은 명확하나, 차임이 0원인 점과 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 중요합니다.*

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 이전 (황우성, 양명수)

* 주택임차권 (윤경희): 보증금 180,000,000원, 말소: 인수 (전입일자: 2019.04.16, 확정일자: 2021.04.09 - *주어진 정보 중 확정일자 2019.03.21과 차이가 있어 확인 필요*)

* 압류 (국민건강보험공단): 말소기준권리

* 가압류 (주택도시보증공사): 말소

* 강제경매 (주택도시보증공사): 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 등기가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 인수되는 권리:

* 주택임차권 (윤경희): 보증금 180,000,000원 (매수인이 인수할 가능성 높음)

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 호평동은 주거 지역으로서 주변에 아파트 단지 및 다세대주택이 밀집해 있습니다. 근린생활시설도 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 본 물건 자체는 연립주택으로, 배후 주거 수요를 기반으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 4층 401호이며, 철근콘크리트 지붕입니다.

* 건물 이용상태: 연립주택으로 방 3개, 주방, 화장실 및 욕실 2개, 현관 등으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 화재경보 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 본건에는 대항력 있는 임차인(윤 )이 존재하며, 보증금 180,000,000원이 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 이는 실질적인 투자 비용 증가 요인이 됩니다.

* 감정가와 시세 차이: 본건의 감정가는 191,000,000원이나, 제공된 최근 매매 자료에 따르면 유사 면적의 다세대주택이 145,000,000원 ~ 150,000,000원 선에서 거래되었습니다. 이는 본건의 시장 가치가 감정가보다 낮을 수 있음을 시사합니다.

* 혐오시설 유무: 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 있는지 여부를 확인할 수 없습니다. 정확한 판단을 위해서는 현장 방문 및 지도 정보 확인이 필요합니다. (현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시길 권장합니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(180,000,000원)을 매수인이 인수할 가능성이 높아 초기 투자 부담이 클 수 있습니다. 다만, 이를 감안했을 때 실질적인 자본 투입 대비 투자 가치를 면밀히 분석해야 합니다. 감정가와 주변 시세의 차이를 고려하여 실질적인 시장 가치를 재평가하고, 임차인과의 명도 협상 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 조건은 초기 투자 비용을 제외한 순수 입찰가를 낮출 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 향후 주택 시장 동향 및 주변 개발 계획 등을 고려한 시세 상승 잠재력을 파악할 수 있습니다.

* 본 물건이 위치한 지역의 주거 선호도 및 미래 가치 분석을 통해 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 유사 면적(45.84㎡ ~ 55.57㎡)의 다세대주택은 2026년 5월~7월 기준으로 145,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(59.25㎡)을 감안하여 시세를 추정하면, 약 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위로 예상됩니다. 감정가(191,000,000원)는 이 범위의 상단에 해당합니다.

* 인수 보증금 고려: 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 180,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 실질적인 총 매수 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

* 예상 입찰가 산정: ‘인수 보증금’을 제외한 순수 에퀴티(Equity) 가치를 기준으로 입찰가를 산정합니다. 감정가(191,000,000원)에서 인수 보증금(180,000,000원)을 제외한 순수 에퀴티 가치는 약 11,000,000원입니다. 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 임차인 인수 보증금 부담을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서, 순수 에퀴티 가치 및 주변 시세 변동성을 고려하여 예상 입찰가는 15,000,000원에서 25,000,000원 범위로 제안합니다.

* 총 매수 비용 예상:

* 예상 입찰가: 15,000,000원 ~ 25,000,000원

* 인수 보증금: 180,000,000원

* 총 실질 매수 비용: 약 195,000,000원 ~ 205,000,000원

이는 감정가를 상회하거나 유사한 수준이므로, 낙찰 후 임차인과의 원활한 명도 협상 및 추가적인 시장 가치 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.