나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63152 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-36 103동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북서측 인근에
위치하며, 주위는 다세대주택, 각종 근린생활시설, 전/답 등의 농경지 등이 혼재하는
지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 4층 건물 내 제103동 제2층 제201호로서,

외 벽: 인조석붙임 마감 등
내 벽: 미상임.
창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘다세대주택’임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, ‘공동주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역
[전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지
(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역
(전방지역:25km)(보호)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경63152 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 195-36 103동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 236,000,000원

토지면적: 67.96㎡ (약 20.56평)

건물면적: 55.33㎡ (약 16.74평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2017년 4월 (건축물대장 기준)

총 동 수: 3개 동

세대 수: 24세대 (단지 전체 기준)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

총 층수: 4층 (건물 103동 기준)

해당 층: 2층

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ‘고양국제고등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 각종 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로상태:

대상 물건 동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2023년 11월 6일자 국민건강보험공단의 압류 (갑6)

인수되는 권리:

을구 3번 순위의 주택임차권 (채권자: 정은혜)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 250,000,000원

* 전입일자: 2022년 4월 15일

* 확정일자: 2022년 3월 29일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금: 250,000,000원

주의사항: 상기 임차인의 보증금 250,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 인수해야 합니다. 이는 총 매입 비용에 직접적으로 영향을 미칩니다.

1.3. 상권분석

주변 시세:

최근 2026년 5월 매매 사례를 보면, 유사 면적(50.23㎡ ~ 68.77㎡)의 다세대주택이 110,000,000원에서 174,000,000원 사이에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 18일 거래: 68.77㎡, 174,000,000원

* 2026년 5월 27일 거래: 50.23㎡, 140,000,000원

* 2026년 5월 19일 거래: 53.39㎡, 110,000,000원

본 물건의 면적(55.33㎡)을 고려할 때, 최근 거래가격을 기준으로 추정 시세는 약 110,000,000원에서 170,000,000원 범위로 예상됩니다. 이는 감정가(236,000,000원)보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설:

고양국제고등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

건물 편의시설:

건물 내 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 환경:

다세대주택 및 근린생활시설이 밀집된 주거 지역과 일부 농경지가 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

인수되는 임차 보증금:

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 정은혜 씨의 보증금 250,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(236,000,000원)를 초과하는 금액으로, 현재 물건의 시장 가치보다 높은 부채가 존재함을 의미합니다.

부동산 가치 대비 부채 비율:

감정가 236,000,000원에 임차인 인수 보증금 250,000,000원을 합산하면 총 매입 비용은 최소 486,000,000원 이상이 됩니다 (최저 입찰가 236,000,000원 기준). 이는 감정가보다 현저히 높은 금액으로, 물건이 '언더워터(underwater)' 상태일 가능성이 매우 높습니다.

토지이용 규제:

계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설 보호구역 등 다양한 토지이용 규제가 존재하여 향후 재산권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

주변 시설 확인 필요:

제공된 정보만으로는 인근에 혐오 시설이나 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 시설의 존재 여부를 정확히 파악하기 어렵습니다. 실제 현장 방문 및 외부 지도 서비스 등을 통한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 강제경매 절차를 통해 매각이 진행 중입니다. 가장 큰 특징이자 위험 요소는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 250,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이 인수 보증금은 물건의 감정가(236,000,000원)를 초과하므로, 매수 시 상당한 추가 자금 투입이 불가피하며, 현재 시세 대비 높은 위험을 수반하는 투자입니다. 주변 시세는 감정가보다 낮은 수준에서 형성되어 있어, 인수 후에도 금전적 손실을 볼 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 초저가 매수 기회 가능성: 인수되는 부채가 물건 가치를 상회하므로, 이론적으로는 매우 낮은 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다. (다만, 이는 높은 위험을 감수해야 합니다.)

* 추가 개발 또는 시세 상승 기대: 향후 지역 개발 계획이나 시세 상승이 발생할 경우, 부채 부담을 상쇄할 수 있는 잠재력이 있을 수 있습니다. (매우 장기적인 관점에서 접근 필요)

* 임차인과의 협상 가능성: 인수되는 보증금과 관련하여 임차인과 협의를 통해 부담을 줄일 수 있는 방안을 모색해 볼 수는 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 대항력 있는 임차인의 인수 보증금(250,000,000원)이 감정가(236,000,000원)를 초과하는 '언더워터' 상태입니다. 따라서 일반적인 시세나 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것은 매우 위험합니다.

만약 투자자가 이 물건에 입찰하고자 한다면, 이는 인수되는 부채가 향후 배당에서 상당 부분 회수되거나, 매수인이 인수하는 금액이 최소화될 것이라는 가정 하에서만 가능할 것입니다. 현재 제공된 정보만으로는 이러한 가정이 성립하기 어렵습니다.

그럼에도 불구하고, 시장의 변동성 및 잠재적 가치를 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정한다면, 최소한의 위험을 감수한 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

총 예상 매입 비용 (최저 입찰가 10,000,000원 가정 시):

입찰가 + 인수 보증금 = 10,000,000원 + 250,000,000원 = 260,000,000원

이는 감정가 236,000,000원을 초과하며, 인수 후에도 금전적 손실이 발생할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본 물건은 신중한 추가 조사와 위험 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.