나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유일 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대
주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지대로, 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 내 1층 101호 외 5개호로,
외벽 : 벽돌붙임 및 드라이비트마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
바닥 : 내장바닥재 및 타일붙임 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 다세대주택부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대내역 미상임.

나. 건물 외부에 공사 대금 미납으로 유치권 행사중이라는 현수막이 부착되어 있으므로, 경
매진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

유치권신고인 주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자 공사대금 금360,000,000원의 유치권 신고가 있으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 물건은 고양지원 2025타경63105 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

채권자는 새OOOOOOO이며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

1.2. 물건현황

소재지는 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종 드 힐 103동 1층 101호이며, 용도는 다세대주택입니다.

1.3. 감정가 및 면적

감정가는 280,000,000원(2억 8천만원)입니다.

토지 면적은 81.94㎡(약 24.78평)이며, 건물 면적은 66.02㎡(약 19.97평)입니다.

토지 및 건물 지분은 각각 81.94㎡, 66.02㎡입니다.

1.4. 건물정보

건물명은 메종 드 힐이며, 103동 1층 101호입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2024년 01월 08일입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 지상 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 파주읍 봉서리 소재 파주소방서 동측 인근에 위치합니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역 및 군사기지 및 군사시설 보호법상 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 소유권보존은 박원휘(2024.02.07)이며, 말소기준권리는 송파새마을금고의 근저당(240,000,000원, 2024.02.07)입니다.

이 외 다수의 근저당 및 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 731,349,400원입니다.

3.2. 임차인 현황

본 건에는 임차인 이성복이 등재되어 있습니다.

보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있으며, 전입일자는 2024년 06월 27일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 파주읍 봉서리 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* A. '더힐펠리스' 단지 내 연립주택 (2019년식, 67.62㎡, 2층) 거래 사례: 2026년 3월, 150,000,000원 (약 733만원/평)

* B. '문산해비치빌' 단지 내 다세대주택 (2021년식, 61.7㎡, 1층) 거래 사례: 2026년 3월, 122,000,000원 (약 654만원/평)

본건은 2022년식 다세대주택(66.02㎡, 1층)으로, B 거래 사례(2021년식, 61.7㎡, 1층)와 유사한 조건입니다. B 거래 사례의 평당 가격(약 654만원/평)을 기준으로 산정 시, 본건(약 20평)의 시장 가치는 약 130,800,000원(1억 3천 80만원) 내외로 추정됩니다. A 거래 사례의 경우 더 높은 가격대를 형성하고 있습니다.

4.2. 시세 대비 감정가 평가

본건의 감정가는 280,000,000원(2억 8천만원)으로, 최근 거래 사례의 시세(약 1.22억 ~ 1.53억)와 비교 시 상당한 괴리가 있습니다. 감정가가 시세보다 높게 책정되었거나, 시세가 감정가를 하회하고 있을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 파주소방서가 위치해 있으며, 일반적인 다세대 주택 밀집 지역 및 근린생활시설과 농경지가 혼재된 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

건물은 철근콘크리트구조로, 위생 및 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변 환경은 주거지, 근린생활시설, 농경지가 어우러져 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

본건의 가장 큰 리스크는 유치권입니다. 유치권 신고인 주식회사 덕행으로부터 2025년 07월 01일 자로 공사대금 360,000,000원(3억 6천만원)에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명한 상태입니다. 건물 외부에 공사대금 미납으로 인한 유치권 행사 현수막이 부착되어 있어, 본건 진행 시 철저한 확인 및 법적 검토가 필요합니다. 유치권이 성립될 경우, 낙찰자가 추가적인 부담을 떠안거나 법적 분쟁에 휘말릴 수 있습니다.

6.2. 기타 확인사항

* 토지이용계획 상 제한사항(가축사육제한구역, 군사보호구역)이 있습니다.

* 임대내역이 미상으로, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 신축된 다세대주택으로, 입지 및 기본적인 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 감정가와 최근 시세 간 큰 차이가 존재하며, 가장 핵심적인 리스크 요인으로 3억 6천만원 상당의 유치권 신고가 성립 여부 불분명한 상태로 존재합니다. 유치권의 성립 여부에 따라 본건의 최종 인수 비용과 법적 리스크가 크게 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 관련 사항을 면밀히 조사하고 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 유치권 문제가 해결되거나 무효로 판명될 경우, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 최신 연식의 다세대주택으로, 향후 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다.

* 소액으로 수도권 내 부동산 투자를 고려하는 경우, 리스크 대비 수익률 분석 후 신중하게 접근할 만한 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 시세(약 1.22억 ~ 1.53억)와 감정가(2.8억) 간의 큰 차이, 그리고 3.6억원의 불분명한 유치권 존재로 인해 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰 이후 추가 부담액이 크게 달라질 수 있습니다.

만약 유치권이 무효로 판단되거나 낙찰자가 이를 해결할 수 있는 명확한 방안을 확보할 수 있다면, 본건의 시장 가치(약 1.3억 ~ 1.5억) 및 감정가(2.8억)를 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다. 그러나 유치권의 존재 자체만으로도 상당한 위험 부담이 따르므로, 예상 입찰가는 시장 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

이에 따라, 유치권의 불확실성을 감안하여 시장 시세보다 약간 높은 수준에서 보수적으로 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 160,000,000원 (1억 6천만원)

이 금액은 유치권의 성립 여부 및 해결 가능성을 종합적으로 고려한 투기적 접근이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.