나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63105 [1] 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 1층101호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63105 | 소재지: 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 1층101호 | 감정가: 280,000,000원 | 최저가: 137,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호는 고양지원 2025타경63105 (1)이며, 경기도 파주시 파주읍 봉서리 438-3 메종드힐 103동 1층101호 다세대주택이 매각 대상입니다.

감정가는 280,000,000원이며, 토지/건물 일괄매각 방식의 부동산임의경매입니다.

1.2. 물건 상세

전용면적은 건물 66.02제곱미터(약 19.97평)이고, 토지 면적은 81.94제곱미터(약 24.78평)입니다. 다세대주택임을 감안할 때 토지 지분율이 건물 전용면적 대비 양호한 편입니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 101호이며, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있어 주거 시설로서의 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 파주소방서 동측 인근에 위치하며, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 출입이 용이하고 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 편의성 역시 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 생활 정보 및 주변 환경

토지는 자체 지반이 평탄한 사다리형의 다세대주택 부지이며, 서측으로 노폭 약 6m 도로에 접하고 있습니다.

인근의 다세대주택과 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보이나, 대규모 상권 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

2.3. 상권 분석

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있으나, 전형적인 주거 밀집 지역의 소규모 상권으로 판단됩니다.

광역 상권보다는 지역 주민들을 위한 필수적인 생활 업종 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

2.4. 혐오 시설 여부 및 토지 제한

토지이용계획상 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(모든축종 사육제한) 및 제한보호구역(전방지역:25km)으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 가능성에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

감정평가서상 명확한 혐오시설 언급은 없으나, 농경지가 혼재된 지대임을 감안해야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크

3.1. 권리 분석 요약

본건은 소유자 박OO와 채무자 박OO가 동일하며, 채권자 송OOOOOO의 부동산임의경매 사건입니다. 매각 대상은 토지와 건물의 일괄 매각으로 진행됩니다.

임대차 내역은 미상이며, 낙찰 시 점유자에 대한 명도 절차가 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 중대한 리스크는 유치권입니다.

주식회사 덕행으로부터 2025.07.01.자로 공사대금 360,000,000원의 유치권 신고가 접수되었으며, 현재 건물 외부에 유치권 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있는 것으로 확인됩니다.

신고된 유치권의 성립 여부는 불분명하나, 만약 유치권이 성립하고 대항력이 인정된다면 낙찰자가 3억 6천만 원의 채무를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 감정가(2억 8천만 원)를 초과하는 금액이므로, 철저한 법적 검토와 분석 없이는 절대 접근해서는 안 되는 고위험 물건입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 파주시 봉서리 일대 다세대주택으로, 토지 지분이 양호하고 1층 주택이라는 특징이 있습니다.

그러나 신고된 유치권 금액(3억 6천만 원)이 감정가를 상회하는 수준이므로, 투자 수익을 논하기에 앞서 유치권의 성립 여부와 대항력에 대한 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다. 유치권 해결 여부가 본건의 최종 투자 가치를 결정할 것입니다.

4.2. 투자 포인트

1) 유치권 해소 시의 높은 수익률: 유치권이 부인되거나 낮은 비용으로 협의 해소될 경우, 현재 감정가 대비 매우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (High Risk, High Return)

2) 양호한 토지 지분: 다세대주택임에도 불구하고 건물 면적(66.02㎡) 대비 토지 지분(81.94㎡)이 크다는 점은 장기적인 자산 가치 측면에서 긍정적입니다.

3) 1층 선호자 수요: 승강기가 있음에도 불구하고 짐 운반이나 어린 자녀가 있는 가구 등 1층을 선호하는 실수요층에게 매력적일 수 있습니다.

4) 명도 전략: 유치권 문제와는 별개로 점유자에 대한 명도 전략 및 비용도 사전에 충분히 고려해야 합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계