나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12570 [1] 서울특별시 성북구 석관동 340-244 스타캐슬 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은택 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철6호선 ""상월곡역"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트단지,
연립주택, 근린상가, 공원, 대학교 등으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근으로 지하철6호선 ""상월곡역""과 노선버스정류장이 소재하여
대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리드구조 (평지붕 경사지붕) 5층 도시형생활주택(단지형다세대) 내 제2층 제204호로서,

외벽: 석재, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지, 타일, 치장벽돌 마감 등
창호: 하이샷시 이중창 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대)으로 방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생시설 및 상하수도 급배수시설, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설, 공동현관출입통제설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 북측하향경사지대에 평탄하게 조성된 정방형의 대지로 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측에 노폭 3-4m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 역사문화환경보호지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과), 과밀억제권역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12570 (1)

소재지: 서울특별시 성북구 석관동 340-244 스타캐슬 제2층 제204호

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 22.91㎡ (약 6.93평)

건물면적: 29.74㎡ (약 9.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

위치: 본 건은 서울특별시 성북구 석관동 소재 지하철 6호선 상월곡역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린상가, 공원, 대학교 등이 혼재된 일반적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

교통 상황: 차량 접근이 가능하며, 인근으로 지하철 6호선 상월곡역과 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

혐오시설: 주변 지도 분석 결과, 본 물건 인근에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

본 건의 등기부등본상 소유권 보존 등기는 2019년에 이루어졌으며, 이후 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등이 등기되었습니다.

말소기준권리는 2023년 6월 23일자 서대문세무서장의 압류입니다.

말소기준권리보다 후순위로 접수된 권리들(주택임차권, 은평세무서장 압류, 주택도시보증공사의 강제경매)은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 214,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-07-01

* 확정일자: 2022-05-20

* 배당신고일자: 2024-07-17

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약:

등기부상 명시된 주택임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다. '대항력 없음'으로 명확히 기재되어 있어 권리 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주변 시세:

최근 2026년 7월 6일에 서울 성북구 석관동에서 거래된 유사 신축 연립/다세대 주택 정보를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 2018년식 다세대 주택(아람채, 24.89㎡)은 26,300만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,492만원 수준입니다.

* 2008년식 다세대 주택(더하우스6차, 25.85㎡)은 2026년 7월 6일 19,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 2,430만원 수준입니다.

본 건의 건물면적(29.74㎡)을 고려할 때, 아람채의 최근 시세를 적용하면 약 31,400만원, 더하우스6차의 시세를 적용하면 약 21,900만원 수준으로 시세가 추정됩니다.

감정가 대비 분석:

본 건의 감정가(225,000,000원)는 최근 실거래가와 비교 시, 특히 건물 연식(2018-2019년)이 유사한 아람채의 거래가(26,300만원)와 비교하면 다소 낮은 편으로 보입니다. 이는 시세 조사에 기반한 합리적인 입찰가 산정의 중요성을 시사합니다.

(참고: 제공된 전월세 JSON 데이터는 매매 데이터와 동일하여 시세 분석에 활용하지 않았습니다.)

5. 생활정보

건물 구조: 본 건은 철근콘크리트구조의 5층 도시형생활주택(단지형다세대) 건물 내 제2층 제204호입니다. 평지붕 또는 경사지붕 형태입니다.

이용 상태: 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

마감 및 설비:

* 외벽 마감은 석재, 치장벽돌 등이며, 내벽은 벽지, 타일, 치장벽돌 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 이중창입니다.

* 기본적인 위생시설, 상하수도 급배수 시설, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기, 화재탐지 시설, 공동현관 출입통제 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 정보: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되며 인수할 보증금 또한 없습니다. 이는 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되기 때문입니다. 다만, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 상존합니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 언급되어 있습니다. 채권자가 HUG이며, 임차인 정보에도 HUG가 포함된 점은 특이사항으로, HUG의 채권 보전 또는 관련 절차 진행에 따른 특정 이슈가 있을 수 있습니다. 현재 분석으로는 권리 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 성북구 석관동에 위치한 도시형생활주택으로, 지하철 6호선 상월곡역을 도보로 이용 가능한 역세권에 자리 잡고 있어 입지 및 교통 여건이 양호합니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금이나 기타 부담이 없어 권리관계는 매우 명확합니다.

감정가 대비 최근 실거래가(특히 유사 신축 건물)에서 시세 차이가 상당하여, 철저한 시세 조사를 바탕으로 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

'대항력있는 임차인' 및 'HUG 인수조건 변경'과 같은 특이사항은 면밀한 확인이 필요하나, 현재까지의 분석 결과로는 권리 인수 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 여건: 지하철 6호선 상월곡역을 이용한 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

권리관계의 명확성: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 인수하는 권리가 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

시세 차익 가능성: 감정가와 최근 실거래가 간의 격차를 고려할 때, 시세 조사 기반의 합리적인 입찰을 통해 수익률 확보 가능성이 있습니다.

소형 주거 공간으로서의 수요: 도시형생활주택은 소형 주거 공간으로서 꾸준한 수요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 225,000,000원입니다.

주변 유사 신축(2018년식) 다세대 주택(24.89㎡)이 최근 26,300만원에 거래된 점을 감안하면, 본 건(29.74㎡)의 시장 가치는 약 31,000만원 내외로 추정됩니다.

인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 시세와 감정가의 차이를 충분히 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 보수적으로 접근할 경우 감정가 대비 10% 이상 증액한 247,500,000원부터 시작하여, 시장 가격을 반영한 280,000,000원까지 고려해 볼 수 있습니다.

종합적인 예상 입찰가는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 범위 내에서, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.