나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12530 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 40-3 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12530 [1] 서울특별시 동대문구 용두동 40-3 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경12530
• 주소: 서울특별시 동대문구 고산자로 411
• 용도: 근린시설

서울북부지방법원 경매9계 2025타경12530 | 소재지: 서울특별시 동대문구 고산자로 411 | 감정가: 5,838,694,000원 | 최저가: 4,670,955,000원 | 용도: 근린시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12530 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 용두동 40-3

용도: 근린생활시설

감정가: 5,838,694,000원

토지면적: 442.30㎡ (약 133.79평)

토지지분: 442.3㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1073.00㎡ (약 324.61평)

건물지분: 1073㎡

건물 제시외면적: 12.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 감정평가 요약

2.1. 토지감정요항표

본 건 토지는 서울특별시 동대문구 용두동 소재 지하철 2호선 용두역 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집한 지역입니다. 차량 진출입이 용이하고, 지하철 2호선 용두역 및 1호선 제기동역, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지는 인접 도로와 높이가 같고 평탄한 사다리형으로, 현재 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 동측으로 왕복 6차선 포장도로에 접해 있습니다. 토지 이용 계획상으로는 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 건축선 지정 구역에 해당합니다. 공부상 토지 면적과 현황 이용상 큰 차이는 없습니다.

2.2. 건물감정평가요항표

본 건물은 철근콘크리트 구조의 스라브 지붕을 가진 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 샷시입니다. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다. 공부상 건물 면적과 현황 이용상 차이는 없습니다.

3. 상세 보고

3.1. 입지조건

본 물건은 서울 지하철 2호선 용두역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하며, 1호선 제기동역도 인근에 있어 더블 역세권의 교통 이점을 갖추고 있습니다. 주변 지역은 상업시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다. 또한, 동측으로 왕복 6차선 도로에 접해 있어 차량 접근성도 우수합니다. 용두역세권 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 대한 기대감도 있습니다.

3.2. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 '케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'입니다. 일반적으로 임의경매 물건은 낙찰 후 대부분의 권리가 소멸되어 인수 부담이 적은 경우가 많습니다. 다만, 제시외 건물 포함 일괄매각 대상이므로, 이에 대한 추가적인 권리관계 확인이 필요합니다. 유동화 물건이라는 점은 자산 유동화 관련 특수성이 있을 수 있으나, 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 것으로 예상됩니다.

3.3. 상권분석

용두역 및 제기동역을 중심으로 상업 및 주거 복합 지역을 형성하고 있습니다. 근린생활시설, 오피스텔 등이 다수 분포하고 있어 다양한 업종의 상권 형성이 가능합니다. 특히, 인근에 제기동 약령시장이 위치하며, 동대문구는 한방산업 개발 진흥지구로 지정되어 관련 산업 육성 정책이 추진되고 있습니다. 또한, 용두역세권 지구단위계획구역으로 지정되어 역세권 활성화 사업이 진행 중에 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

3.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 용두역, 1호선 제기동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 시설: 상업시설, 오피스텔, 주거 시설이 혼재되어 있으며, 용두역 인근으로 편의시설이 잘 갖춰져 있을 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설은 추가 확인 필요)

지역 특성: 동대문구는 전통적인 상업 및 한방 산업의 중심지 역할을 해왔으며, 최근 역세권 개발 등으로 현대적인 도시 기능이 강화되고 있습니다.

3.5. 잠재적 리스크

임대 관계: 현재 임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 협의 및 명도 절차 진행에 따른 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

제시외 건물: 제시외 건물 12.00㎡가 포함되어 일괄 매각되므로, 해당 부분에 대한 법적 검토 및 처리 방안을 사전에 확인해야 합니다.

토지 이용계획: 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 등 개발 시 관련 규제를 받을 수 있습니다.

혐오시설: 주변 검색 결과, 동대문환경자원센터(음식물처리시설)가 용두공원 지하에 위치하고 있으나, 지상 공원화 등으로 주민 반대를 설득하여 운영되고 있는 시설로, 본 물건과의 직접적인 영향은 제한적일 수 있으나, 잠재적 민감 요인으로 고려할 수 있습니다.

3.6. 종합 의견

본 물건은 용두역 초역세권에 위치하며, 주변 상권 및 교통 환경이 우수하여 투자 가치가 높은 것으로 판단됩니다. 다수의 상업시설 및 오피스텔이 밀집한 지역으로, 상업용 건물로서의 잠재력이 높습니다. 또한, 역세권 개발 계획 등이 진행 중인 지역으로 향후 가치 상승이 기대됩니다. 다만, 임대 관계 미상, 제시외 건물 포함, 토지 이용계획상의 규제 등은 투자 전 반드시 확인하고 대비해야 할 사항입니다.

3.7. 투자 포인트

더블 역세권 입지 (2호선 용두역, 1호선 제기동역)

상업 및 오피스텔 밀집 지역으로 높은 유동인구 및 잠재 수요 확보

용두역세권 활성화 사업 추진 지역으로 미래 가치 상승 기대

동측 6차선 도로 접함으로 뛰어난 접근성

한방산업 진흥지구 지정 등 지역 개발 호재 보유

일괄 매각 및 제시외 건물 포함으로 인한 시세 차익 가능성 (정확한 권리 및 현황 파악 필수)

법원 정보

서울북부지방법원 경매9계