나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12597 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141 라온채 9층 201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 ""쌍문초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 다세대, 아파트 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 구분건물 내 2층 201호로서,
외벽 : 벽돌쌓기 마감, 석재붙임 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 화재발신기, 주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약4.5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.09.10~2029.9.9(지목도로한정)).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등은 미상임.
- 민간임대주택등기 되어 있음(등기사항전부증명서 참고).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141 라온채 9층 201호에 대한 경매 물건 정보를 분석한 것입니다.

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12597 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 460-141 라온채 9층 201호

건물 용도: 도시형생활주택 (집합건축물대장상 도시형생활주택(단지형다세대))

건축년도: 2020년 (사용승인일 2021-01-29)

감정가격: 229,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물 면적: 29.71㎡ (약 8.99평) (전용면적)

토지 면적: 22.31㎡ (약 6.75평) (구분건물 건부지)

제시외 면적: 토지 및 건물 제시외 면적 없음

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 "쌍문초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하는 주거지대입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 201호입니다.

외벽은 벽돌쌓기 및 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다.

토지는 완경사지대의 평탄하게 조성된 가장형 토지로서, 구분건물의 건부지로 이용되고 있습니다.

남서측으로 약 4.5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.09.10~2029.09.09, 지목도로 한정)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 10월 10일자 김미현 외 1명의 가압류(100,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부요약상 확인되지 않으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

임차인: 김연슬

보증금: 221,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2021-06-11

배당신고일자: 2025-05-21

대항력: 있음

비고: 본건 경매개시결정(2025타경12597)은 임차인 김연슬이 신청한 강제경매이며, 해당 임차인은 대항력이 있습니다.

민간임대주택 등기가 되어 있습니다.

* 인수되는 권리:

물건명세서에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 등은 해당사항 없음)

다만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지는 않을 것으로 보입니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 쌍문동 일대는 주거지역으로 형성되어 있으며, 주변에 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 분포하고 있습니다.

가장 최근 매매 사례 중 본건과 유사한 조건의 물건은 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 1일 거래된 보하티빌17차(2021년 준공) 28.76㎡, 3층 물건이 25,400만원에 거래되었습니다. 본건의 면적(29.71㎡) 및 준공연도(2021년 1월 사용승인)와 유사합니다.

* 2026년 5월 4일 거래된 669-3번지(2014년 준공) 38.04㎡, 5층 물건은 20,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 5월 2일 거래된 삼성시티(2020년 준공) 59㎡, 5층 물건은 41,500만원에 거래되었습니다.

본건의 감정가 229,000,000원은 유사 면적 및 준공연도의 최근 실거래가(25,400만원)와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: "쌍문초등학교"가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거환경: 조용한 주거지대 내에 위치하여 안정적인 생활이 가능합니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스, 화재발신기, 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김연슬씨는 보증금 221,000,000원에 대해 대항력을 갖추고 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 낙찰자가 직접 보증금을 인수하지 않아도 되는 것으로 보이나, 임차인의 배당요구 및 실제 배당 여부에 따라 명도 관련 분쟁 또는 추가적인 비용 발생 가능성이 존재합니다. 임차인의 전입일자 및 확정일자가 2021년 6월 11일로, 소유권 보존 등기일(2021년 2월 4일) 및 이사일자(2021년 6월 11일) 등을 고려할 때 주택임대차보호법상의 대항력 요건을 갖춘 것으로 보입니다.

* 토지거래계약 허가구역: 지정기간(2024.09.10~2029.09.09) 내 지목이 '도로'로 한정된 경우 토지거래허가구역에 해당하나, 이는 구분건물 자체의 취득에 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 법규의 변동 가능성은 항상 유의해야 합니다.

* 건물 노후화: 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 속하나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 도봉구 쌍문동의 주거지역에 위치한 도시형생활주택으로, 쌍문초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 연식 또한 최신에 속하여 상품성이 좋습니다.

그러나 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 비록 낙찰자가 보증금을 직접 인수하지 않는 것으로 분석되더라도, 임차인이 배당을 통해 자신의 권리를 완전히 변제받지 못할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 임차인의 현황 및 배당 예측에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울특별시 도봉구 내의 우수한 입지 조건.

* 비교적 신축 건물로 내부 상태 양호 예상.

* 쌍문초등학교 인접으로 교육 환경 우수.

* 대중교통 이용 편리.

* 감정가 대비 합리적인 수준의 인근 시세 형성.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 229,000,000원입니다.

유사 면적 및 준공연도의 최근 실거래가(25,400만원)를 고려할 때, 감정가는 시장 시세에 부합하거나 약간 낮은 수준으로 보입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 221,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 낙찰자가 직접 인수하는 금액은 없을 것으로 추정됩니다.

따라서, 임차인과의 명도 문제가 원만히 해결된다는 가정 하에, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 229,000,000원 ~ 245,000,000원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가는 법적 권리 분석 및 시세 분석을 기반으로 산정되었으나, 임차인의 대항력 유무 및 배당금 수령 여부에 따라 실제 인수해야 할 금액이 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 법적 권리 분석에 대한 전문가 상담을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.

* 주변 시설 검토: 본건 인근에는 쌍문초등학교와 같은 교육시설 및 주거밀집지역, 근린생활시설이 소재하고 있어, 일반적으로 혐오시설이 위치할 가능성은 낮다고 판단됩니다. 위성 사진 및 지도 정보 상 특이사항은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.