나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12565 [1] 서울특별시 강북구 번동 449-22 삼보힐 6층 601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강북구 번동 소재 ""수유역(지하철 4호선)"" 남측 인근에 위치하며, 주
위는 공원, 각급 학교, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""수유역(4호선)
""이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제6층 제601호로서,
외벽 : 석재 및 판넬 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 업무시설(오피스텔)으로 이용중임. (후첨""내부구조도""등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 옥내 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

대상토지 동측으로 노폭 약 10미터 내외, 남측으로 약 25미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(수유·번동 지구단위계획구역, 가로구역별 최고높이 제한구역), 일
반상업지역(입안), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합
) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군
사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축선(3m 건축선 지정구역(
세부사항은 건축과 문의))

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.
-현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 폐문·부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하
였음. 공부상 업무시설(오피스텔)로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와
동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면
도를 첨부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12565 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 번동 449-22 삼보힐 6층 601호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2010년

총 층수: 15층

1.2. 건물 개요

구조: 철근콘크리트구조

외벽: 석재 및 판넬 마감

창호: 하이샷시 창호

전용면적: 18.90㎡ (약 5.7평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 토지 정보

토지면적: 3.43㎡ (총), 3.4274㎡ (지분)

토지 지분: 3.43㎡ (약 1.03평)

이용 현황: 오피스텔 및 근린생활시설 건부지

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 90,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

"수유역(지하철 4호선)"" 남측 인근에 위치.

주변: 공원, 각급 학교, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대.

전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입 가능.

인근 노선버스정류장 및 지하철 4호선 "수유역" 소재.

교통 편의성은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2023년 02월 02일자 양천구(서울특별시) 압류 (갑15)

총 채권액: 431,136,525원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사(김 )

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-08

확정일자: 2022-09-26

배당신고일자: 2024-08-01

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사는 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출함.

* 유

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-05-20

대항력: 없음

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

"지상권"은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 등기부 요약에 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요함.

모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

대상 물건은 지하철 4호선 수유역 인근에 위치하며, 주변에는 주택가와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있음.

인근 탐문조사상 공부와 동일하게 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 것으로 조사됨.

4.2. 시장 동향

최근 3년간 삼보힐 오피스텔 실거래 사례 분석 (제공된 JSON 정보 기준):

* 2024년 2월, 19.6㎡ (6층) 9,000만원 실거래

* 2024년 2월, 39.2㎡ (9층) 16,100만원 실거래

* 2026년 5월, 18.9㎡ (15층) 14,900만원 실거래

본건은 18.90㎡ 면적으로, 2026년 5월 15층 거래가 14,900만원으로 가장 유사함.

2024년 2월 6층 거래가 9,000만원으로, 해당 거래가는 현재 시점에서 다소 낮게 형성된 것으로 보임.

2010년 준공된 건물로, 신축 건물 대비 감가상각 요인이 있을 수 있으나, 수유역 역세권 오피스텔로서 꾸준한 수요가 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지하철 4호선 수유역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

인근에 버스 정류장이 소재함.

주변에 공원, 학교, 근린생활시설 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

5.2. 주거 환경

주택가와 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

건물 내부 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기, 옥내 소화전 등이 갖추어져 있음.

주변 환경 분석 결과, 반경 700m 내 유흥시설 및 성범죄자 수는 0으로, 서울 평균(4.29) 대비 안전한 환경을 제공함.

거주 점수는 보통(68점)이며, 교통(51점), 생활(53점), 교육(62점) 측면에서 양호한 수준을 보임.

인근에 학교(서울수송초등학교 0.5km, 번동중학교 0.6km) 및 편의시설(이마트에브리데이 수유시장점 0.48km)이 소재함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못했음.

건축물 현황도상의 평면도와 실제 내부 구조가 상이할 수 있으므로, 경매 진행 시 재확인이 필수적임.

6.2. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항 및 특수물건정보가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 추가 확인이 필요함. 이는 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 수 있음.

6.3. 기타 권리 (미확인 권리)

등기부상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 인수 여부 및 그 영향력을 파악하기 어려움.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 4호선 수유역 역세권에 위치한 오피스텔로, 18.90㎡의 소형 면적임.

권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

최근 실거래가를 고려할 때, 적정 수준의 투자 가치가 있을 것으로 판단되나, 현장 미확인, HUG 인수조건 변경, 미확인 지상권 등 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

8. 투자 포인트

수유역 초역세권 오피스텔로서 안정적인 임대 수요 기대 가능.

소형 면적으로 1인 가구 및 소규모 사업체에 적합.

최근 실거래가 대비 가격 경쟁력 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

본건 면적(18.90㎡)과 유사한 최근 실거래 사례는 2026년 5월 15층 18.9㎡ 물건의 14,900만원임.

감정가 90,000,000원 (2025년 기준)과 비교 시, 현재 시세 반영이 필요함.

2024년 2월 6층 19.6㎡ 물건이 9,000만원에 거래되었으나, 이는 현재 시점에서는 다소 낮은 가격으로 판단됨.

보증금 인수 부담이 없으므로, 이를 고려하여 입찰가를 산정.

다만, 현장 미확인, HUG 인수조건 변경, 미확인 지상권 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

유사 면적의 최근 거래가(14,900만원)와 감정가(9,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 입찰가로 105,000,000원에서 120,000,000원 사이를 고려해볼 수 있음.

※ 위 예상 입찰가는 현재까지의 정보에 기반한 추정치이며, 현장 답사 및 추가적인 권리 분석, 물건 상태 확인 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.