나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12573 [1] 서울특별시 중랑구 신내동 455-4 성우스타팰리스 201동 OO OOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 중랑구 신내동 소재 ""서울신내초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 주상용건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제302호로서,
(2016.05.31. 사용승인)

외벽: 외장 석재붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 도시형생활주택으로 이용중임. (후첨 ""건물개황도"" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 대체로 등고 평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서, 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 8미터, 북서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<신내동 455-4>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

<신내동 455-5>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

<신내동 455-3>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.


<신내동 455-9>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(관할교육청에확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

<신내동 456-8>
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12573 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 신내동 455-4 성우스타팰리스 201동 3층 302호

용도: 도시형생활주택

감정가: 320,000,000원

토지면적: 32.62㎡ (약 9.87평)

건물면적: 51.22㎡ (약 15.49평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사지인파이낸스대부

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 중랑구 신내동 소재 "서울신내초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 8일자 망우동새마을금고 근저당권 (을4)

* 주요 권리 내역 (말소 기준 권리 이후):

* 2022년 5월 3일자 주식회사지인파이낸스대부 근저당권 (을7) - 경매 신청 채권자

* 2024년 7월 3일자 중랑세무서장 압류 (갑6)

* 2024년 10월 14일자 중랑구 압류 (갑7)

* 2025년 5월 19일자 주식회사지인파이낸스대부 임의경매 개시 결정 (갑8)

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 5일

* 대항력: 있음

* 비고: 권리분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 권리분석 요약:

* 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 다만, 상기 임차인 현황에 명시된 김 및 김 임차인은 모두 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다.

* 본 건의 "인수 보증금 합계"는 0원으로 기재되어 있어, 법적으로 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 대항력은 존재하므로, 임차인과의 관계, 실제 점유 및 사용 현황, 추가적인 법적 분쟁 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 특히 보증금이 0원임에도 대항력이 있다는 점은 특이사항으로, 경매 진행 시 관련 사항을 추가 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 31일, 신내동 395-15번지 로뎀하이빌A.B동(2023년식, 다세대) 56.71㎡ (약 17.15평)이 49,900만원에 직거래되었습니다. (평당 약 291만 원)

* 2026년 5월 16일, 신내동 494-101번지 진산하이츠(1994년식, 다세대) 39.77㎡ (약 12.03평)이 19,000만원에 중개거래되었습니다. (평당 약 158만 원)

* 2026년 5월 1일, 신내동 493-46번지 로뎀하이빌(2019년식, 연립) 51.02㎡ (약 15.43평)이 47,200만원에 중개거래되었습니다. (평당 약 306만 원)

* 본 건과의 비교:

* 본 건은 성우스타팰리스 201동 3층 302호, 51.22㎡ (약 15.49평), 2016년식 도시형생활주택입니다.

* 최근 매매 사례 중 51.02㎡ 면적의 연립주택(2019년식)이 47,200만원에 거래된 사례가 있어, 본 건과 유사한 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 가장 최근 실거래가인 2023년식 신축 다세대의 평당가(약 291만 원)를 적용할 경우, 본 건(15.49평)의 시장 가치는 약 4억 5천만 원 이상으로 추정됩니다.

* 감정가(3억 2천만 원) 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 환경: 서울신내초등학교 북서측에 위치하며, 인근에 다세대주택, 연립주택, 아파트, 주상용 건물, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 소재합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울신내초등학교가 인접하여 도보 통학이 용이합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시세 조사를 통해 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 , 김 임차인 모두 대항력이 있는 것으로 명시되어 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 법적 인수 보증금은 없다는 의미일 수 있습니다. 그러나 대항력 자체가 소유권 이전 후에도 임차권을 유지할 수 있는 권리이므로, 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차에 따른 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다. 임차인의 실제 계약 내용, 추가적인 채무 관계 등을 반드시 확인해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 상태, 설비 작동 여부, 수리 필요성 등을 확인할 수 없습니다. 이로 인해 예상치 못한 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 복잡한 권리관계: 다수의 근저당 및 압류가 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리들이 경매로 인해 소멸되지만, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 재건축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 중랑구 신내동에 위치한 도시형생활주택으로, 인근에 교육시설 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호합니다. 2016년에 사용 승인된 건물로 비교적 양호한 상태를 유지할 것으로 보입니다.

감정가는 3억 2천만 원이나, 최근 유사 면적의 매매 사례가 4억 7천만 원 이상임을 감안할 때 상당한 시세 차익이 기대되는 물건입니다.

그러나 본 물건의 가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인'의 존재입니다. 보증금이 0원이고 인수 보증금 합계가 0원이라 할지라도, 대항력의 효력으로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한, 내부 확인이 불가능하다는 점도 추가적인 위험 요소입니다.

따라서 시세 차익 가능성이 높은 만큼, 잠재적 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 현저히 낮아 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접, 다양한 주거 및 상업 시설 혼재로 주거 가치가 높습니다.

* 건축 연도: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 320,000,000원

* 건물면적: 51.22㎡ (약 15.49평)

* 최근 실거래가 분석:

* 유사 면적(51.02㎡)의 연립주택(2019년식)이 472,000,000원 (평당 약 306만 원)에 거래됨.

* 신축 다세대(56.71㎡, 2023년식)는 499,000,000원 (평당 약 291만 원)에 거래됨.

* 본 건의 면적과 건축 연도를 고려 시, 평당 약 290만 원 ~ 300만 원 수준의 시세를 적용할 수 있습니다.

* 이를 적용하면 본 건의 시장 가치는 약 4억 5천만 원 ~ 4억 6천 5백만 원 수준으로 추정됩니다.

* 리스크 요인:

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 0원, 인수 보증금 0원 명시)

* 내부 현장 확인 불가

* 입찰가 산정:

* 감정가(3억 2천만 원)는 현재 시세 대비 약 30% 이상 낮은 수준입니다.

* 대항력 있는 임차인 존재 및 내부 확인 불가라는 리스크 요인을 고려하여, 시장 시세의 하단부와 감정가 사이에서 신중하게 접근해야 합니다.

* 인수 보증금이 0원임을 감안하면, 임차인 관련 위험을 법률적으로 명확히 해소할 수 있다면 시세에 근접한 가격도 고려 가능합니다.

* 하지만 불확실성을 감안하여, 감정가 대비 110% ~ 120% 수준으로 시작하는 것을 권장합니다.

* 따라서 예상 입찰가는 3억 8천만 원 ~ 4억 2천만 원 범위에서, 해당 리스크에 대한 정확한 법률 검토 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

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