나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12549 [1] 서울특별시 도봉구 도봉동 583-33 반석빌 디동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 「북서울중학교」 동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대ㆍ연립주택 등이 밀집한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(1호선:도봉역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상5층건 내 제5층 제502호로서
(사용승인일: 2013.03.25)
- 외벽: 석재붙임 마감 등,
- 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방3, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 노폭 약 4 ~ 6m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역(7층이하),고도지구(28m이하),소로3류(폭8m미만)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,교육환경보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12549 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 도봉동 583-33 반석빌 디동 5층502호

용도: 다세대주택

감정가: 235,000,000원

토지 면적: 30.90㎡ (약 9.35평)

토지 지분: 30.90㎡ (약 9.35평)

건물 면적: 54.50㎡ (약 16.49평)

건물 지분: 54.50㎡ (약 16.49평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축물 사용승인일: 2013년 3월 25일

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 도봉구 도봉동에 위치하며, 북서울중학교 동측 인근의 다세대 및 연립주택 밀집 지역에 자리하고 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 남동측 인근에 지하철 1호선 도봉역과 다수의 간선 및 지선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브 지붕의 5층 건물 중 5층 502호이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일, 창호는 새시 창호로 마감되어 있습니다.

이용상태

본 물건은 방 3개, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

본건 북측 및 동측으로 폭 약 4~6m의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 고도지구(28m 이하)

* 소로3류(폭 8m 미만)(접합)

* 가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>

* 교육환경보호구역(최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경보호에관한법률>

* 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

* 과밀억제권역<수도권정비계획법>

3. 권리분석

현재 등기부등본 상의 권리관계는 아래와 같습니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(이경연)

- 보증금: 204,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2021-03-22

- 확정일자: 2021-01-05

- 배당신고일자: 2023-04-17

- 대항력: 있음

- 권리분석상 본 임차인 이경연 씨는 전세권설정(을8, 2021-03-22 접수) 및 주택임차권(을9, 2023-04-17 접수)을 보유하고 있으며, 두 권리 모두 '인수'로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 해당 보증금 204,000,000원을 인수해야 함을 의미합니다.

- '말소기준권리'는 을8 전세권설정(2021-03-22 접수)입니다.

- 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 204,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하는 상황이므로 투자 시 매우 신중한 검토가 필요합니다.

* 등기부 요약

- 소유권보존 (오숙녀, 2013-03-28)

- 소유권이전 (손형윤, 2013-06-28)

- 전세권설정 (이경연, 2021-03-22, 금204,000,000원, 인수)

- 주택임차권 (이경연, 2023-04-17, 금204,000,000원, 인수, 전입일자: 2021-03-22, 확정일자: 2021-01-05)

- 소유권이전 (이동근, 2021-03-22)

- 압류 (영등포세무서장, 2021-05-04, 말소)

- 압류 (시흥세무서장, 2021-05-06, 말소)

- 압류 (국민건강보험공단, 2021-07-15, 말소)

- 압류 (국민건강보험공단, 2021-09-16, 말소)

- 압류 (영등포구(서울특별시), 2022-11-22, 말소)

- 가압류 (근로복지공단, 2025-03-27, 금5,609,990원, 말소)

- 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-05-16, 204,000,000원, 말소) - 본 경매 사건의 개시 결정 권리입니다.

- 압류 (연수세무서장, 2025-11-28, 말소)

- 총 등기부채권액: 413,609,990원

* 공부와의 차이: 해당 사항 없음

* 기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대 관계는 미상임 (단, 권리분석상 임차인 이경연 씨의 전세권/임차권이 인수됨)

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026-10-06. 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 등기부상 명시된 인수되는 권리 확인 필요)

4. 상권분석

본 물건은 다세대 및 연립주택이 밀집한 순수 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 인근에 별도의 대규모 상업 시설이나 상권이 형성되어 있지 않아, 주로 단지 내 또는 인근 주거 지역 주민을 대상으로 한 근린 생활 업종의 상권이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 1호선 도봉역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 이용 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 편의시설 정보는 지도 검색 필요)

* 교육시설: 북서울중학교가 인근에 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

* 주거환경: 조용하고 안정된 주거 지역의 특징을 가집니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크 요인은 보증금 204,000,000원을 인수해야 하는 임차인(이경연 씨)의 존재입니다. 이 금액은 매수인의 총 실질 부담액에 직접적으로 반영됩니다.

* 보증금 총액 불일치 가능성: 물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 전세권 및 주택임차권이 '인수'로 명시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다. 등기부등본 상의 '인수' 표기를 우선으로 고려해야 합니다.

* 주변 시세 대비 높은 감정가: 대항력 있는 임차인 인수 부담을 고려했을 때, 감정가 235,000,000원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 고도지구, 교육환경보호구역 등 일부 토지이용계획 상 제한 사항이 존재하여 향후 건축 등 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 별도의 지도 검색 결과, 현재까지 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설(유해시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 도봉구의 안정된 주거 지역에 위치하며 교통이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 2억 4백만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 부담이며, 이는 투자 수익률을 크게 낮출 수 있는 요인입니다. 따라서 본 물건의 경매 참여는 이러한 인수 부담을 충분히 상쇄할 수 있을 만큼 낮은 가격으로 낙찰받을 경우에만 신중하게 고려해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 도봉동 일대의 꾸준한 주거 수요를 기반으로 합니다.

* 저가 낙찰 시 수익 기대: 임차인 인수 부담을 고려한 매우 낮은 가격으로 낙찰받는다면, 향후 시세 상승을 통해 수익을 기대할 수 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 총 실질 부담액 확보: 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 실질 부담액이 주변 시세보다 현저히 낮도록 전략적인 입찰이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 본건의 건물 면적(54.50㎡, 약 16.49평)을 고려할 때, 유사한 조건의 최근 실거래가(2017년 준공, 59.93㎡, 278,000,000원)는 약 1530만원/평의 가격대를 보입니다. 이를 적용 시 본건의 시장 가치는 약 252,300,000원 수준으로 추정됩니다.

본건은 보증금 204,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 있으므로, 총 실질 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 수준이 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

총 실질 부담액 목표: 약 250,000,000원 (시장 가치 하단부)

인수 보증금: 204,000,000원

이에 따라 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 = (목표 총 실질 부담액) - (인수 보증금)

예상 입찰가 = 250,000,000원 - 204,000,000원 = 46,000,000원

위 산정식을 바탕으로, 보수적인 관점에서 50,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

이 경우 총 실질 부담액은 50,000,000원(입찰가) + 204,000,000원(인수 보증금) = 254,000,000원이 되어, 추정 시장 가치 범위 내에서 투자가 가능할 것으로 판단됩니다. 하지만 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 인수되는 임차인의 권리 관계에 대한 면밀한 재확인이 필수적입니다.

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