나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12541 [1] 서울특별시 성북구 하월곡동 46-73 코업스타클래스 28층 101-2802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 하월곡동 소재 6호선 지하철 ""월곡역(동덕여대)"" 서측 인근에 위
치며 주위는 오피스텔, 아파트, 주.상용복합 빌딩, 쇼핑센터, 점포, 음식점, 단독주택, 다세
대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통
이용의 편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 41층 건내 28층 101-2802호로서,
외벽 : 석재 및 외장 판넬, 페어그라스 등 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

아파트(별첨 '내부구조도' 참조)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평탄한 토지로 주.상복합 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 주위로 광대로 및 소로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(자세한 사항은 도시계획과 별도확인), 도로(접합),
철도(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-11-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협
조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
건축선(2019-04-18).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기(구분지상권) 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12541 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 하월곡동 46-73 코업스타클래스 28층 101-2802호

* 용도: 아파트

* 감정가: 1,740,000,000원

* 토지면적: 36.08㎡ (약 10.9평)

* 건물면적: 166.87㎡ (약 50.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건

* 주의사항: 토지 별도등기(구분지상권) 있음

* 특수물건정보: 중복사건

1.1. 소재지 및 기본 사항

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* 본 물건은 서울특별시 성북구 하월곡동에 위치한 코업스타클래스 아파트 28층 101-2802호입니다.

* 지하철 6호선 월곡역(동덕여대)에서 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위에는 오피스텔, 아파트, 주상복합 빌딩, 쇼핑센터, 점포, 음식점, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 면적 및 용도

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* 아파트로 사용 중이며, 건물 전용면적은 166.87㎡ (약 50.5평)입니다.

* 토지 면적은 36.08㎡ (약 10.9평)입니다.

* 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 기타 기본 정보

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* 본 건은 중복으로 진행되는 경매 사건입니다.

* 감정가는 17억 4천만원입니다.

2. 입지조건

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2.1. 주변 환경 및 교통

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* 본건은 지하철 6호선 월곡역(동덕여대)에서 서측으로 인접해 있어 교통이 매우 편리한 지역에 위치합니다.

* 인근에 다수의 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주변은 오피스텔, 아파트, 주상복합 빌딩, 쇼핑센터, 점포, 음식점 등 다양한 상업 및 주거 시설이 혼재하는 복합 상권입니다.

2.2. 건물 구조 및 외관

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* 건물은 철근콘크리트 구조의 41층 건물이며, 본건은 28층에 위치합니다.

* 외벽은 석재 및 외장 판넬, 페어그라스 등으로 마감되어 있습니다.

* 창호는 샷시 이중창입니다.

* 본 건이 소재한 코업스타클래스는 2010년 7월에 사용 승인된 건물로, 지하 5층, 지상 41층 규모의 주상복합 단지입니다.

* 총 세대수는 226세대로 파악됩니다.

* 건물 내에는 주거 시설 외에도 업무시설, 판매시설, 문화 및 집회시설 등이 포함되어 있습니다.

3. 권리분석

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3.1. 임차인 분석

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* 임차인: 이지원 (이지원)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 02월 05일

* 확정일자: 2025년 02월 05일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않으며, 소액임에도 불구하고 배당 순위에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 있으니 주의가 필요합니다.

3.2. 등기부 권리 분석

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* 소유권이전1번신탁등기말소 (2011-07-29)

* 근저당: 한화손해보험주식회사 (2016-09-30) 731,400,000원

* 근저당: 웰컴저축은행주식회사 (2018-04-11) 180,000,000원

* 근저당: 주식회사레이나스타일 (2020-04-29) 500,000,000원

* 10번 근저당부채권 압류: 기술보증기금 (2025-04-16)

* 10번 근저당부채권 압류: 김완경 외 2명 (2025-04-25)

* 임의경매: 주식회사레이나스타일 (2025-05-16) 1,116,694,822원 (채권자)

* 임의경매: 웰컴저축은행 (2025-05-30) 156,487,219원 (채권자)

* 총 등기부채권 총액: 1,411,400,000원

3.3. 소멸되지 않는 권리

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 토지 을구 4번, 5번(2010년 7월 28일)의 구분지상권 설정 등기가 있습니다. 이는 낙찰 후에도 존속하므로 주의해야 합니다.

4. 상권분석

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4.1. 상권 특성

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* 본건은 지하철 6호선 월곡역 초역세권에 위치하며, 주변에 오피스텔, 아파트, 상업 시설이 발달한 주거 및 상업 복합 지역입니다.

* 월곡역 일대는 유동인구가 꾸준히 발생하는 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 활성화된 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

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* 쇼핑센터, 점포, 음식점 등 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주변에 홈플러스 월곡점도 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

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5.1. 아파트 단지 정보

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* 아파트명: 코업스타클래스

* 건설사: 극동건설

* 준공년도: 2010년 7월

* 규모: 총 2개동, 지하 5층, 지상 41층 (본건 28층)

* 총 세대수: 120세대 (아파트 기준, 총 세대수는 226세대)

* 주차: 총 주차 대수는 1,278대로, 가구당 약 5.65대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다. (주차 정보 상이함, 상세 확인 필요)

5.2. 편의 및 교육 시설

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* 단지 내 및 주변에 다양한 편의시설이 위치해 있습니다.

* 주변에 서울일신초등학교가 위치해 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 해당 지역은 일부 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지 구분지상권

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* 본건 토지에 설정된 구분지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리입니다. 이는 토지의 사용 및 처분에 제약을 줄 수 있으며, 향후 재산권 행사 시 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로 반드시 상세한 권리 분석과 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 중복 사건 진행

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* 동일 물건에 대해 여러 경매 사건이 중복으로 진행되고 있습니다. 이는 경매 절차의 취소, 변경, 또는 중복 낙찰의 가능성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 최신 경매 진행 상태를 확인해야 합니다.

6.3. 권리 관계 및 총 채권액

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* 등기부상 다수의 근저당 및 압류가 설정되어 있으나, 경매 절차에서 대부분 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액 14억 1,140만원은 감정가 17억 4천만원보다 낮아 채권 총액 기준으로 인한 유찰 가능성은 낮아 보입니다.

6.4. 혐오시설 유무

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* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 아파트 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 조사를 통해 추가적인 사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

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본건은 서울 성북구 하월곡동에 위치한 코업스타클래스 아파트로, 지하철 6호선 월곡역 초역세권에 자리하여 교통이 매우 편리하며 주변 상업 및 주거 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 41층 높이의 아파트 중 28층이라는 좋은 층수와 166.87㎡ (약 50.5평)의 넓은 면적을 가지고 있습니다. 하지만, 토지에 설정된 '구분지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다는 점은 가장 큰 리스크 요인입니다. 이 구분지상권의 성격과 범위, 그리고 실제 재산권 행사에 미치는 영향을 철저히 파악해야 합니다. 또한, 중복으로 진행되는 경매 사건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 분석한 후 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

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* 초역세권 입지로 뛰어난 교통 환경 보유

* 풍부한 생활 편의시설 및 상업 시설 인접

* 서울 도심 접근성이 우수하여 직주근접 수요 기대

* 코업스타클래스는 지역의 랜드마크로 높은 인지도 보유

9. 예상 입찰가

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최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적(170.45㎡, 약 51.6평)의 35층 매물이 2026년 6월 27일에 16억 원에 거래되었습니다. 본건은 166.87㎡ (약 50.5평)의 28층으로, 감정가는 17억 4천만원입니다.

토지에 설정된 소멸되지 않는 구분지상권이라는 중대한 리스크가 존재하므로, 시세보다 낮은 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다. 구분지상권의 영향력과 향후 시장 상황을 고려했을 때, 보수적으로 접근하여 15억 5천만원에서 16억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 구분지상권에 대한 추가적인 법률 검토 및 현장 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 강력히 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.