나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12595 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 373-1 양우내안애애플 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

▷ 기호 ""1, 2, 3""
본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장안동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 이루어진 노선상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

▷ 기호 ""4""
본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 ""장안동사거리"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등으로 이루어진 후면 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 배치되어 제반 대중교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

▷ 기호 ""1, 2""
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제13층 제1303호 및 제15층 제1508호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

▷ 기호 ""3""
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제16층 제비1601호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.


▷ 기호 ""4""
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 제9층 제903호로서,
외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

▷ 기호 ""1, 2, 3"" : 오피스텔로 이용중임.

▷ 기호 ""4"" :도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

▷ 기호 ""1, 2"" : 장방형으로서, 업무시설(오피스텔), 공동주택(도시형생활주택) 및 근린생활시설 등의 터로 이용중임.

▷ 기호 ""3"" : 장방형으로서, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등의 터로 이용중임.

▷ 기호 ""4"" : 대체로 장방형으로서, 공동주택 등의 터로 이용중임.

인접 도로상태등

▷ 기호 ""1, 2"" : 본건 동측 및 북측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

▷ 기호 ""3"" : 본건 동측 및 남측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

▷ 기호 ""4"" : 본건 동측 및 서측으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

▷ 기호 ""1, 2""(장안동 373-1)
일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

▷ 기호 ""3""(장안동 373-3)
일반상업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

▷ 기호 ""4""(장안동 382-2),
일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

1.1. 1.사건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12595 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO

1.1. 2.물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 373-1 양우내안애애플 13층1303호

용도: 오피스텔

건물명: 양우내안애애플

해당 층: 13층

1.2. 면적 정보

토지면적: 3.35㎡ (약 1.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.64㎡ (약 5.64평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장안동사거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 이루어진 노선상가지대로이며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 배치되어 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 등기들이 있으며, 을구 3번으로 2025년 6월 17일 접수된 주택임차권(권리자: 김세원, 권리금액: 115,000,000원)이 존재합니다. 말소기준권리인 갑 14번 강제경매(채권자: 신용보증기금)보다 선순위에 있는 권리입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원 (1차 보증금 감액분 15,000,000원 포함 시 총 115,000,000원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-28

* 확정일자: 2022-07-11

* 배당신고일자: 2025-06-04

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 참고사항에 따르면, 2025년 6월 17일 접수된 을구 3번 주택임차권은 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 총 115,000,000원의 보증금 전액이 인수될 가능성이 있음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 장안동사거리 인근은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 상가지대로 형성되어 있어 유동인구 및 배후수요가 있을 것으로 판단됩니다.

4.2. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 "양우 내안애 애플" 오피스텔의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2025년 11월 (15층): 8,950만원

* 2025년 11월 (15층): 8,950만원

* 2026년 4월 (12층): 8,000만원

최근 거래가는 8,000만원에서 8,950만원 사이로 형성되어 있으며, 이는 감정평가액 101,000,000원보다 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 시설

건물에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 편의 시설

본 건 소재지 주변으로는 다수의 근린생활시설, 상점, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다. (주변 지도 검색 결과, 인근에 유해 시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 할 가능성입니다. 이는 부동산의 실제 취득 가격을 크게 상승시키는 요인이 됩니다.

6.2. 시장 가치 대비 높은 인수 부담

최근 시세가 8,000만원 ~ 8,950만원 수준임에도 불구하고, 인수해야 할 보증금이 115,000,000원이라는 점은 본 물건의 시장 가치 대비 높은 부담으로 작용합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동의 오피스텔로, 위치 및 교통 여건은 무난하나, 대항력 있는 임차인으로 인한 115,000,000원의 보증금 인수 부담이 가장 큰 특징입니다. 최근 시세보다 높은 인수 금액으로 인해 투자 가치 판단에 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 인근의 업무 및 상업 지구에 위치하여 기본적인 수요가 있습니다.

* 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영을 위한 목적 투자 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(8,000만원 ~ 8,950만원)와 감정가(101,000,000원)를 고려할 때, 본 건은 대항력 있는 임차인의 보증금 115,000,000원 전액을 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다. 이는 부동산의 실질적인 취득 원가를 크게 높이므로, 예상 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 합니다.

시장 가치(약 8,950만원)에서 인수 보증금(115,000,000원)을 제외할 경우, 이론적으로는 마이너스 금액이 됩니다. 따라서, 본 물건은 인수 부담이 시장 가치를 초과하는 과다 채무 상태로 판단됩니다.

현실적인 입찰가는 매우 낮게 책정될 수밖에 없으며, 위험 부담을 고려하여 시장 거래가와 감정가를 크게 하회하는 수준에서 결정될 가능성이 높습니다.

보수적인 관점에서, 잠재적 위험을 고려한 예상 입찰가는 10,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 125,000,000원에 달하게 되어, 최근 시세보다 높지만, 인수되는 권리의 특수성을 감안한 매우 투기적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.