나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51507 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 65-5 토브하우스 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 ""둔촌고등학교"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로 제반주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 길동역(지하철 5호선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통이용여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층/지상7층 건물 내 제3층 제304호로서
(사용승인일 : 2017.05.12)
외벽 : 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이샤시 이중창호임.

이용상태

본건은 공부상 사무소로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접필지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 현황 '공동주택 및 근린생활시설'건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북동측으로 노폭 약 8m 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

본건의 경우 집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나, 탐문조사시 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 사무소로 등재되어 있으나, 탐문조사시 주거용으로 이용중인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경51507 (1)

. 소재지

서울특별시 강동구 둔촌동 65-5 토브하우스 3층 304호

. 용도

근린상가

. 감정가

247,000,000원

. 면적

토지 면적: 17.18㎡ (약 5.20평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 39.23㎡ (약 11.86평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

. 경매 구분

부동산 강제경매

. 채권자

오OO

. 특이사항

대항력 있는 임차인 존재.

집합건축물대장상 용도는 사무소이나, 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됨.

. 특수물건정보

대항력 있는 임차인

2. 입지조건

. 주변 환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 "둔촌고등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하여 전반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다. 특히, 최근 대규모 아파트 단지 개발이 이루어져 지역의 현대화 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

. 건물 구조 및 현황

본건은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕의 지하 1층/지상 7층 건물 내 제3층 제304호입니다. 사용승인일은 2017년 5월 12일이며, 외벽은 석재붙임, 창호는 하이샤시 이중창호로 마감되어 있습니다. 건물에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

. 토지 현황

인접 도로 및 필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 '공동주택 및 근린생활시설' 건부지로 이용 중입니다. 남동측 및 북동측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있습니다.

. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 제3종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

. 말소기준권리

2023년 5월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (금액: 202,678,584원)가 말소기준권리입니다.

. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

. 임차인 현황

* 임차인: 오

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 8월 27일

* 확정일자: 2021년 7월 23일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있을 수 있습니다. 비록 경매 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 이는 배당받지 못한 보증금에 대한 법적 해석에 따른 것일 수 있으며, 실제로는 임차인의 보증금 250,000,000원이 낙찰자가 부담해야 하는 위험으로 작용할 수 있습니다.

. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전, 소유권 이전(매매) 기록 등이 확인됩니다. 가장 최근 권리로는 2023년 5월 30일 주택도시보증공사의 가압류가 있으며, 2025년 5월 22일 오기쁨의 강제경매 개시 결정(본건 사건)이 등기되어 있습니다.

4. 상권분석

. 주변 시설

인근에 둔촌고등학교가 있으며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다. 대규모 아파트 단지 개발("올림픽파크포레온")로 인해 향후 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

. 혐오시설 유무

현재까지 검색된 정보와 자료를 통해 본건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 혐오시설의 영향은 거리 및 유형에 따라 다르게 나타날 수 있습니다.

5. 생활정보

. 편의시설

인근 지하철 5호선 길동역 이용이 가능하며, 버스 노선도 다양하게 운행 중입니다. 생활 편의 시설은 주변 근린생활시설 및 주거 단지 내 시설을 이용할 것으로 예상됩니다.

. 주거 및 상업 환경

본건의 공부상 용도는 사무소이나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되어 주거 환경으로 활용될 가능성이 있습니다. 주변 지역은 주택과 상가가 혼합된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

. 임차인의 대항력

본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 오 의 존재입니다. 보증금 2억 5천만원 전액을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으며, 이는 예상 투자금액을 크게 증가시킬 수 있습니다.

. 공부상 용도와 실제 이용 현황 불일치

집합건축물대장상 '사무소'로 등재되어 있으나, 실제로는 '주거용'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이는 향후 양성화 과정이나 매각 후 용도 변경 시 복잡한 문제가 발생할 수 있으며, 관련 법규 위반 소지가 있을 수 있습니다.

. 토지 이용계획 및 제한 사항

제3종일반주거지역 외 다수의 도시관리계획상 제한사항이 존재하여 향후 토지 이용에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 강동구 둔촌동의 역세권 인근에 위치한 근린상가입니다. 지하철 5호선 길동역 이용이 편리하고, 최근 대규모 주택 개발로 인해 지역 환경 개선 및 상권 활성화가 기대되는 장점이 있습니다. 그러나 무엇보다 대항력 있는 임차인이 2억 5천만원의 보증금을 안고 있으며, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 불일치하는 점은 매우 신중하게 고려해야 할 중대한 리스크 요소입니다. 이러한 권리 관계 및 용도 불일치 문제를 해결하기 위한 추가적인 비용과 노력이 필요할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

. 역세권 입지

지하철 5호선 길동역과의 접근성이 양호하여 교통이 편리한 입지를 가지고 있습니다.

. 지역 개발 호재

주변 대규모 아파트 단지 개발로 인해 향후 지역 발전 및 상권 활성화 가능성이 존재합니다.

. 소형 면적

토지 및 건물 면적이 소형으로, 비교적 적은 투자금으로 접근할 수 있는 장점이 있습니다 (단, 임차인 보증금 인수 시 투자금액 증가).

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2억 4천7백만원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 오 의 보증금 2억 5천만원이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높은 금액입니다. 또한, 공부상 용도와 실제 이용 현황이 달라 발생하는 불확실성 및 추후 관련 비용을 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 감정가 이하로 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 임차인 보증금 인수 여부 및 이로 인한 추가 비용을 명확히 파악한 후, 본건의 잠재적 가치와 보유 기간 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 권리 분석 및 현황 조사를 통해 인수해야 할 정확한 금액을 확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.