나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51444 [1] 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층708호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 ""강동역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 ""강동역""이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 정도임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층 / 지상 10층 건 내 7층 708호(사용승인일 2020.10.14)로서,
외벽 : 석재 붙임 마감 등,
내벽 : 벽지 도배 마감 등,
창호 : 샷시 및 유리 마감 등임.

이용상태

오피스텔(내부 일부 복층 구조)으로 이용 중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 기계식주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 등고 평탄한 대체로 정방형의 토지로 업무시설, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 방향으로 노폭 약 8m 내외, 북서측 방향 및 북동측 방향으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-15)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 ""주택임차원설정등기"" 되어 있음.
┌o 임차보증금 : 금 210,000,000원
│o 임대차계약일자 : 2022.11.16
│o 확정일자 : 2022.11.17(금 210,000,000원)
└o 임차권자 : 정성호
※ 기타 자세한 내용은 등기사항전부증명서 참조.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 정성호)로부터 2026. 06. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51444 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 천호동 167-73 에스아이팰리스 7층 708호

용도: 오피스텔

감정가: 215,000,000원

토지면적: 5.70㎡ (약 1.72평)

토지지분: 5.700000000000001㎡ (약 1.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 18.08㎡ (약 5.47평)

건물지분: 18.08㎡ (약 5.47평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 지하철 5호선 강동역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경으로는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 공공시설 및 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 1층, 지상 10층 건물 내 7층 708호이며, 2020년 10월 14일에 사용승인을 받았습니다.

이용 상태는 오피스텔로, 내부 일부 복층 구조를 갖추고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당합니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 김서연

보증금: 4,200,000원

차임: 700,000원

대항력: 없음

비고: 소액 임차인으로, 보증금 회수에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (정성호)

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

확정일자: 2022.11.17

전입일자: 2022-12-21

배당신고일자: 2024-11-14

대항력: 없음

비고: 해당 임차인에 대해 주택도시보증공사(HUG)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 본 건 낙찰 후 임차인이 대항력을 행사하지 못함을 의미하며, 등기부등본 상 주택임차권(을1)은 말소 예정으로 확인됩니다.

등기사항전부증명서상 소유권 보존, 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등기 등이 확인됩니다. 현재 등기부상 최고 권리는 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑5)이며, 등기부채권 총액은 213,630,159원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 천호동 일대는 지하철 5호선 강동역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 복합 지역으로, 일대 상권이 활발합니다.

인근에 다양한 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔)이 밀집하여 배후 수요가 풍부한 편입니다.

특히, 본건과 같이 전용면적이 작은 소형 오피스텔은 1인 가구 또는 소규모 사업자를 대상으로 한 임대 수요가 꾸준히 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 강동역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 시내 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 롯데마트, 롯데슈퍼 등 대형 마트 및 각종 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 녹지 및 휴식 공간: 올림픽공원, 강동그린웨이 등 대규모 공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육 시설: 주변에 초, 중, 고등학교가 위치하고 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호 측면도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정성호 관련 대항력 문제: '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는 임차인'으로 언급되었으나, 상세 임차인 현황 및 등기부등본 상 '대항력 없음' 및 '말소 예정'으로 분석됩니다. 다만, HUG의 확약서 내용이 최종적으로 법적 효력을 가지는지, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 문구는 구체적인 내용 파악이 어려워 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. HUG의 역할이나 관련 조건 변경이 낙찰자에게 미칠 영향에 대한 확인이 요구됩니다.

* 소형 면적의 환금성: 전용면적 18.08㎡(약 5.47평)의 소형 오피스텔로, 향후 매각 시 특정 구매층에 한정될 수 있어 환금성에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 강동구 천호동 에스아이팰리스 708호는 강동역 역세권에 위치한 2020년 사용승인된 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 환경이 우수합니다. 감정가는 2억 1,500만원이며, 소형 면적임에도 불구하고 기본적인 오피스텔 가치를 지니고 있습니다. 권리분석상 임차인 정성호 관련 대항력 문제는 HUG의 확약서로 인해 해소될 가능성이 높으나, 관련 서류의 법적 효력 및 'HUG 인수조건 변경'에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. 소형 면적으로 인한 환금성 제약은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 초역세권 입지로, 지하철 이용이 편리하고 주변 교통망이 우수합니다.

* 2020년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 건물 노후도가 낮아 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 계획 및 지하철 5호선 노선 확장에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 소액으로 강동구 핵심 지역 오피스텔에 투자할 수 있는 기회입니다.

9. 예상 입찰가

검색 결과에 따르면, 본건과 유사한 서울특별시 강동구 천호동 일대의 오피스텔 시세는 전용 18~27㎡ 기준 약 2억 1,000만원에서 2억 3,000만원 수준으로 형성되어 있습니다. 또한, '에스아이팰리스' 단지의 경우 2026년 7월 기준 매매 예상가가 2억 1,700만원으로 파악되고 있습니다.

본건의 감정가는 2억 1,500만원으로, 현재 시세와 유사한 수준입니다. 임차인 정성호의 경우 대항력이 없고, HUG 확약서 제출로 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되며, 전체 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준인 2억 1,500만원에서 약간 상회하는 2억 2,000만원 선을 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 최신 시세 변동 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.