나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51465 [1] 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 7층703호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권익감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 ""강동세무서"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 지하철 5호선 ""강동역"", ""둔촌동역"", ""길동역"" 및 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 12층 건내 제7층 제703호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등임.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

현재 ""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

위생시설, 급배수시설, 화재탐지시설, 도시가스 개별난방시설 및 엘리베이터시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 평지내의 정방형토지로서 ""근린생활시설 및 오피스텔부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약10M 및 동측으로 약 7M이내의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<435번지>: 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위
계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1)참조), 소로1류(폭 10M~12M)
(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이
용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고
도: 해발163M(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-
11-28)(2호)<수도법>임.

<435-1번지>: 도시지역, 준주거지역(2004-11-05), 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위
계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1)참조), 소로1류(폭 10M~12M)
(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보
호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발163M(지반+건축+옥탑
등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 조웅희)로부터 2026. 06. 26.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51465 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강동구 둔촌동 435-1 한울둔촌베아체 7층703호

용도: 오피스텔

토지면적: 9.20㎡ (약 2.78평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.54㎡ (약 8.33평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 327,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 둔촌동 소재 '강동세무서' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 5호선 강동역, 둔촌동역, 길동역 및 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 소로1류 및 소로3류 도로에 접합되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 등기(2025-05-15 접수)입니다.

3.2. 등기부 요약

소유권보존 (2021-07-27)

공유자전원지분전부이전 (2021-09-24, 매매)

주택임차권 (조웅희, 2023-09-11 접수, 말소 예정)

강제경매 (주택도시보증공사, 2025-05-15 접수, 말소기준권리)

모든 등기상 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(대리인 조웅희)

보증금: 320,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-13

확정일자: 2022-05-13

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(임차인 조웅희)로부터 2026년 06월 26일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

3.4. 인수되는 권리

없음. 임차인의 대항력 포기 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

3.5. 총 인수 보증금

0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울 강동구 둔촌동에 위치하며, 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 복합 지역입니다. 강동세무서 인근에 위치하여 행정 관련 접근성이 있습니다.

4.2. 교통 및 접근성

지하철 5호선 강동역, 둔촌동역, 길동역 등 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

4.3. 주변 상업 시설

다양한 근린생활시설이 주변에 분포하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교통 편의

지하철 5호선 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하여 서울 시내 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

5.3. 교육 환경

본 건은 교육환경보호구역으로 지정되어 있어, 교육 관련 환경 보호가 필요한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인이 대항력 포기 및 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으나, 해당 내용의 법적 효력 및 해석에 대한 최종적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 결과가 본 건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 평가

본 물건은 서울 강동구 둔촌동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 상 낙찰자가 인수할 보증금 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

7.2. 투자 고려사항

임차인의 확약서 내용과 관련하여 법률적인 검토가 선행되어야 하며, 공동담보 물건으로서의 잠재적 리스크도 고려해야 합니다. 향후 지역 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 종합적으로 분석하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰 후 보증금 미변제에 따른 인수 부담이 없습니다.

8.2. 강동구 지역 가치

둔촌동 일대는 지속적인 개발 및 교통망 확충 등으로 미래 가치 상승 잠재력이 있는 지역으로 평가됩니다.

8.3. 활용도

본 물건은 업무시설(오피스텔) 및 제1종근린생활시설 용도로 활용 가능하여 다양한 목적으로 이용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 정보만으로는 현 시세에 기반한 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 현재까지 파악된 유사 물건의 매매 사례 정보가 부족합니다.

9.2. 감정가 및 인수 부담

본 물건의 감정가는 327,000,000원이며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 향후 시세 동향 및 경매 시장 상황을 고려하여 감정가 이하 입찰을 고려할 수 있습니다.

9.3. 입찰가 제안

정확한 입찰가 산정을 위해서는 유사 오피스텔의 최근 실거래가, 주변 시세 및 향후 시장 전망에 대한 추가적인 심층 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.