나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51463 [1] 서울특별시 송파구 가락동 99-1 9층909호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더존감정 · 평가일 2025.06.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 가락동 소재 ""가락시장역"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 상업용 및 업무용 건물, 아파트, 도매시장, 근린생활시설 등이 혼재해 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 ""가락시장역""이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 라멘 슬래브 10층 중 9층 909호로서,
외벽: 드라이비트, 석재 붙임 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 로폭 약15미터, 남서측으로 로폭 약12미터, 남동측으로 로폭 약6미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이
제한지역(2015-08-27)<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 비행안전제2구역(전술)(2013-09-30)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의
용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 전상연)로부터 2026. 06. 17.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51463 (1)

소재지: 서울특별시 송파구 가락동 99-1 9층909호

용도: 오피스텔

감정가: 103,000,000원

토지면적: 7.65㎡ (약 2.31평)

토지지분: 7.65㎡

건물면적: 31.44㎡ (약 9.51평)

건물지분: 31.44㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 송파구 가락동에 위치하며, 지하철 3호선, 8호선, 5호선 환승역인 가락시장역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 및 업무용 건물, 아파트, 도매시장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 및 업무 환경이 복합적으로 이루어져 있습니다.

1.1. 1. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 지하철 가락시장역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 교통 요충지입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물은 철근콘크리트 라멘 슬래브 구조로, 지하 4층, 지상 10층 건물 중 9층 909호에 해당합니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 붙임 마감이며, 창호는 샷시 창호로 구성되어 있습니다. 본 건은 오피스텔로 이용 중에 있으며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 등의 설비를 갖추고 있습니다. 토지는 정방형의 필지로 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등으로 이용되고 있습니다. 본 건 북서측으로 약 15미터, 남서측으로 약 12미터, 남동측으로 약 6미터의 도로에 각각 접해 있습니다. 건물 사용승인일은 1990년 10월 18일입니다.

1.3. 토지이용계획

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.3.24.~2025.9.30., 아파트 용도) 등으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리는 동수원세무서장의 압류(2024.02.15.)이며, 본 경매 개시결정 이전의 권리들은 대부분 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김양구

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-02-10

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(전상연)

보증금: 199,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-18

확정일자: 2022-02-18

배당신고일자: 2024-01-12

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한 것으로 확인됩니다. 따라서 본 물건 인수 시 해당 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

등기부채권 총액은 199,000,000원입니다.

말소기준권리인 동수원세무서장의 압류(갑4)보다 후순위인 주택임차권(을3, 전상연)은 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 채권자인 주택도시보증공사의 강제경매(갑6) 또한 말소 대상입니다.

3. 상권분석

본 물건은 가락시장역 인근의 활발한 상업 및 업무 지구에 위치하고 있습니다. 주변에 대형 도매시장인 가락시장과 다수의 오피스텔, 상가, 아파트 등이 밀집해 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다. 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 혼재되어 있어 배후수요가 탄탄한 지역입니다.

4. 생활정보

* 교통: 지하철 가락시장역, 다수 노선 버스 이용 편리.

* 편의시설: 가락시장, 각종 상업시설, 근린생활시설 인접.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 상업시설이 혼재된 지역으로 편리한 생활 인프라 구축.

5. 잠재적 리스크

* 임차인 김양구: 대항력은 있으나 보증금이 0원으로 기재된 점은 특이사항입니다. 일반적인 임대차 관계와 다르므로, 실제 점유 관계 및 보증금 관련 상세 확인이 필요하며, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생할 수 있는 잠재적 리스크가 존재합니다.

* 토지거래허가구역: 본 건은 아파트 용도로 사용되는 부지에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 오피스텔 자체의 매매/이용에는 직접적인 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 가락동의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 감정가는 1억 3백만 원으로, 최근 유사 면적의 거래 사례(1억 1천만 원~1억 3천 4백만 원)와 비교 시 상대적으로 낮은 편입니다. 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인(전상연)의 경우, 보증금 1억 9천 9백만 원에 대한 대항력이 포기되었고 임차권등기 말소에 동의하였기에 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 보증금이 0원으로 기재된 임차인 김양구의 대항력 존재는 명확한 확인과 주의가 요구되는 부분입니다. 이러한 명도 관련 리스크를 감안하더라도, 입지 조건 및 시장 시세를 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 지하철 가락시장역 초역세권의 우수한 입지.

* 주변 상업 및 업무 시설 발달로 인한 풍부한 임대 수요.

* HUG 보증 관련 임차인의 인수 부담 없음.

* 최근 실거래가 대비 상대적으로 낮은 감정가.

8. 예상 입찰가

최근 31.44㎡ 면적 오피스텔의 거래 사례가 1억 1천만 원에서 1억 3천 4백만 원 사이에 형성되어 있음을 고려할 때, 본 건의 감정가(1억 3백만 원)는 시장가 대비 저평가된 것으로 보입니다. 그러나 보증금 0원에 대항력 있는 임차인 김양구의 존재는 명도 과정에서의 불확실성을 내포하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이를 종합하여, 예상 입찰가는 1억 1천 5백만 원 ~ 1억 2천 5백만 원 사이로 제안합니다. 보증금 0원의 임차인 관련 리스크를 감안하여 시장가 하단부에서 조금 더 높은 금액으로 입찰하는 전략을 추천합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.