나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51458 [1] 서울특별시 강동구 길동 416-4 솔목오피스텔 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신진감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 ""강동성심병원"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용건물, 주상용건물, 아파트 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선 ""강동역""이 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상10층 지하2층 내 3층 303호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비 등 되어 있으며, 난방설비, 승강기설비, 화재경보기 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 중로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서고시 제2025-247호 및 제2025-248호(2025.5.1.)참조), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

주택도시보증공사(임차인 박종민)로부터 2026. 04. 02.자에 ‘임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51458 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 길동 416-4 솔목오피스텔 3층 303호

용도: 오피스텔

감정가: 120,000,000원

토지면적: 8.26㎡ (약 2.50평)

토지지분: 8.26㎡ (약 2.50평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 31.44㎡ (약 9.51평)

건물지분: 31.44㎡ (약 9.51평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 서울특별시 강동구 길동 소재 "강동성심병원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업용 및 업무용 건물, 주상복합 건물, 아파트 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통입니다.

교통상황:

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 "강동역"이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

건물 구조 및 외관:

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상 10층, 지하 2층 건물 내 3층 303호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.

토지 이용 상태:

인접 필지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

도로 상태:

본 건 서측으로 중로(폭 20m~25m)와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역(전술), 과밀억제권역, 공장설립승인지역입니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김

보증금: 1,000,000원

차임: 600,000원

전입일자(사업일자): 미상

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

권리분석: 임차인 김 은 대항력이 없습니다. 보증금 및 관련 일자 정보가 미상이나, 대항력이 없어 경매 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 대항할 수 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사(임차인 박 )

보증금: 182,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-02-21

확정일자: 2022-03-14

배당신고일자: 2024-04-12

대항력: 없음

권리분석: 임차인 박 은 대항력이 없습니다. 특히, 주택도시보증공사로부터 '임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되어, 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 권리 분석:

등기부상 을구 1번 주택임차권(박종민, 182,000,000원)은 말소 예정입니다. 또한, 갑구 6번 압류(강동구)가 말소기준권리이며, 갑구 7번 강제경매(주택도시보증공사) 등 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리 여부:

본 건 매각으로 인해 인수되는 유치권, 법정지상권 등의 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 등기부상 말소되지 않는 권리가 있는지 최종 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

건물 개요:

본 물건은 솔목오피스텔로, 2002년 준공되었으며 총 10층 높이에 지하 2층 규모입니다. 해당 호실은 3층에 위치한 전용면적 31.44㎡ (약 9.51평) 오피스텔입니다.

최근 시세 동향 (매매/임대):

주변 오피스텔의 최근 매매 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(솔목오피스텔)의 유사 면적(31.44㎡) 기준 시세는 다음과 같습니다.

2025년 5월: 90,000,000원 (8층)

2026년 1월: 116,000,000원 (8층)

2026년 2월: 110,000,000원 (9층)

시세는 최근 상승 추세를 보이고 있으며, 2026년 1월 실거래가 1억 1,600만원이 최고가로 확인됩니다.

지역 상권 특징:

본 건물은 강동역 인근의 상업 및 업무 밀집 지역에 위치하여, 직장인 수요가 풍부하며 각종 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

강동성심병원, 롯데슈퍼프레시 길동점, 홈플러스익스프레스 길동점 등 생활 편의시설이 도보 거리에 위치합니다.

교통 접근성:

지하철 5호선 강동역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 도로망을 통한 자가용 이용도 수월합니다.

주변 환경:

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 일반적인 도시 생활 환경을 갖추고 있습니다. 검색 결과, 본 물건의 직접적인 주변에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

권리 관계 관련 리스크:

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차권 및 보증금반환청구권 포기 확약서가 제출되었으나, 법적 효력의 완전성과 집행 과정을 면밀히 검토해야 합니다. 혹시 모를 추가적인 권리 관계 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

건물 노후화:

2002년에 준공된 건물로, 약 24년이 경과하여 향후 시설 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

시장 변동성:

부동산 시장은 경기 변동, 정책 변화 등에 따라 시세가 변동될 수 있으므로, 투자 시점 및 향후 시장 전망을 신중하게 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건 서울특별시 강동구 길동 솔목오피스텔은 강동역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 편의시설 이용이 용이한 오피스텔입니다. 특히, 임차인 박 이 보증금반환청구권 포기 및 임차권 말소에 동의함에 따라 권리 관계가 명확하여 매수 후 명도 관련 리스크가 적을 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 상승세를 보이고 있어 향후 가치 상승 가능성도 기대됩니다. 다만, 건물 노후화 및 부동산 시장 변동성에 대한 고려는 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 강동역 역세권의 우수한 입지 조건

* 최근 상승세를 보이는 주변 오피스텔 시세

* 임차인과의 합의로 인한 명확한 권리 관계

* 안정적인 임대 수익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 120,000,000원이며, 최근 실거래가 최고가는 116,000,000원입니다. 임차인의 보증금 인수 부담이 없음을 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.