나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경51367 [1] 서울특별시 송파구 거여동 45-1 블레스아파트 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매일감정 · 평가일 2025.05.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""거여2동주민센터"" 북동측 인근에 위치하고, 부근은
공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선(거여역)이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로서, 나지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 중로한면에 접하며, 도로상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>
재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설
립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~
2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 거여동 소재 ""거여2동주민센터"" 북동측 인근에 위치하고, 부근
은 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철5호선(거여역) 등이 소재하는
등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 평스라브지붕 7층 건물 내 5층 502호로서,
외벽: 페인팅 마감 등.
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등.
창호: 샷시창 등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.
(후면 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

개별난방시설, 위생설비, 급·배수시설, 소화전, 화재탐지설비, 승강기 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지는 부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지는 중로각지에 접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 도로(2013-06-20)(접합), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사
시설 보호법>, 재정비촉진지구<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기
간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상.

물건 비고

일괄매각
목록 2.토지는 목록 1.건물의 대지권의 목적인 토지(송파구 거여동 45-1)에서 분할된 토지 지분임(상세내역은 등기사항전부증명서 및 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지: 서울특별시 송파구 거여동 45-1 블레스아파트 5층 502호

1.2. 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경51367 (1)

1.3. 용도: 아파트

1.4. 감정가: 1,091,668,800원

1.5. 면적

1.5. 1. 토지면적: 68.38㎡ (약 20.69평)

1.5. 2. 토지지분: 50.27241278191343㎡ (약 15.21평)

1.5. 3. 건물면적 (공급면적): 84.18㎡ (약 25.46평)

* 전용면적은 별도로 명시되지 않았습니다.

1.6. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분: 부동산 임의경매

1.8. 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항: 재정비촉진지구, 유동화물건

1.10. 주의사항: 일괄매각

1.11. 목록 2. 토지 관련: 목록 1.건물의 대지권의 목적인 토지(송파구 거여동 45-1)에서 분할된 토지 지분입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 거여동 소재 "거여2동주민센터" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선(거여역)이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(12층 이하)

* 도로(접합)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역

* 재정비촉진지구

* 과밀억제권역

* 공장설립승인지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.3.24. ~ 2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리:

* 토지 등기부: 2020년 5월 21일 우리은행 근저당권 (을12)

* 집합건물 등기부: 2020년 5월 21일 우리은행 근저당권 (을3)

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리):

* 본 건은 다수의 선순위 권리가 존재하며, 말소기준권리(2020.05.21.)보다 선순위에 등기된 다음 권리들은 매수인이 인수해야 합니다.

* 을5 (2005-10-19) 우리은행 근저당권: 49,000,000원

* 을14 (2011-01-14) 농업협동조합중앙회 근저당권: 36,000,000원

* 을9 (2012-11-30) 한화생명보험주식회사 근저당권: 84,000,000원

* 을2 (2014-08-22) 우리은행 근저당권: 207,900,000원

* 을3 (2014-08-29) 한국스탠다드차타드은행 근저당권: 240,000,000원

* 을15 (2015-08-11) 농협은행주식회사 근저당권: 36,000,000원

* 을6 (2016-04-18) 국민은행 근저당권: 253,000,000원

* 을1 (2016-05-12) 주택도시보증공사 근저당권: 40,800,000원

* 을16 (2016-08-19) 농협은행주식회사 근저당권: 72,000,000원

* 을10 (2016-10-26) 한화생명보험주식회사 근저당권: 18,000,000원

* 을4 (2016-10-27) 한국스탠다드차타드은행 근저당권: 62,400,000원

* 갑6 (2016-11-22) 김성숙 가처분 (서울동부지방법원 2016카단52263)

* 을13 (2019-03-07) 한국주택금융공사 근저당권: 1,054,000,000원

* 총 인수 채무액: 약 2,302,500,000원

3.3. 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황상 보증금 또는 차임이 미상인 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설: 본 건은 공동주택, 근린생활시설, 공원이 혼재된 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

4.2. 지역 특성: 거여동 지역은 주거 기능이 중심이며, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통: 지하철 5호선 거여역 이용이 편리하며, 버스 노선도 다양하게 분포되어 있습니다.

5.2. 편의시설: 인근 근린생활시설 및 공원 이용이 가능합니다.

5.3. 주거환경: 아파트 단지 및 공동주택 밀집 지역으로 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 과다한 인수 채무: 다수의 선순위 근저당권 및 가처분 등 총 약 23억원 이상의 채무를 인수해야 하므로, 추가적인 자금 부담이 매우 큽니다.

6.2. 토지거래허가구역: 2025년 9월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지 거래 시 허가가 필요합니다.

6.3. 재정비촉진지구: 향후 개발 계획에 따라 환경 변화가 있을 수 있으며, 이에 따른 불확실성도 존재합니다.

6.4. 혐오시설 여부: 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 확인할 수 없습니다. (외부 지도 서비스 검색 불가)

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동부 지역의 지하철역 인근에 위치한 아파트로, 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다. 그러나 말소되지 않고 인수해야 할 선순위 채무액이 감정가를 훨씬 초과하는 수준(약 23억원)으로, 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 인수 채무를 모두 해결할 수 있는 충분한 자금력과 철저한 권리 분석 및 위험 관리가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점: 지하철 5호선 거여역 역세권 인근에 위치하며, 재정비촉진지구로 지정되어 있는 지역입니다.

8.2. 임차인 관련: 임차인으로부터 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

8.3. 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 인한 향후 지역 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 물건의 감정가(1,091,668,800원)를 기준으로 산정하되, 인수해야 할 막대한 채무액(약 2,302,500,000원)을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

감정가의 75% 수준인 약 818,751,600원을 초기 입찰 고려가로 제안합니다.

하지만 최종 입찰가는 인수 채무 해결 방안, 물건의 실제 시세, 낙찰 후 명도 및 관리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

총 자금 투입 예상액은 '입찰가 + 인수 채무액'이 되므로, 총액이 매우 크다는 점을 반드시 유념해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.