나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10026 [1] 서울특별시 구로구 오류동 58-1 원타워3차 제9층 제902호 주상복합 경매

매각기일: 2025-12-16

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10026 [1] 서울특별시 구로구 오류동 58-1 원타워3차 제9층 제902호 주상복합 경매

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서울남부지방법원 경매11계 2025타경10026 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 58-1 원타워3차 제9층 제902호 | 감정가: 129,000,000원 | 최저가: 103,200,000원 | 용도: 주상복합

1. 서울특별시 남부지방법원 2025타경10026 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울특별시 남부지방법원 2025타경10026 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 58-1 원타워3차 제9층 제902호

용도: 주상복합 (현재 오피스텔 이용)

감정가: 129,000,000원

토지면적: 3.30㎡ (약 1.0평)

건물면적: 17.28㎡ (약 5.2평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 최OO

3. 물건 현황

위치 및 주위환경: 본 건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, "오류1동주민센터" 남측 인근 지역에 소재합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 및 연립주택 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대로서, 전반적인 주위 여건은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건물은 인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 1호선 오류역이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 차량을 이용한 도심 및 수도권 접근성도 양호합니다.

건물의 구조 및 상태: 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지상 20층 건물 중 9층 902호에 해당합니다. 외벽은 석재타일 붙임 및 복합판넬 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시창호로 마감되어 있습니다.

이용상태: 현재 내부구조도는 별도 참조이며, 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 승강기설비, 개별난방설비, 위생 및 급배수시설이 갖추어져 있으며, 기계식 주차장도 설치되어 있어 주거 및 업무 편의성이 확보됩니다.

4. 토지 현황

토지 형상 및 이용상태: 본건 토지는 인접지 대비 평탄한 사다리형의 토지로, 업무시설(오피스텔), 도시형생활주택, 근린생활시설 등의 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태: 본 건은 북서측으로 약 37미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입 및 통행이 원활합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역(2003-09-02)에 해당합니다. 또한, 도로 접합, 가로구역별 최고높이 제한 지역(2015-08-27), 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m), 육군수도방위사령부 관할, 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등의 도시계획 및 법적 제한 사항이 적용됩니다.

5. 공부와의 차이 및 기타 사항

공부와의 차이: 등기부등본과 건축물대장 등 공부상의 내용과 현황 조사 내용 간에 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

기타참고사항: 등기사항전부증명서 상 임차권 설정이 존재함을 확인하였습니다.

6. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, 오류1동 주민센터와 오류역이 근거리에 있어 생활 편의 시설 및 교통 접근성이 우수합니다. 지하철 1호선 오류역을 통해 서울 주요 도심 및 수도권 지역으로의 이동이 매우 용이합니다. 주변에 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지는 지역입니다.

7. 권리분석

본 건은 채권자 최OO의 신청으로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 등기사항전부증명서 상 임차권 설정이 확인되어, 해당 임차인의 대항력 유무, 계약 조건, 보증금 등을 면밀히 분석하여 낙찰 후 인수될 권리가 있는지, 명도 과정에 미칠 영향 등을 정확히 파악해야 합니다. 권리 관계 분석이 매우 중요한 건입니다.

8. 상권분석

오류역을 중심으로 형성된 지역 상권에 속해 있으며, 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼합된 형태로 배후 수요가 풍부한 편입니다. 역세권의 장점과 주변 주거 단지의 수요를 바탕으로 지역 내 상업 활동을 유지하고 발전시킬 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 생활정보

오류1동 주민센터가 인근에 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 오류역 주변에 형성된 다양한 상업 시설 및 편의 시설(은행, 마트, 병원 등)을 통해 일상생활에 필요한 모든 것을 편리하게 이용할 수 있습니다. 다세대 및 연립주택이 많은 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

10. 잠재적 리스크

가장 주목해야 할 리스크 요인은 등기사항전부증명서 상에 존재하는 임차권 설정입니다. 해당 임차인의 권리 관계 및 대항력 여부를 철저히 조사하여 낙찰 후 인수 부담을 명확히 해야 합니다. 또한, 토지이용계획 상 가로구역별 최고높이 제한, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제는 향후 건물 활용이나 증개축 등에 제약을 줄 수 있습니다. 주변 시설 검색 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

11. 종합 의견

본 물건은 오류역 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 교통 편리성과 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 및 실거주 목적으로 고려해 볼 만한 가치가 있습니다. 감정가 대비 잠재적인 시세 상승 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다. 다만, 임차권이라는 권리적 부담과 토지이용계획 상의 제한 사항들을 반드시 충분히 검토하고 현장 조사를 통해 꼼꼼하게 확인한 후에 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

12. 투자 포인트

오류역 역세권의 탁월한 교통 요지를 활용한 투자 가치 증대 가능성이 높습니다.

소형 면적으로 초기 투자 부담이 상대적으로 적어 투자 접근성이 용이합니다.

역 주변의 다양한 상업 및 주거 시설을 통한 지속적인 임대 수익 확보가 기대됩니다.

권리 분석을 통해 임차권 문제를 해결한다면 안정적인 투자가 가능할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매11계