나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102927 [1] 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층408호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 종로구 창신동 소재 ‘동묘앞역’ 남서측 방향에 위치하는 부동산(오피스텔)으로 주위는 다세대,아파트, 근린생활시설 등이 분포하는 주거지대로서 전반적인 주거환경은 양호함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등, 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 11층 건물 내 제4층 제408호로서,
외 벽 : 타일붙임 마감 등
창 호 : PVC 창호 등

이용상태

도시형생활주택(단지형연립)임.

설비내역

위생 급배수시설, 난방설비, 승강기 설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변)

인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102927 (1)

소재지: 서울특별시 종로구 창신동 255-1 4층408호

용도: 오피스텔

감정가: 233,000,000원

토지면적: 4.85㎡ (약 1.47평)

건물면적: 13.44㎡ (약 4.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 건물 정보

대상 물건은 서울특별시 종로구 창신동에 위치하며, 지하철 1호선 동묘앞역에서 남서측 방향에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호한 편입니다.

건축물은 철근콘크리트 구조의 평지붕 11층 건물이며, 본 물건은 해당 건물의 4층 408호에 해당합니다. 외벽은 타일 마감, 창호는 PVC 재질로 되어 있습니다.

건물의 주요 용도는 업무시설(오피스텔)로 사용 승인되었으나, 감정평가서상에는 도시형생활주택(단지형 연립)으로도 기재되어 있습니다.

내부 설비로는 위생 급배수 시설, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.2. 토지 이용 계획

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(2016-10-04)(동대문 지구단위계획구역)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 건축법에 따른 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(창신초등학교, 병설유치원), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 주요 산 주변 경관 관리를 위한 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.3. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 1호선 동묘앞역이 도보권 내에 있어 서울 시내 접근성이 우수한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권 총액

본 경매 물건의 말소기준권리는 경기신용보증재단의 가압류(접수일자 2024-09-09, 권리금액 20,438,627원)입니다.

모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부상 채권 총액은 245,438,627원 (가압류 20,438,627원 + 강제경매 225,000,000원)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (접수 2021-06-16)

* 을3: 주택임차권 (권리자: 김 ), 권리금액 225,000,000원 (접수 2024-04-02). 해당 임차권은 말소 예정입니다.

* 갑4: 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (접수 2022-04-28)

* 갑5: 공유자전원지분전부이전 (권리자: 민시영, 매매) 말소 (접수 2022-04-28)

* 갑8: 가압류 (권리자: 경기신용보증재단) 말소 (접수 2024-09-09). 말소기준권리입니다.

* 갑9: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사), 권리금액 225,000,000원 (접수 2025-05-16). 경매 개시 결정 등기입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 김 )

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-28

확정일자: 2022-03-29

배당신고일자: 2024-04-02

대항력: 없음

주의사항: 주택도시보증공사로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

이에 따라 본 경매 물건은 임차인의 보증금을 인수할 부담이 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 동묘앞역 초역세권에 위치하며, 주변에 다세대주택, 아파트, 오피스텔 등 주거시설과 함께 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 이는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상되는 긍정적인 상권 특성입니다. 특히 오피스텔은 1인 가구 및 소규모 사업자를 대상으로 임대 수익 창출이 가능한 상품으로, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 동묘앞역과 다수의 버스 노선을 이용한 우수한 대중교통 접근성을 자랑합니다.

* 편의시설: 주변에 상업시설 및 편의시설이 분포하여 생활이 편리할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 창신초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 면적 discrepancy: 최근 실거래가 정보에서 확인되는 전용면적(약 19㎡)과 등기부상 건물면적(13.44㎡) 간의 차이가 존재합니다. 이는 실제 이용 면적과 공부상 면적이 다를 수 있음을 시사하며, 입찰 전 현장 확인을 통해 정확한 면적과 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

* 부동산 시장 변동성: 모든 부동산 투자와 마찬가지로, 향후 부동산 시장의 변동성에 따른 가치 변동 위험이 존재합니다.

* 건물 상태: 2021년 준공된 비교적 신축 건물이지만, 내부 마감재 노후화 등 미확인된 하자 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울시 종로구 역세권에 위치한 소형 오피스텔로, 비교적 최근인 2021년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계가 명확하며, 임차인 관련 특이사항(대항력 포기 및 명도 동의)으로 인해 인수 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 양호한 교통 환경과 주변 상권은 임대 수익을 기대할 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 무권리 인수: 임차인과의 명도 협의가 완료되었고, 보증금 인수 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 신축 건물: 2021년 준공된 건물로, 시설 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 역세권 입지: 동묘앞역 초역세권이라는 입지적 강점을 바탕으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 소액 투자 가능성: 오피스텔의 특성상 비교적 적은 자본으로 투자가 가능하며, 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 233,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 물건이 2024년 4월에 270,000,000원 ~ 275,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가가 시장 실거래가 대비 다소 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

권리 분석상 인수되는 보증금이 없고, 임차인의 명도 협조가 예상되므로, 낙찰 후 추가적인 부담은 최소화될 것으로 보입니다.

경쟁 입찰 상황과 투자 수익률 목표를 고려할 때, 감정가와 실거래가 추세를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

최근 실거래가를 감안할 때, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다.

따라서, 감정가와 실거래가 사이의 적정 수준에서 보수적으로 접근하여 예상 입찰가를 220,000,000원으로 제안합니다. 이는 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받아 안정적인 투자 수익을 확보하기 위한 범위입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.