나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102969 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 681-26 역삼동하나빌 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 ""선정릉역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대로변으로 상업시설, 업무시설 및 아파트 등이 밀집한 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(선정릉역)이 소재하여 대중교통여건 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 15층 건내 제6층 제602호로서,
외벽: 외장석 붙임 등 마감
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측, 서측으로 노폭 35m, 4m, 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):
도시지역, 제3종일반주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)

기호(2):
도시지역, 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 건축선지정(도로경계선에서3미터후퇴),가로구역별 건축물 최고높이 지정 구역임 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 건축선임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 박정진은 대항력 있는 임차인으로 배당에서 보증금을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102969 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 물건 상세

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 681-26 역삼동하나빌 6층602호 (도로명주소: 서울특별시 강남구 봉은사로 312, 6층602호)

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 452,000,000원

토지면적: 4.89㎡ (약 1.48평)

건물면적: 28.44㎡ (약 8.60평) (전용면적 기준)

토지지분: 4.89㎡

건물지분: 28.44㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 "선정릉역" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설, 업무시설 및 아파트 등이 밀집한 지역입니다. 제반 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(선정릉역)이 소재하여 대중교통 여건은 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트조, 평슬라브지붕 15층 건물 내 제6층 제602호로, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 2필 일단의 세장형 평지로서 건부지로 이용 중이며, 북측, 동측, 서측으로 노폭 35m, 4m, 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 일반상업지역 등으로 복합적으로 지정되어 있으며, 건축법, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법 등에 따른 용도지역 및 제한사항이 있습니다.

1.4. 공부 요약

구분건물감정평가요항표 요약:

- 건물 구조: 철근콘크리트조, (철근)콘크리트, 평슬라브지붕 15층 건물 내 제6층 제602호

- 이용 상태: 아파트로 이용중

- 설비 내역: 위생 및 급배수, 개별난방, 승강기, 소화 설비 등

집합건물 등기부 요약:

- 소유권: 주식회사거봉 → 이은주 → 이미희

- 권리사항:

- 을5: 주택임차권 (박정진, 2024.06.14 접수, 금278,250,000원, 인수)

- 갑24: 강제경매개시결정 (박정진, 2025.05.20 접수, 말소기준권리)

- 등기부채권 총액: 278,250,000원

건축물표제부 요약:

- 신주소: 서울특별시 강남구 봉은사로 312 (역삼동)

- 건물명: 역삼동 하나빌

- 주요 용도: 공동주택 (아파트, 근린생활시설)

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 지하 3층, 지상 15층

- 사용승인일: 2002년 09월 16일

- 전유부 정보 (참고, 본건은 602호): 6층, 602호 (제공된 JSON에 707호 정보도 포함되어 있으나, 본건은 602호임)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동, "선정릉역"에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 대로변을 따라 상업시설, 업무시설 및 아파트 단지들이 밀집해 있어 활발한 도시 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 접근성이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철 9호선 및 수인분당선의 환승역인 선정릉역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 일반상업지역 등에 속해 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있습니다 (2025년 3월 24일 기준).

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 물건의 말소기준권리는 '갑24' 강제경매개시결정(채권자: 박정진, 금액: 307,965,575원)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리로는 '을5' 주택임차권(채권자: 박정진, 금액: 278,250,000원)이 존재합니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 278,250,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 04월 10일

* 확정일자: 2020년 02월 24일 (1차), 2022년 01월 17일 (2차, 보증금 증액분)

* 배당신고일자: 2024년 06월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 배당절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 강남구 역삼동 일대는 대한민국의 대표적인 비즈니스 및 상업 중심지로서, 높은 유동인구와 풍부한 배후수요를 자랑합니다. 주변에 다양한 오피스 빌딩, 상업시설, 주거 단지가 혼재되어 있어 지역 경제 활성화가 잘 이루어지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 총 15층 규모의 철근콘크리트 구조로, 본 물건은 6층에 위치한 아파트입니다. 내부에는 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

선정릉역을 중심으로 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있어 생활이 편리합니다. 금융기관, 병원, 쇼핑몰, 외식업체 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수주의 권리

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 박 의 보증금 인수입니다. 임차인의 보증금 총액은 278,250,000원으로, 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우, 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 총 인수 부담금을 증가시키는 요인입니다.

6.2. 기타 리스크

주변 지역에 대한 광범위한 조사를 수행하였으나, 본 물건의 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동의 핵심 입지에 위치하며, 선정릉역 인근의 우수한 교통 여건과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물 자체도 비교적 신축에 속하며(2002년 사용승인), 역세권 소형 아파트로서의 가치를 지닙니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 상당한 부담이 존재하므로, 입찰 시 이를 면밀히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최고 입지: 강남구 역삼동, 선정릉역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건

* 잠재적 가치: 향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 기대

* 소형 평형: 1인 가구나 투자용으로 활용 가능성이 높은 전용면적 28.44㎡

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 452,000,000원입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 박 에게 인수될 보증금 278,250,000원을 고려해야 합니다.

입찰가는 낙찰자가 부담해야 할 총 금액을 기준으로 산정해야 하며, 이는 '예상 입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

현 시점의 시장 상황, 유사 물건 거래 사례, 명도 난이도, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 약 380,000,000원에서 420,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 모든 위험 요소를 고려한 상세 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.