나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102962 [1] 서울특별시 동작구 사당동 316-222 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 남성중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 2,4호선 사당역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 대체로 사다리형의 평지로 주거용 건부지로 이용중임.
기호(2): 대체로 부정형의 평지로 현황도로임.

인접 도로상태

기호(1): 동측으로 로폭 4미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.
기호(2): 본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(학교환경위생정화구역에 대한 최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상 4층 건물로서
외벽 : 석재 붙임 마감 등
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

지하1층: 다중주택 2개호, 주차장.
1층: 공부상 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 4개호의 원룸형 주거용임.
2층: 다중주택 4개호.
3층: 다중주택 4개호.
4층: 다중주택 2개호.
옥탑1층: 4층 다중주택의 다락으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

본건 중 1층은 건축물대장상 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 4개호(201호~204호)의 원룸형 주거용의 구조로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102962 (1)

소재지: 서울특별시 동작구 사당동 316-222

용도: 근린주택

감정가: 1,890,925,860원

토지면적: 126.00㎡ (약 38.11평)

건물면적: 344.53㎡ (약 104.22평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 남성중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 2, 4호선 사당역이 근거리에 있어 교통 여건이 편리합니다.

주변 환경은 주거지가 밀집된 지역으로, 편의시설 및 교육시설 접근성이 좋습니다. 현재까지 조사된 바로는 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 11월 12일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의의 근저당권(을5)입니다.

따라서, 상기 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황을 분석한 결과, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

* 권아름: 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2021-12-13, 확정일자 2021-11-29, 배당신고일자 2025-06-08, 대항력 없음

* 김은비: 보증금 160,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2022-02-21, 확정일자 2022-01-06, 배당신고일자 2025-06-23, 대항력 없음

* 박선영: 보증금 120,000,000원, 차임 150,000원, 전입일자 2021-11-29, 확정일자 2021-11-18, 배당신고일자 2025-05-21, 대항력 없음

* 박지연: 보증금 130,000,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2022-02-03, 확정일자 2021-12-17, 배당신고일자 2025-11-24, 대항력 없음

* 이은성: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023-11-14, 확정일자 2023-10-27, 배당신고일자 2025-08-04, 대항력 없음

* 이중희: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2023-09-08, 확정일자 2023-09-08, 배당신고일자 2025-07-14, 대항력 없음

* 이지혜: 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-12-30, 확정일자 2021-11-29, 배당신고일자 2025-12-09, 대항력 없음

* 정혜림: 보증금 100,000,000원, 차임 200,000원, 전입일자 2021-12-13, 확정일자 2021-11-22, 배당신고일자 2025-08-20, 대항력 없음

* 제정훈: 보증금 30,000,000원, 차임 400,000원, 전입일자 2023-12-29, 확정일자 2023-12-29, 배당신고일자 2025-07-02, 대항력 없음

* 조재현: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-06, 확정일자 -, 배당신고일자 -, 대항력 없음

* 조현철: 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원, 전입일자 2022-10-24, 확정일자 2022-11-18, 배당신고일자 2025-07-29, 대항력 없음

* 차혜원: 보증금 120,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2022-01-17, 확정일자 2021-12-16, 배당신고일자 2025-08-08, 대항력 없음

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 동작구 사당동에 위치한 근린주택으로, 주거지대 내에 위치하며 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근(2026년 7월) 주변 유사 물건들의 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 조은빌라B(다세대, 1994년 준공): 2026년 7월, 28,000만원에 거래됨. 전용면적 49.22㎡ (약 14.89평) 기준 평당 약 188만원.

* 청구맨션빌라(연립, 1992년 준공): 2026년 7월, 82,000만원에 거래됨. 전용면적 115.11㎡ (약 34.82평) 기준 평당 약 235만원.

* 성원빌라(다세대, 1994년 준공): 2026년 7월, 54,400만원에 거래됨. 전용면적 56.54㎡ (약 17.10평) 기준 평당 약 318만원.

본건의 감정가는 18억 9천여만원이며, 건물 연면적 약 104평 기준 평당 약 1,740만원으로 산출됩니다. 이는 개별 호실의 매매가 대비 현저히 높은 가격으로, 본건이 근린생활시설과 다수의 주거 유닛을 포함하는 복합 건물로서의 가치, 또는 비교 대상 물건과의 특성 차이(신축 또는 리모델링, 복합 용도 등)를 반영한 것으로 판단됩니다.

건축물대장상 용도는 단독(다중)주택 및 근린생활시설로 확인되며, 1층이 공부상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 원룸형 주거용으로 사용 중인 점은 투자 시 고려사항입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 4호선 사당역이 근거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량으로도 주요 간선도로 접근이 용이합니다.

* 교육: 남성중학교가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있습니다.

* 편의시설: 주변 주거지역 내 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 본건 1층이 건축물대장상 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 사용되고 있어, 추후 관련 법규 위반 사항이 발생할 경우 행정적 제재 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 사건번호상 중복 경매 사건이 존재하며 공동담보로 진행되는 점은 경매 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

* 임대차 현황: 대항력 있는 임차인은 없으나, 다수의 임차인이 존재하므로 명도 절차 진행 시 원활한 소통 및 협의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 동작구 사당동이라는 우수한 입지에 자리한 근린주택입니다. 사당역 역세권으로 교통이 편리하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역적 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2021년 사용 승인된 건물로 비교적 신축 또는 리모델링된 상태로 판단되며, 전체 건물을 매입하여 직접 운영하거나 임대 사업을 할 경우 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 1층 용도 불일치 문제 및 다수의 임차인 존재 등은 명도 및 향후 관리 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다.

최근 주변의 개별 호실 매매가와 비교할 때, 본건 건물의 감정가는 높은 편이나 이는 복합 건물로서의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 사당역 도보권의 역세권으로 교통 및 생활 인프라가 매우 우수합니다.

* 안정적인 임대 수익 가능성: 주거 및 근린생활시설 복합 용도로, 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 신축급 건물: 2021년 사용 승인으로 비교적 최신 건물이거나 잘 관리된 건물일 가능성이 높습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄로 취득하여 효율적인 관리가 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,890,925,860원입니다. 최근 유사 지역의 개별 호실 매매가가 평당 188만원에서 318만원 수준인 점을 고려할 때, 본건 건물의 평당 감정가(약 1,740만원)는 상당히 높은 편입니다.

그러나 본건은 개별 호실이 아닌 전체 건물의 매각이며, 근린주택으로서의 복합적인 가치 및 임대 수익성을 반영한 감정가로 판단됩니다. 또한, 2021년 사용 승인된 건물로 건물 자체의 가치가 높을 수 있습니다.

현재 파악된 총 채무액(근저당, 경매 신청 채권액 포함)이 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 채권자의 경매 신청은 진행될 가능성이 높습니다.

대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

종합적으로 고려하여, 낙찰 후 명도 비용 및 기타 부대 비용을 감안하고, 수익률을 고려했을 때 1,600,000,000원 (16억원) 에서 1,750,000,000원 (17억 5천만원) 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 84.6% ~ 92.5% 수준입니다.

Provided text: "본건은 서울특별시 동작구 사당동 소재 남성중학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임. 본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리 지하철 2,4호선 사당역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임."

Google Search simulation for "서울특별시 동작구 사당동 316-222 주변 시설", "서울특별시 동작구 사당동 316-222 혐오시설".

Provided JSON data for recent sales.

Provided text: "등기구분: 을5 접수일자: 2021-11-12 00:00:00+09 권리종류: 근저당권 권리자: 주식회사새마을금고자산관리회사 권리금액: 금1,020,000,000원 말소: 말소 비고: 말소기준권리" and "등기부채권 총액: 1020000000원", "등기구분: 갑9 접수일자: 2025-05-21 00:00:00+09 권리종류: 강제경매 권리자: 정혜림 권리금액: 100,103,300원 말소: 말소", "등기구분: 갑10 접수일자: 2025-07-28 00:00:00+09 권리종류: 임의경매 권리자: 대방새마을금고 권리금액: 853,869,870원 말소: 말소".

Provided text: "인수 보증금 합계: 0원" and "대항력 : 없음" for all listed tenants.

Provided text: "감정가: 1890925860", "건물면적: 344.53㎡". Conversion: 1890925860 KRW / (344.53 m² / 3.3058 m²/평) ≈ 17,400,000 KRW/평.

Provided text: "본건 중 1층은 건축물대장상 용도 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 4개호(201호~204호)의 원룸형 주거용의 구조로 이용중<br>임." and building register JSON "mainPurpsCdNm":"단독주택", "etcPurps":"단독(다중)주택및근린생활시설".

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.