나이스옥션 법원경매 충주 2023타경33053 [2] 충청북도 충주시 앙성면 마련리 산1-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2023.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 앙성면 용대리 소재 "앙성초등학교" 남동측 인근, 마련리 소재 "38번
국도 마련교차로" 북서측 인근, 지방도로 후면에 위치하고 있는 부동산(단독주택,버섯재배
사,임야,전,답)이며, 주위는 국도 및 지방도 주변 농경지,과수원,근린생활시설,농촌마을,임
야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1-16) 중 기호6,7토지는 왕복2차선 도로에 접하고 있으며,기호4,5,10,11,13,
16토지는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,인근에 버스 정류장이 소재하고
있어 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2,3토지:
토지 형태는 부정형 및 사다리형 토지 인근 지세는 중경사를 이루고 있으며,임야로서 토지에
활잡목이 자생하고 있는 자연림 및 수목을 조림하여 자생하고 있음.

기호4토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며,임야로서 토지에 활잡목이
자생하고 있는 자연림.

기호5토지
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며,임야로서 토지에 활잡목이
자생하고 있는 자연림이며, 일부에 수목을 식재하여 자생하고 있는 조림임

기호6토지
토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 등고 평탄하며, 지목은 "답"이나 현황은 지방도로와
교회 사이의 토지로서 "나지"임.

기호7토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "답"이나 일부는
"전"으로 이용하다 휴경하고 있는 휴경지이며, 일부에는 수목을 식재하여 자생하고 있음.

기호8,14,15토지:
토지 형태는 부정형,사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며,"도로"임.

기호9토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "답"이며, 휴경
하고 있는 휴경지임.

기호10토지:
토지이 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "임야"이나 현황
일부는 "전"으로 이용하다 휴경하고 있느 휴경지이며, 일부는 "도로"로 이용하고 있음.

기호11토지:
토지이 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"으로서 일부
는 "전", 일부는 휴경하고 있는 휴경지, 일부는 분묘(1기)가 소재하고 있는 묘지로 이용하고
있음.

기호12토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "임야"이나 일부
는 인접 토지(마련리 208-1)와 함께 "전"으로 이용하고 있으며,일부는 휴경하고 있는 휴경지
이며, "전"으로 이용하고 있는 부분에 인접토지(마련리 208-1)에서 설치한 비닐하우스(약120
㎡)이 소재하고 있음.

기호13토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 버섯
재배사건물 6개동(기호23-28)부지로 이용하고 있음,

기호16토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, "대"로서 단독주택 4개동
(기호17-20) 부지, 버섯재배사 2개동(기호21,22) 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지(기호1-16) 중 기호6,7토지는 왕복2차선 도로에 접하고 있으며,기호4,5,10,11,13,
16토지는 세로(가) 도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률),준보전산지(산지관리법), (추가기재) 해당지번 중 729㎡ 전원개발사업구역(전원
개발촉진법),"국가지리정보 보완관리규정" 제10조, 제11조에 의거 전력,통신,가스 등 공공의
이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류
되어 도면에 표기하지 않습니다(추가기재 부분은 기호1,2,3토지가 지적 분할 되기전 사항으
로 기호1토지(용대리 산17,임야 2,777㎡)는 2011.02.25자로 기호1,2,3토지의 3필지로 분할
되어 추가기재 사항은 고압선 선하지에 위치한 기호2토지(용대리 산17-1,임야 729㎡)에 해당
하는 것으로 사료됨)

기호2,3,4,5,10,13,14,15,16토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률),준보전산지(산지관리법)

기호6토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률)

기호7,8,9,11토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률)

기호12토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률),가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률),준보전산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

※기호11토지:일부에 분묘(1기)가 소재하고 있음.

※기호12토지:일부에 인접토지(마련리 208-1)에서 설치한 비닐하우스(약120㎡)가 소재하고
있음.

※기호13토지:일부에 제시외건물㉠(판넬조 판넬지붕 단층,물탱크실, 약13.3㎡)이 소재하고
있음.

※기호16토지:일부에 제시외건물㉡(철파이프구조 비닐하우스, 작업장 및 저온저장고 보관소,
약136㎡(내부에 판넬조 판넬지붕 약68㎡)이 소재하고 있음)

공부와의 차이

※기호6토지: 지목이 "답"이나 현황 "나지"임
기호7토지: 지목이 "답"이나 현황은 일부 "전"으로 이용하다 휴경하고 있는 휴경지,일부는
수목을 식재하여 자생하고 있음.
기호10토지:지목이 "임야"이나 현황은 일부 "전"으로 이용하다 휴경하고 있는 휴경지,일부
는 "도로"로 이용하고 있음.
기호11토지:지목이 "전"으로서 대부분 "전", 일부, 휴경하고 있는 휴경지,일부는 분묘
(1기)가 소재하는 묘지로 이용하고 있음.
기호12토지:지목이 "임야"이나 일부는 인접토지와 함께 "전"으로 이용하고 있으며,일부는
"전"으로 이용하다 휴경하고 있는 휴경지임.
기호13토지:지목이 "전"이나 버섯재배사 6개동(기호23-28) 부지로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)기호17-20건물:2018.06.05자로 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕
(슬래브지붕) 단층 단독주택으로서


외벽:치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인트 등 마감
내벽:벽지도배 등 마감
바닥:목재마루 등 마감
창호:샷시창


2)기호21-28건물:2018.06.05자로 사용승인되었으며, 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 동.
식물관련시설(버섯재배사)로서


내.외벽:판넬 등 마감
바닥:몰탈 바름 등 마감
창호:샷시창

이용상태

1)기호17-20건물:단독주택(방2,거실,주방/식당,화장실,다용도실,현관)
2)기호21-28건물:동.식물관련시설(버섯재배사)

설비내역

※기호17-20건물: 각각 난방설비,위생설비,급배수설비 등 설치되어 있음.

※기호21-28건물: 전기설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 목록9,11 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록11 지상에 분묘소재(분묘기지권 성립여부 불명)
-목록12 지상의 타인소유 비닐하우스 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2023타경33053 (2)

소재지: 충청북도 충주시 앙성면 마련리 산1-9

물건종별: 임야 (토지매각)

토지면적: 14,856.00㎡ (약 4,494평)

감정가: 889,376,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 입지조건

본건은 충청북도 충주시 앙성면 마련리에 위치하며, 주위에는 국도 및 지방도 주변으로 농경지, 과수원, 근린생활시설, 농촌마을, 임야 등이 형성된 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. "앙성초등학교" 남동측 인근 및 "38번 국도 마련교차로" 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 일부 토지는 왕복 2차선 또는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

1.3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 09월 20일자 옥천농업협동조합의 근저당권이며, 해당 근저당권 및 그 이후의 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 권리사항은 현재 파악된 내용으로는 없습니다. 채권 총액은 2,172,000,000원입니다. 등기부등본상 공유자 지분 이전 및 상속 관련 등기가 다수 존재합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 농촌지역에 위치하며, 주변은 농경지, 과수원, 임야, 농촌마을 등으로 구성되어 있습니다. 일부 근린생활시설이 존재하나, 대규모 상업 및 업무 시설보다는 지역 기반의 생활 편의시설 위주로 형성되어 있습니다. 검색 결과, 주변 지역에서 특정 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 보고된 내용은 확인되지 않았습니다. 그러나 과거 앙성면 내 비위생매립장 정비 사례가 있어, 토지 이용 및 관리에 대한 주민들의 민감성이 존재할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 앙성초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 인근 버스 정류장 이용이 가능하며, 지방도로 및 국도 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 외 대규모 편의시설 정보는 제한적입니다.

* 의료시설: 관련 정보는 제공되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 목록 9, 11번 토지의 경우 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 분묘 관련: 목록 11번 토지 지상에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확하여 잠재적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 타인 소유 시설: 목록 12번 토지 지상에 인접 토지 소유자의 비닐하우스 약 120㎡가 매각 제외 대상이므로, 토지 경계 확인 및 이용에 있어 주의가 필요합니다.

* 지목과 현황의 차이: 다수의 필지에서 지목과 현황이 상이하여(예: 답 → 나지, 임야 → 전/도로 등), 향후 이용 및 개발 시 관련 법규 확인 및 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용 규제: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다.

* 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액(2,172,000,000원)이 높은 편으로, 경매 진행 시 낙찰가율에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 일부 제시외 건물(물탱크실, 비닐하우스 형태 작업장/저온저장고)이 소재하나, 이들에 대한 별도 처리 방안은 명확하지 않을 수 있습니다.

1.7. 종합의견

본건은 충청북도 충주시 앙성면 마련리에 위치한 다수의 필지로 구성된 임야, 전, 답 등의 토지 매각 물건입니다. 토지 일부에는 단독주택 및 버섯재배사로 이용 중인 부지가 포함되어 있으며, 지역 내에서 농업 및 주거 용도로 활용되고 있습니다. 농지취득자격증명 필요, 분묘 존재, 지목과 현황의 차이 등 권리 및 이용에 있어 일부 유의사항이 존재합니다. 주변 환경은 농촌 지역 특성을 띠고 있으며, 향후 개발 잠재력은 지역 개발 계획 및 규제 사항에 따라 달라질 수 있습니다. 모든 권리관계는 낙찰로 인해 소멸되나, 높은 채권 총액은 투자 결정 시 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 총 14,856㎡ (약 4,494평)에 달하는 넓은 면적은 향후 개발 또는 대규모 농업적 활용 가능성을 제시합니다.

* 기존 시설 활용: 일부 토지에는 주택 및 버섯재배사 등으로 이용되고 있어, 기존 시설을 활용한 사업 추진이 가능합니다.

* 지역 개발 잠재력: 도시지역, 자연녹지지역 등에 일부 포함되어 있어, 향후 지역 개발 방향에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 쾌적한 자연 환경: 앙성면 지역은 비교적 쾌적한 자연 환경을 갖추고 있어, 전원생활 또는 특정 테마 시설 입지에도 고려될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가 889,376,000원을 기준으로 하되, 현장 답사를 통한 상세 물건 상태 확인, 주변 시세 조사, 권리분석 내용, 잠재적 리스크 요인, 그리고 경매 시장의 전반적인 분위기 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.