나이스옥션 법원경매 충주 2023타경33053 [1] 충청북도 충주시 앙성면 210-4 가동호 마련리 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2023.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 충주시 앙성면 용대리 소재 "앙성초등학교" 남동측 인근, 마련리 소재 "38번
국도 마련교차로" 북서측 인근, 지방도로 후면에 위치하고 있는 부동산(단독주택,버섯재배
사,임야,전,답)이며, 주위는 국도 및 지방도 주변 농경지,과수원,근린생활시설,농촌마을,임
야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지(기호1-16) 중 기호6,7토지는 왕복2차선 도로에 접하고 있으며,기호4,5,10,11,13,
16토지는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,인근에 버스 정류장이 소재하고
있어 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2,3토지:
토지 형태는 부정형 및 사다리형 토지 인근 지세는 중경사를 이루고 있으며,임야로서 토지에
활잡목이 자생하고 있는 자연림 및 수목을 조림하여 자생하고 있음.

기호4토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며,임야로서 토지에 활잡목이
자생하고 있는 자연림.

기호5토지
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며,임야로서 토지에 활잡목이
자생하고 있는 자연림이며, 일부에 수목을 식재하여 자생하고 있는 조림임

기호6토지
토지 형태는 부정형으로서 인근지세는 등고 평탄하며, 지목은 "답"이나 현황은 지방도로와
교회 사이의 토지로서 "나지"임.

기호7토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "답"이나 일부는
"전"으로 이용하다 휴경하고 있는 휴경지이며, 일부에는 수목을 식재하여 자생하고 있음.

기호8,14,15토지:
토지 형태는 부정형,사다리형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며,"도로"임.

기호9토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "답"이며, 휴경
하고 있는 휴경지임.

기호10토지:
토지이 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "임야"이나 현황
일부는 "전"으로 이용하다 휴경하고 있느 휴경지이며, 일부는 "도로"로 이용하고 있음.

기호11토지:
토지이 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"으로서 일부
는 "전", 일부는 휴경하고 있는 휴경지, 일부는 분묘(1기)가 소재하고 있는 묘지로 이용하고
있음.

기호12토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "임야"이나 일부
는 인접 토지(마련리 208-1)와 함께 "전"으로 이용하고 있으며,일부는 휴경하고 있는 휴경지
이며, "전"으로 이용하고 있는 부분에 인접토지(마련리 208-1)에서 설치한 비닐하우스(약120
㎡)이 소재하고 있음.

기호13토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, 지목은 "전"이나 버섯
재배사건물 6개동(기호23-28)부지로 이용하고 있음,

기호16토지:
토지 형태는 부정형으로서 인근 지세는 완경사를 이루고 있으며, "대"로서 단독주택 4개동
(기호17-20) 부지, 버섯재배사 2개동(기호21,22) 부지로 이용하고 있음.

인접 도로상태

본건 토지(기호1-16) 중 기호6,7토지는 왕복2차선 도로에 접하고 있으며,기호4,5,10,11,13,
16토지는 세로(가) 도로에 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률),준보전산지(산지관리법), (추가기재) 해당지번 중 729㎡ 전원개발사업구역(전원
개발촉진법),"국가지리정보 보완관리규정" 제10조, 제11조에 의거 전력,통신,가스 등 공공의
이익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류
되어 도면에 표기하지 않습니다(추가기재 부분은 기호1,2,3토지가 지적 분할 되기전 사항으
로 기호1토지(용대리 산17,임야 2,777㎡)는 2011.02.25자로 기호1,2,3토지의 3필지로 분할
되어 추가기재 사항은 고압선 선하지에 위치한 기호2토지(용대리 산17-1,임야 729㎡)에 해당
하는 것으로 사료됨)

기호2,3,4,5,10,13,14,15,16토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률),준보전산지(산지관리법)

기호6토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)(가축분뇨의 관리
및 이용에 관한법률)

기호7,8,9,11토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률)

기호12토지:
도시지역,자연녹지지역,가축사육제한구역(모든가축육제한지역)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률),가축사육제한구역(소,말,양,염소,사슴,젖소,메추리)(가축분뇨의 관리 및 이용에
관한법률),준보전산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

※기호11토지:일부에 분묘(1기)가 소재하고 있음.

※기호12토지:일부에 인접토지(마련리 208-1)에서 설치한 비닐하우스(약120㎡)가 소재하고
있음.

※기호13토지:일부에 제시외건물㉠(판넬조 판넬지붕 단층,물탱크실, 약13.3㎡)이 소재하고
있음.

※기호16토지:일부에 제시외건물㉡(철파이프구조 비닐하우스, 작업장 및 저온저장고 보관소,
약136㎡(내부에 판넬조 판넬지붕 약68㎡)이 소재하고 있음)

공부와의 차이

※기호6토지: 지목이 "답"이나 현황 "나지"임
기호7토지: 지목이 "답"이나 현황은 일부 "전"으로 이용하다 휴경하고 있는 휴경지,일부는
수목을 식재하여 자생하고 있음.
기호10토지:지목이 "임야"이나 현황은 일부 "전"으로 이용하다 휴경하고 있는 휴경지,일부
는 "도로"로 이용하고 있음.
기호11토지:지목이 "전"으로서 대부분 "전", 일부, 휴경하고 있는 휴경지,일부는 분묘
(1기)가 소재하는 묘지로 이용하고 있음.
기호12토지:지목이 "임야"이나 일부는 인접토지와 함께 "전"으로 이용하고 있으며,일부는
"전"으로 이용하다 휴경하고 있는 휴경지임.
기호13토지:지목이 "전"이나 버섯재배사 6개동(기호23-28) 부지로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)기호17-20건물:2018.06.05자로 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕
(슬래브지붕) 단층 단독주택으로서


외벽:치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인트 등 마감
내벽:벽지도배 등 마감
바닥:목재마루 등 마감
창호:샷시창


2)기호21-28건물:2018.06.05자로 사용승인되었으며, 경량철골구조 기타지붕(판넬) 단층 동.
식물관련시설(버섯재배사)로서


내.외벽:판넬 등 마감
바닥:몰탈 바름 등 마감
창호:샷시창

이용상태

1)기호17-20건물:단독주택(방2,거실,주방/식당,화장실,다용도실,현관)
2)기호21-28건물:동.식물관련시설(버섯재배사)

설비내역

※기호17-20건물: 각각 난방설비,위생설비,급배수설비 등 설치되어 있음.

※기호21-28건물: 전기설비 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 ㉠,㉡)포함
-제시외 기계기구(수변전설비 및 버섯종균배양실 공조설비, 감정평가서상 가~자) 매각 포함
-목록2에 말소되지 않고 매수인에게 인수되는 구분지상권등기 있음
-목록13 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-목록13 지상의 컨테이너 매각 제외
-목록16 지상의 지하수 관정 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 충주지원 2023타경33053 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 앙성면 마련리 210-4번지

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 2,592,061,100원

* 토지면적: 16,043.00㎡ (약 4,852.9평)

* 건물면적: 1,565.18㎡ (약 473.47평)

* 건물 제시외면적: 149.30㎡ (약 45.16평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 옥천농업협동조합

* 주요 특징: 농지취득자격증명 필요, 재매각, 공동담보, 대항력 있는 임차인 소재.

* 핵심 주의사항:

* 일괄매각 (감정평가서상 제시외 건물 ㉠,㉡ 및 제시외 기계기구 가~자 포함)

* 목록2에 설정된 구분지상권등기(한국전력공사, 2011.3.4.)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨.

* 목록13 토지 관련하여 농지취득자격증명 제출 필요 (미제출 시 보증금 몰수).

* 목록13 지상 컨테이너는 매각 제외됨.

* 목록16 지상 지하수 관정은 매각 포함됨.

* 작성일: 2026-04-21

1.1. 입지조건

* 위치: 충청북도 충주시 앙성면, 앙성초등학교 남동측 인근 및 38번 국도 마련교차로 북서측 인근에 위치하며, 지방도로 후면에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건은 농경지, 과수원, 근린생활시설, 농촌 마을, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 접근성: 본건 토지 중 일부는 왕복 2차선 도로 및 세로(가) 도로에 접해 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 교통 상황은 보통입니다.

* 토지 이용 계획 및 제한:

* 대부분의 토지가 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지에 해당합니다.

* 기호1 토지는 추가로 전원개발사업구역에 포함되며, 고압선 선하지에 위치할 가능성이 있습니다.

* 기호6 토지는 가축사육 제한 대상이 소, 말, 양, 염소, 사슴, 젖소, 메추리로 일부 특화되어 있습니다.

* 기호12 토지는 가축사육 제한구역이 두 종류로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 9월 20일자 옥천농업협동조합의 근저당권(을4)이 말소기준권리가 되어, 해당 등기 및 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 목록2에 설정된 한국전력공사의 구분지상권등기(2011년 3월 4일자, 을1)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 권리는 송전선 설치를 위한 토지 상공(지표면상공 16미터 이상 82미터 이하)에 대한 것으로, 송전선이 존속하는 기간 동안 효력이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 진

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 참고: 진 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이 특이사항과 관련하여 실제적인 인수 여부 및 법적 영향에 대한 면밀한 확인이 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 농촌 지역에 위치하며, 주위 환경은 농경지, 과수원, 임야 등이 주를 이룹니다.

* 근린생활시설 및 농촌 마을이 인접해 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

* 주된 용도가 동물 및 식물 관련시설(버섯재배사 등)이므로, 해당 업종 관련 잠재적 수요나 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 광범위한 상업 활동보다는 지역 기반의 경제 활동이 주를 이루는 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 앙성초등학교가 인근에 위치하여 통학이 가능합니다.

* 교통: 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 지방도로에 접해 있어 자가용 이용 시 접근성이 좋습니다.

* 기타 편의시설: 주변 농촌 마을 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 목록13 토지에 대한 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 몰수라는 중대한 절차적 위험이 존재합니다.

* 대항력 있는 임차인 존재: 진 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 보증금 0원이라는 특이 사항과 더불어 낙찰 후 법적 검토 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 인수되는 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권은 토지 이용에 직접적인 제약을 가하며, 해당 공중 공간의 활용에 대한 제약 사항을 고려해야 합니다.

* 토지 현황과 공부상 지목 불일치: 답, 임야, 전, 나지, 도로 등으로 이용 중인 다수의 토지가 있어, 지목 변경, 복구 등의 행정 절차가 필요할 수 있으며, 현장 확인이 필수적입니다.

* 재매각 물건: 이전 경매 절차에서 문제가 발생했을 가능성이 있으므로, 물건의 과거 이력 확인이 중요합니다.

* 제시외 물건 관련 사항: 제시외 건물 ㉠,㉡ 및 기계기구 등은 매각에 포함되나, 목록13 지상의 컨테이너는 제외되므로 혼동이 없도록 주의해야 합니다.

* 환경 규제: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 용도 및 행위 제한 사항, 특히 고압선 선하지 가능성 등 환경 관련 규제를 철저히 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과에서 본건 인근에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 앙성면에 위치한 대규모 동물 및 식물 관련시설 부지로서, 광활한 토지와 다수의 건물, 관련 설비들을 포함합니다.

* 토지 이용 현황의 다양성과 공부상 지목과의 불일치는 현장 조사를 통해 상세히 파악해야 할 부분입니다.

* 권리 관계에서는 한국전력공사의 구분지상권 인수와 대항력 있는 임차인의 존재가 주요 고려 사항입니다.

* 특히 농지취득자격증명 제출 의무는 낙찰 후 행정 절차 이행에 필수적이므로, 사전에 철저한 준비가 필요합니다.

* 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려할 때, 투자 가치는 잠재적 위험 요소를 극복하고 활용 방안을 구체화할 수 있는지 여부에 달려있다고 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광범위한 토지 면적으로 대규모 시설 운영 또는 개발 잠재력 보유.

* 동물 및 식물 관련시설(버섯재배사 등) 운영을 위한 기존 인프라 활용 가능.

* 자연녹지지역에 위치하여 향후 용도 변경 등 개발 가능성 탐색.

* 교통 접근성이 양호하여 물류 및 유통에 유리.

* 지역 농업 또는 관련 산업 거점으로 활용 가능성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실제 거래 사례, 개별 토지의 상세 현황 및 이용 제한, 인수되는 권리의 정확한 가치 평가, 그리고 향후 활용 계획에 따른 기대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 구분지상권으로 인한 실질적 제약 범위, 대항력 있는 임차인의 실제 영향 등을 면밀히 검토한 후, 감정가를 기준으로 하되 제반 위험 요소를 반영한 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 단계에서는 추가적인 현장 조사 및 법률, 세무 전문가와의 상담을 통해 보다 정확한 입찰 전략을 수립하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.