나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경101244 [1] 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제2층 제201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이에스플러스 · 평가일 2024.01.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 다세대주택, 근린생활시설, 다가구주택 등이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건 내
제2층 제201호로서,
외벽 : 석재 붙임 등임.
내벽 : -.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 엘리베이터 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

두필지 일단의 가장형 토지로서 주거용(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), 기호(2)
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건의 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 건축물대장상 건축물현황도와 외부관찰, 탐문조사 등을 통하여 표기하였으니 경매참여시 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경101244 (1)

물건종별: 다세대주택

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 889-32 소원베스트빌3차 제2층 제201호

새주소: 서울특별시 금천구 문성로 25-3, 제2층 제201호 (독산동, 소원베스트빌3차)

1.2. 건물 및 토지 정보

용도: 다세대주택

토지면적: 18.68㎡ (약 5.65평)

건물면적: 29.92㎡ (약 9.05평)

건물 사용승인일: 2021년 04월 01일 (건축물대장상)

건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

건물 외벽: 석재 붙임 등

건물 내벽: 정보 없음

건물 창호: 샷시창호 등

1.3. 경제 정보

감정가: 283,000,000원

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 임OO

1.4. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2023-08-29 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (갑3)

* 인수되는 권리: 대항력 있는 임차인 임수진 (보증금 279,000,000원, 전입일자 2021-12-06, 확정일자 2021-11-17)

* 임차인 현황: 임수진 (보증금 279,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-06, 확정일자 2021-11-17, 배당신고일자 2023-11-10, 대항력 있음).

* 집합건물 등기부 요약에 따르면 주택임차권(을4)이 2023-11-10 접수되었으며, 말소기준권리(갑3)보다 후순위이나 '인수'로 표기되어 있습니다.

* 소멸되는 권리: 갑1(소유권보존), 갑2(소유권이전), 갑3(가압류), 갑4(강제경매), 갑5(압류)

* 등기부채권 총액: 2,440,000,000원

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 공동담보

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 배당 후 인수되는 보증금이 없음을 의미할 수 있으나, 임차인의 대항력 및 '인수' 표기 등으로 인해 실제 인수 가능성이 존재하므로 주의가 필요합니다.)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 근린생활시설, 다가구주택 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건축물대장상 주 용도는 다세대주택이며, 공동주택(다세대주택), 제2종근린생활시설로 이용되고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

동측으로 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 원활합니다.

다양한 버스 노선(150, 5413, 5535, 5615, 5623, 5625, 5626, 5627, 5630, 5633, 5634, 5713, 652 등)이 인근을 경유하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

가까운 지하철역으로는 1호선 독산역, 2호선 구로디지털단지역, 7호선 신대방역 등이 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 장애물제한표면구역 (공항시설법)

* 교육환경보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률, 남부교육청 확인 요망)

* 대공방어협조구역 (육군수도방위사령부 관할)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계 상세

본건은 강제경매 사건으로, 채권자는 임OO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 8월 29일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑3)입니다.

그 외 접수된 권리들은 다음과 같습니다.

* 갑1: 소유권보존 (국흥건설주식회사, 2021-05-28)

* 갑2: 소유권이전 (이소원, 2021-12-10)

* 을4: 주택임차권 (임수진, 2023-11-10 접수, 보증금 279,000,000원, 인수)

* 갑4: 강제경매 (임수진, 2024-01-15 접수, 279,000,000원, 말소)

* 갑5: 압류 (금천세무서장, 2024-03-22 접수, 말소)

3.2. 임차인 현황 및 인수 주의사항

본건에는 대항력 있는 임차인 임수진이 거주 중이며, 임차인의 보증금은 279,000,000원입니다.

임차인은 2021년 12월 6일 전입신고를 하였고, 2021년 11월 17일 확정일자를 받았습니다.

등기부등본상 주택임차권(을4)은 '인수'로 기재되어 있으며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 명시되어 있습니다.

이는 임차인의 보증금 중 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 함을 의미합니다.

임대관계는 미상으로, 경매 참여 시 이해관계인 또는 임차인 확인을 통해 정확한 임대차 조건을 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 독산동은 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼합되어 있습니다.

반경 1km 이내에 아파트 단지들이 위치하고 있으며, 인근에 상업시설도 분포하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 문성중학교, 서울독산초등학교, 독산고등학교 등이 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

* 쇼핑: 홈플러스 금천점, 롯데시네마 독산점 등이 인근에 위치합니다.

* 금융: 신한은행 독산지점, 국민은행 독산동지점 등이 있습니다.

* 기타: 남문시장, 금천세무서, 금천우체국, 금천문화체육센터 등이 인근에 있습니다.

4.3. 혐오시설 및 환경 리스크

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

다만, 금천구는 쓰레기 처리 시설(재활용처리장 등) 이전 문제와 관련된 지역 갈등이 존재하며, 이는 장기적인 지역 환경 및 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 내부 및 설비

건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 일반적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.

본 물건은 2021년 4월 1일 사용 승인된 비교적 신축 건물의 일부입니다.

내부 구조도는 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰 및 탐문 조사 등으로 작성되었으므로, 경매 참여 시 반드시 재확인이 필요합니다.

5.2. 학군 및 교육 시설

본건은 문성중학교가 북서측 인근에 위치하고 있으며, 서울독산초등학교, 독산고등학교 등 교육 시설이 주변에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

서울독산초등학교의 경우, 전국 및 서울시 내 학군 평가에서 비교적 높은 등급을 받고 있습니다.

다만, 금천구 지역 전반적으로 학원가는 상대적으로 부족하다는 평가도 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 임수진의 보증금 279,000,000원을 인수해야 할 가능성입니다.

비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부상 '인수'로 명시된 주택임차권과 물건명세서의 '매수인이 인수함'이라는 문구는 매수인이 이 보증금 부담을 안을 수 있음을 시사합니다.

따라서, 임차인의 배당 현황 및 실제 인수해야 할 보증금 규모를 철저히 파악해야 합니다.

6.2. 건물 내부 상태 및 정보 불확실성

현장 조사 당시 폐문부재로 인해 내부 구조도 및 정확한 이용 상태 확인에 한계가 있었습니다.

건축물대장상 현황도와 실제 내부가 다를 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 확인을 시도해야 합니다.

6.3. 권리 분석 복잡성

공동담보 및 여러 권리들이 설정되어 있어 권리 분석이 복잡할 수 있습니다.

말소기준권리보다 후순위의 임차권이 '인수'로 명시된 부분은 매수자에게 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어진 지역에 소재합니다.

비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점은 긍정적입니다.

그러나 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 279,000,000원을 낙찰자가 인수할 가능성이 높다는 점입니다.

이는 감정가(283,000,000원)와 거의 맞먹는 금액으로, 만약 보증금을 전액 인수하게 된다면 실질적인 매수 비용이 매우 높아져 투자 수익률에 치명적인 영향을 미칠 수 있습니다.

부동산 강제경매로 진행되었으며, 채권자가 임차인이라는 점은 특이사항으로 볼 수 있습니다.

따라서 본 물건은 낙찰 후 인수해야 할 보증금에 대한 명확한 확인 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 및 생활 편의 시설 접근성

독산역, 구로디지털단지역 등 주요 지하철역 이용이 용이하며, 버스 노선도 다양하여 교통이 편리합니다.

주변에 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

8.2. 신축급 건물

2021년 사용 승인된 건물로, 비교적 최신 축에 속하여 즉시 거주 또는 임대가 용이할 수 있습니다.

8.3. 잠재적 시세 상승 가능성

금천구 일대는 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인해 향후 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 283,000,000원입니다.

최근 주변 유사 면적의 다세대주택 매매 사례를 살펴보면,

* 2026년 7월 3일 거래된 28.56㎡ 면적의 주택이 265,000,000원 (㎡당 약 9.28백만원)

* 2026년 7월 1일 거래된 29.81㎡ 면적의 주택이 310,000,000원 (㎡당 약 10.39백만원)

* 2026년 7월 2일 거래된 49㎡ 면적의 주택이 335,000,000원 (㎡당 약 6.84백만원)

본 물건의 전용 면적(29.92㎡)은 2026년 7월 1일 거래된 29.81㎡ 주택(310,000,000원)과 유사합니다.

최근 거래 사례 및 본건의 감정가, 그리고 임차인 보증금 인수 가능성(279,000,000원)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

만약 임차 보증금 279,000,000원이 낙찰자에게 인수된다고 가정하면, 매수인은 입찰가 외에 추가로 해당 금액을 부담해야 합니다. 따라서, 시세가 280,000,000원 ~ 310,000,000원이라고 볼 때, 낙찰가 자체는 이보다 현저히 낮아야 실익이 발생할 수 있습니다.

하지만, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보는 보증금이 배당으로 모두 변제되어 낙찰자가 추가 부담이 없을 가능성도 시사합니다. 이 경우, 경매 물건은 감정가 또는 시세 수준에서 입찰이 진행될 수 있습니다.

본건은 12회 유찰되어 최저매각가가 19,440,000원까지 떨어진 상태입니다 (2026년 7월 21일 예정).

그러나 이는 임차인 보증금 인수 가능성과 무관하게 단순히 감정가 대비 유찰 횟수에 따른 가격 하락입니다.

보수적인 투자 관점에서, 임차인 보증금 인수 리스크를 반영하여 감정가보다는 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 250,000,000원 으로 제안합니다.

이 금액은 감정가(283,000,000원)보다 낮으며, 만약 임차 보증금 인수 부담이 발생하더라도 총 부담액이 시장 가격 수준을 크게 초과하지 않도록 고려한 수치입니다. 입찰 전 반드시 임차인 보증금 인수 여부 및 배당 현황을 최종적으로 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.