나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8127 [1] 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-1 비스타케이호텔 5층501호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 대중교통노선이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층, 지상10층 건물 내 지상 5층 501호로서,
외벽 : 드라이비트, 타일붙임 및 징크판넬 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
바닥 : 강마루 및 타일붙임 마감 등,
창호 : 시스템창호 등임.

이용상태

호텔로 이용중임.

설비내역

시스템에어컨에 의한 냉·난방설비, 기본 위생설비, 급·배수설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남향 완경사이나 필지내는 등고평탄한 세장형 토지로서, 숙박시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8127 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 법환동 745-1 비스타케이호텔 5층501호

용도: 숙박시설

감정가: 102,000,000원

토지면적: 4.77㎡ (약 1.44평)

토지지분: 4.77㎡ (약 1.44평)

건물면적: 20.16㎡ (약 6.09평)

건물지분: 20.16㎡ (약 6.09평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOOOO

총 건물 연면적: 9661.31㎡ (약 2922.87평)

총 건물 호실수: 148호실

건축 허가일: 2011-11-30

사용 승인일: 2015-05-28

1.1. 특이사항

본 호는 소유자로부터 위탁 받아 숙박업소(호텔)로 운영하고 있다고 (주)그리핀나인 비스타케이 직원이 진술함.

1.2. 주의사항

제공된 정보에는 특별한 주의사항이 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 특수물건정보

제공된 정보에는 특수물건정보가 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 서귀포시 법환동 소재 '서귀포시청 제2청사' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 대중교통노선이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본 건은 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

또한 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)에 해당합니다.

건축계획심의대상구역(저촉)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

말소기준권리는 2015년 8월 28일 접수된 고흥군수산업협동조합의 근저당권(을1, 금79,992,000원)입니다.

이후 소유권 이전(갑4, 서은미, 매매), 신탁 말소(갑3, 주식회사다스씨앤), 또 다른 근저당권(을2, 김희진, 금220,000,000원), 압류(갑9, 대전세무서장), 임의경매 개시 결정(갑10, 고흥군수산업협동조합, 9,660,000원) 등이 등기되어 있으며, 임의경매 개시 결정(갑10)을 제외한 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 299,992,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 현재 미상입니다.

주의: 임대 관계가 미상이더라도, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 해당 부분에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역에 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 예상됩니다.

특히, '비스타케이호텔'이라는 명칭에서 알 수 있듯이, 기존에도 숙박 시설로 운영되었던 곳입니다.

4.2. 주변 시설

서귀포시청 제2청사가 인근에 위치하여 행정 및 관련 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변에 공동주택, 단독주택 등이 있어 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 공공시설

서귀포시청 제2청사가 인접해 있어 행정 서비스 이용이 용이합니다.

5.3. 교통

대중교통 이용 및 차량 접근성이 양호하여 제주도 내 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 대항력을 갖추고 있을 경우, 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 현장 조사 시 임차인 현황을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

6.2. 권리관계 불분명

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 해당 권리의 존재 여부 및 그 영향에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 현장 확인의 중요성

호텔로 운영 중이라는 진술이 있으나, 실제 운영 상태, 임대차 계약 조건, 공실률 등은 직접 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 건은 제주 서귀포시 법환동에 위치한 비스타케이호텔 내 5층 501호 숙박시설입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 1억 2백만원입니다.

7.2. 법적 상태

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 관계 미상 및 미확인된 지상권 가능성은 주의가 필요합니다.

7.3. 입지 및 활용

주변에 다양한 시설이 혼재하며 교통이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

호텔로 운영 중이라는 점은 현재 수익 창출 가능성을 시사합니다.

7.4. 총평

법적으로 명확하게 소멸되는 권리들이 많아 비교적 깔끔한 권리 분석이 가능할 수 있으나, 임대차 관계 미상 및 지상권 관련 불확실성은 반드시 사전 조사를 통해 해소해야 할 부분입니다. 현재 호텔로서의 운영 상태를 고려했을 때, 투자 가치 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역적 가치

제주도는 관광 및 휴양지로서 꾸준한 수요가 있는 지역이며, 서귀포시는 이러한 수요를 뒷받침하는 주요 도시입니다.

8.2. 숙박시설로서의 활용

현재 호텔로 운영 중이라는 점은 즉시 수익을 창출할 수 있는 잠재력을 의미합니다.

호텔 시설이 잘 갖추어져 있다면 리모델링 비용이나 시간 소요를 줄일 수 있습니다.

8.3. 감정가 대비 가치

제시된 감정가 102,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 향후 임대 수익률을 비교 분석하여 가격적인 메리트를 확보할 수 있습니다.

8.4. 권리 분석의 명확성 (주요 리스크 제외)

말소기준권리 이후의 채권, 압류 등이 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 고려사항

본 건의 입찰가는 감정가 102,000,000원을 기준으로 하되, 유사 물건의 최근 실거래가, 주변 상권의 임대 수익률, 본건의 구체적인 상태(수리 필요성, 공실률 등) 및 앞서 언급된 잠재적 리스크(임차인, 지상권 등)를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

또한, 본 건은 임차인 인수 보증금이 0원이므로, 임차인으로 인한 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상되나, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도에 따른 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

세무서 압류 및 채권자 채무 총액을 고려했을 때, 경매 절차는 정상적으로 진행될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가는 상세한 현장 조사를 바탕으로, 보수적인 관점에서 감정가의 80~100% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.