나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1347 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대포동 765 대포동루체클래식 2층101-202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.06.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 중문동 소재 ‘중문중학교’ 남동측 인근에 위치하고, 주위는 상가 및 단독주택, 공동주택 및 전 및 과수원등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 위치하여 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 내 건물(사용승인일 : 2018.11.23.)내 2층 101-202호 로서,

외벽 : 라임스톤 및 폴리싱타일 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

오피스텔(주거용)으로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 보일러에의한 난방설비, 옥내소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 평지인 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(2020-06-24)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기타: 본건은 현장조사시 내부확인을 위하여 수차례 방문하였으나, 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1347 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대포동 765 대포동루체클래식 2층101-202호

용도: 오피스텔(주거용)

감정가: 308,000,000원

토지면적: 62.54㎡ (약 18.92평)

건물면적: 84.68㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 건축물 현황

건축물 명칭: 대포동루체클래식

건축물 사용승인일: 2018년 11월 23일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층 101-202호

총 층수: 6층

1.2. 토지 현황

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역

접합 도로 상태: 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대포동 소재 '중문중학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상가 및 단독주택, 공동주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 07월 29일에 접수된 제주신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위로, 이번 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. (갑4, 갑5, 을1, 을2, 갑6 모두 정리됩니다.)

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대포동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 인근에 관광지(주상절리, 천지연폭포 등)가 있어 유동인구가 있는 편입니다. 다만, 오피스텔 자체의 상권보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다. 주변에 중문관광단지가 있어 관광객을 대상으로 한 상권 잠재력도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

기본 위생, 급배수, 난방(보일러), 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 지역에 대한 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 유사 건물 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 현황 및 임대차 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금 0원으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용계획 제한

본건은 고도지구(20m 이하) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 그러나 광역 폐기물 소각 시설 유치 경쟁이 서귀포시 지역에서 있었던 사례가 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대포동에 위치한 오피스텔로, 주거용으로 이용 중입니다. 교통이 편리하고 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 내부 확인이 어렵고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시라는 관광 및 주거 수요가 꾸준한 지역에 위치합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 오피스텔 용도로 주거 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 향후 주변 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 308,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 대포동 지역의 오피스텔 매매가는 약 1억 5천만원에서 2억 3천만원 선으로 파악되었습니다. 특히 '대포동 대포(더바른)' 오피스텔의 경우 27평형이 2억 2천만원대에 거래된 사례가 있습니다. '대포동 대포동루체클래식' 자체의 최근 실거래가 정보는 명확히 확인되지 않았으나, 유사 면적 및 지역의 오피스텔 시세를 고려할 때, 감정가 대비 현 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 경우 내부 상태 확인의 어려움, 임대 관계 미상 등의 불확실성을 고려하여 감정가인 308,000,000원보다는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 본 건의 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 타당해 보입니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.1.물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1347 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대포동 765 대포동루체클래식 2층101-202호

용도: 오피스텔(주거용)

감정가: 308,000,000원

토지면적: 62.54㎡ (약 18.92평)

건물면적: 84.68㎡ (약 25.61평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

1.1. 건축물 현황

건축물 명칭: 대포동루체클래식

건축물 사용승인일: 2018년 11월 23일

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 내 2층 101-202호

총 층수: 6층

1.2. 토지 현황

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역

접합 도로 상태: 북측으로 노폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대포동 소재 '중문중학교' 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상가 및 단독주택, 공동주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 07월 29일에 접수된 제주신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부 요약

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후 순위로, 이번 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다. (갑4, 갑5, 을1, 을2, 갑6 모두 정리됩니다.)

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 대포동 일대는 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 인근에 관광지(주상절리, 천지연폭포 등)가 있어 유동인구가 있는 편입니다. 다만, 오피스텔 자체의 상권보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 분석이 필요합니다. 주변에 중문관광단지가 있어 관광객을 대상으로 한 상권 잠재력도 일부 존재합니다.

5. 생활정보

기본 위생, 급배수, 난방(보일러), 옥내 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 지역에 대한 구체적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 정보는 추가적인 현장 조사나 지도 검색을 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 곤란

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 어려웠으며, 유사 건물 및 외부 관찰에 기반하여 평가되었습니다. 실제 이용 상황 및 관리 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

임대 관계 불확실성

임대 관계가 미상이므로, 실제 거주 현황 및 임대차 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금 0원으로 되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용계획 제한

본건은 고도지구(20m 이하) 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

혐오시설 유무

주변 지역에 혐오시설(폐기물 처리 시설 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 그러나 광역 폐기물 소각 시설 유치 경쟁이 서귀포시 지역에서 있었던 사례가 있어, 향후 주변 환경 변화 가능성에 대한 지속적인 모니터링이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 서귀포시 대포동에 위치한 오피스텔로, 주거용으로 이용 중입니다. 교통이 편리하고 주거 및 상업시설이 혼재된 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 내부 확인이 어렵고 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 토지이용계획상의 제한 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시라는 관광 및 주거 수요가 꾸준한 지역에 위치합니다.

* 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없습니다.

* 오피스텔 용도로 주거 및 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 향후 주변 지역 개발 및 관광 활성화에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

현재 감정가는 308,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 대포동 지역의 오피스텔 매매가는 약 1억 5천만원에서 2억 3천만원 선으로 파악되었습니다. 특히 '대포동 대포(더바른)' 오피스텔의 경우 27평형이 2억 2천만원대에 거래된 사례가 있습니다. '대포동 대포동루체클래식' 자체의 최근 실거래가 정보는 명확히 확인되지 않았으나, 유사 면적 및 지역의 오피스텔 시세를 고려할 때, 감정가 대비 현 시세가 높게 형성되어 있는 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 경우 내부 상태 확인의 어려움, 임대 관계 미상 등의 불확실성을 고려하여 감정가인 308,000,000원보다는 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 현 시세 및 유사 물건 거래 사례, 그리고 본 건의 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 합리적인 예상 입찰가는 200,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 검토하는 것이 타당해 보입니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.