나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1345 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 252 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 "고내리사무소" 북동측 근거리에 소재하며, 주위는 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

일련번호(1~3) : 3필 일단의 건부지로서, 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 숙박시설 부지로 이용 중입니다. 일련번호(4) : 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지로서, 토지임야 상태입니다.

인접 도로상태

일련번호(1~3) : 3필 일단의 건부지로서, 북서측으로 지적 및 현황 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다. 일련번호(4) : 지적도상 '맹지'이나, 일련번호(1~3)을 경유하여 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1~3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2017-01-09)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법> 일련번호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 / 지상4층 건물로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등, 내벽 : 페인팅, 벽지 등, 바닥 : 강마루, 시멘트노출 등, 창호 : 새시마감 등입니다.

이용상태

숙박시설 등으로 이용 중입니다.

설비내역

전기, 위생 및 급·배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외건물 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제주지방법원 2025타경1345 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 252

* 용도: 숙박시설

* 감정가: 19,623,181,500원

* 토지면적: 9,953.00㎡ (약 3,010.48평)

* 건물면적: 7,702.52㎡ (약 2,329.31평)

* 건물 제시외면적: 205.60㎡ (약 62.20평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 세OOOOO (세종중앙농업협동조합으로 추정)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고내리 "고내리사무소" 북동측 근거리에 소재하며, 주변은 단독주택, 숙박시설, 근린생활시설, 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지방도가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 토지는 3필 일단의 건부지로서 숙박시설 부지로 이용 중이며, 인접 도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지입니다. 추가로 1필은 임야 상태의 부정형 토지입니다.

* 인접 도로상태: 토지(1~3번)는 북서측으로 폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. 토지(4번)는 지적도상 맹지이나, 토지(1~3번)를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역), 하수처리구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 등기부상 2024년 02월 14일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권(금6,000,000,000원)입니다. 건물 등기부상 동일자로 동일 권리자가 동일 금액으로 설정한 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 현재 파악된 권리관계상 낙찰자가 인수해야 하는 별도의 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-05-27

* 확정일자: 2025-05-28

* 배당신고일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주식회사지엠홀딩스제주지점

* 보증금: 370,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-03-21

* 확정일자: 2025-03-24

* 배당신고일자: 2025-08-19

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 제주 관광의 주요 지역인 애월읍에 위치하며, 숙박시설, 주거, 근린생활시설, 자연녹지 등이 혼합된 지역입니다.

* 주요 시설: "고내리사무소"와 인접해 있으며, 지방도 이용이 편리하여 접근성이 양호합니다.

* 상권 특징: 애월읍 특유의 관광 상권이 형성되어 있으며, 주변에 다수의 숙박시설과 상업 시설이 밀집해 있어 관련 업종의 집객력이 기대됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근이 용이하며, 지방도를 통해 도내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 편의시설: 주변에 다수의 카페, 음식점 등 관광객을 위한 편의시설이 분포하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설도 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 등)이 직접적으로 위치한다는 내용은 없습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설이 인근에 있을 가능성은 있습니다.

* 주변 환경: 관광지 인근의 이점을 가지면서도, 농경지 및 임야가 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 주식회사 청림건설산업, 강성길, 주식회사 씨엠씨로부터 총 7,294,160,000원(4,060,000,000원 + 1,617,080,000원 + 1,617,080,000원)에 달하는 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 경매 신청 채권자는 유치권 부존재 의견서를 제출한 상태이나, 낙찰 후 유치권 관련 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 등기부상 다수의 근저당권이 공동담보로 설정되어 있으며, 총 채권액이 감정가에 육박하는 수준이므로 채무 구조가 복잡하고 경매 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

* 건물 상태: 건물(5)는 내부 마감이 완료되지 않은 상태로 평가되었으며, 현상 및 관리 상태 등을 고려한 평가가 이루어졌습니다.

* 토지 상태: 토지(목록1) 일부 지상에는 건축 자재 및 철 구조물이 야적되어 있는 상태입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍이라는 매력적인 입지에 위치한 대규모 숙박시설입니다. 넓은 토지와 상당한 규모의 건물을 갖추고 있어 잠재력이 높으나, 유치권 신고 및 복잡한 권리관계 등 해결해야 할 리스크 요인이 분명히 존재합니다. 현재까지 파악된 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없다는 점은 긍정적입니다. 그러나 유치권 신고액이 매우 크기 때문에, 이 부분에 대한 면밀한 조사와 법적 검토 없이는 투자가 어렵습니다. 건물 일부의 미완공 상태와 토지 내 적치물 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도의 대표적인 관광지인 애월읍에 위치하여 향후 관광객 수요 증가에 따른 숙박시설로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 넓은 대지 면적을 활용하여 숙박시설 외 다양한 관광 또는 상업 시설로의 용도 변경 및 재개발 가능성이 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 보증금이 없어 명확한 권리 상태에서 투자를 고려해 볼 수 있습니다. (단, 유치권 문제는 별도 검토 필요)

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부에 대한 명확한 판단이 선행되어야 합니다. 현재로서는 유치권 신고액(약 73억원)을 낙찰 후 부담해야 할 경우, 실제 취득 비용이 감정가를 훨씬 상회할 수 있습니다.

* 감정가: 19,623,181,500원

* 토지 및 건물 등기부채권 총액: 19,129,454,800원

* 유치권 신고 총액 (성립 여부 불분명): 약 7,294,160,000원

유치권 문제가 해결되지 않거나 낙찰자가 이를 부담해야 할 경우, 투자가치는 현저히 낮아질 수 있습니다. 유치권 리스크를 고려하여 보수적으로 접근한다면, 감정가의 60% ~ 70% 범위(약 117억 7천만원 ~ 137억 3천만원) 내에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 이는 유치권 문제가 해결되었거나 혹은 낙찰자가 이를 감수할 경우의 시나리오입니다.

따라서, 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면 유치권의 성립 여부 및 법적 절차에 대한 전문가의 정밀한 법률 검토와 더불어, 현장 답사를 통해 건물의 실제 상태 및 주변 시세 조사가 필수적으로 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.