나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1346 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1,3) 토지는 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 서광리 소재 ‘서광서보건소’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 전,과수원등이 혼재하며,

기호5) 토지는 서귀포시 대정읍 보성리 소재 ‘보성초등학교’ 북서측 근거리(기호5)에 위치하며, 주위는 전원주택, 전 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 토지 공히 제반차량 접근이 가능하며 제반교통사정은 무난 함.

형태 및 이용상태

기호 1 : 인접 토지대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 3 : 인접 토지대비 대체로 등고 평탄한 세장형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 5 : 인접 토지대비 대체로 등고 평탄한 자루형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1 : 북측,북동측, 남서측으로 약 2~3미터 내외의 콘크리트 포장 도로에 접함.
기호 3 : 북동측, 남서측으로 약 2~3미터 내외의 콘크리트 포장 도로에 접함.
기호 5 : 남측으로 약 3미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호 3 : 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호 5 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2,4 : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 3층 건물로서 (사용승인일 : 2024.03.04 )

외벽 :치장벽돌 마감 등,
내벽 :대리석붙임 마감 등,
바닥 :강화마루깔기및타일깔기등 마감 ,
창호 :샷시 창호 등임.

이용상태

기호 2,4 공히 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호 2,4 : 위생 및 급배수 설비 및 가스보일러에의한 난방설비, 시스템에어컨설비 ,수영장, 야외자쿠지시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

‘지적 및 건물개황도’ 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타 : 본건 기호2,4 건물의 내외부 마감이 완료되지 않은 상태인바, 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록 8, 9 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1346 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 274-9

토지 면적: 1778.00㎡ (약 537.95평)

건물 면적: 296.80㎡ (약 89.79평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 사용승인일: 2024년 03월 04일

주요 용도: 단독주택

감정가: 1,568,181,200원

2. 입지조건

주위 환경:

본건 토지는 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 소재로, 주변은 단독주택, 전원주택, 전, 과수원 등이 혼재하는 지역입니다. 인근에 보성초등학교와 서광서보건소가 위치하고 있습니다.

교통 상황:

본건 토지 일대는 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

도로 상태:

본건 토지는 북측, 북동측, 남서측 등으로 약 2~3미터 내외의 콘크리트 포장 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본건 토지는 계획관리지역 및 생산관리지역에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 4/5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역 등의 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리:

등기부등본 상 현재 인수해야 할 별도의 권리 사항은 확인되지 않습니다. 일반적인 경매 절차에 따라 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리:

건물 등기부 상 을1 근저당권(서해중앙신용협동조합, 2024.03.18.)이 말소기준권리로 판단됩니다.

주요 권리 내역:

* 채권자: 중OOOOOOOOOOOOOOOOO (임의경매 신청)

* 근저당권: 서해중앙신용협동조합, 중국인 (대부분 말소 처리됨)

* 가압류: 주식회사 아인, 국민건강보험공단 (말소 처리됨)

* 소유권 이전 및 담보가등기 등: 다수의 소유권 이전 및 담보가등기, 경매 개시 결정이 있었으나, 말소기준권리 이하 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 확인되었습니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악됩니다.

특이사항:

중복 병합 사건으로 진행 중이며, 공동 담보 물건입니다. 또한, 목록 8, 9번 토지는 지분으로 매각되므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 지역 특성:

본건 소재지는 단독주택 및 전원주택 단지가 형성되어 있는 지역으로, 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 '해동그린앤골드'(2016년식 연립, 전용 76.59㎡)는 2026년 5월 기준 3.9억 원에서 5.2억 원에 거래되었습니다. 또한, '제주푸르지오더퍼스트'(2024년식 연립, 전용 84.96㎡)는 2026년 5월 기준 5.99억 원에 거래된 사례가 있습니다.

본건은 2024년 3월 사용 승인이 완료된 신축 단독주택으로, 건물 면적 296.80㎡ (약 89.79평)와 넓은 토지 면적 1778.00㎡ (약 537.95평)를 가지고 있어, 연립주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 신축 단독주택의 희소성과 넓은 토지 가치를 고려할 때, 주변 시세 대비 높은 가치를 지닐 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

편의 시설:

인근에 보성초등학교와 서광서보건소가 위치하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

교육 시설:

보성초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 마련되어 있습니다.

의료 시설:

서광서보건소가 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 마감 미완료:

건물 내외부 마감이 완료되지 않은 상태로, 잔여 공사 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다.

유치권 현수막:

목록 9번 토지에 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 부착되어 있으나, 유치권 성립 여부는 불분명하여 인수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

지분 매각 대상 토지:

목록 8번 및 9번 토지는 지분으로 매각되므로, 해당 토지에 대한 소유권 행사 및 관리, 사용에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리 관계:

중복 병합 사건이며 공동 담보 물건으로, 권리 관계가 복잡한 편입니다. 그러나 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정으로, 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 2024년 3월에 준공된 신축 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 활용도가 높을 것으로 기대됩니다. 다만, 건물 내부 마감이 미완료된 상태이며, 일부 토지에 대한 지분 매각 및 유치권 관련 현수막 부착 등은 주의 깊게 살펴봐야 할 리스크 요인입니다. 이러한 점들을 감안하더라도, 제주 지역의 신축 단독주택으로서의 희소성과 잠재적 가치를 고려할 때, 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* 2024년 3월 사용승인을 받은 신축 단독주택으로, 최신 건축 규격 및 디자인 적용.

* 총 1778.00㎡ (약 537.95평)의 넓은 토지를 단독 또는 지분으로 확보 가능.

* 제주도 내 단독주택에 대한 꾸준한 수요를 고려할 때 장기적인 투자 가치 기대.

* 내부 마감 미완료 상태는 향후 취향에 맞는 공간으로 자유롭게 설계하고 시공할 수 있는 기회를 제공.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,568,181,200원 (약 15.68억 원)

시세 분석을 통한 예상 입찰가 산정:

제공된 주변 연립주택 시세(약 3.9억~5.99억 원)와 비교 시, 본건은 훨씬 넓은 토지와 건물 면적을 가진 신축 단독주택이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

감정가는 넓은 토지와 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 보입니다.

다만, 건물 마감 미완료, 지분 매각 토지, 유치권 현수막 등의 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 12억 5천만 원 ~ 14억 원 사이로 제안합니다.

주의사항:

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 결과, 시장 상황, 입찰 경쟁률 등에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 투자 결정 전 철저한 현장 답사와 추가적인 시세 조사를 권장합니다.

주변 혐오시설:

제공된 정보와 검색 결과에서 본건 소재지(제주특별자치도 서귀포시 대정읍 구억리 274-9) 인근에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 제주 전반의 폐기물 소각 시설 관련 정보가 일부 검색되었으나, 본건 위치와는 직접적인 관련이 없는 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.