나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8060 [1] 제주특별자치도 제주시 영평동 2230-2 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 영평동 소재 '영주고등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 공업용 및 업무용 건부지, 공동주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 10미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(제주첨단과학기술단지)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설 구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조,

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지상3층 건물로서,
(사용승인일 : 2011.07.08)
외벽 : 제주석, 외벽타일 등,
내벽 : 실내인테리어, 벽지, 타일 마감 등,
바닥 : 데코타일, 바닥타일 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지상2층 건물로서,
(사용승인일 : 2013.12.31)
외벽 : 제주석, 노출콘크리트 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
바닥 : 데코타일, 바닥타일 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : 교육연구시설(사무실, 연구실 등)임.
기호(3) : 교육연구시설(직원 숙소 등)임.

설비내역

기호(2,3) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건 상세 정보:

사건번호: 제주지방법원 2025타경8060 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 영평동 2230-2

용도: 교육연구시설

감정가: 3,942,492,700원

토지면적: 3161.50㎡ (약 956.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1294.33㎡ (약 391.51평)

건물 제시외면적: 81.40㎡ (약 24.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (등기부 요약상 확인)

특이사항: 대항력있는 임차인 존재, 제시외 건물 포함 평가.

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 및 토지 지상 조경수, 수목, 데크 포함 평가됨.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 건은 제주특별자치도 제주시 영평동 소재 '영주고등학교' 남서측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 공업용 및 업무용 건부지, 공동주택 등이 혼재하는 지역입니다. 제주첨단과학기술단지 내에 위치하여 관련 산업 시설과의 연계성이 예상됩니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 노선이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

* 토지 이용 현황

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 현재 업무용 건부지로 이용 중입니다.

* 도로 상태

북측으로 노폭 약 10미터의 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 불편함이 없습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

준공업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 국가산업단지(제주첨단과학기술단지), 산업시설 구역, 건축계획심의대상구역 등에 해당하여 관련 법규에 따른 이용 제한이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 말소기준권리는 을12 근저당권(중소기업은행, 2021.04.23.접수)입니다.

* 선순위 권리

토지 및 건물 등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 다수 존재하며, 을12 근저당권(2021.04.23.접수)이 말소기준권리가 됩니다.

* 후순위 권리

말소기준권리 이후 접수된 가압류, 임의경매 등 다수의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인한 소멸주의 원칙에 따라 등기부상 권리들은 소멸됩니다.

* 임차인 현황

총 14명의 임차인이 확인되었으며, 이 중 3명의 임차인이 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 0원, 차임 0원)

- 신재중 (전입일자: 2013-03-22)

- 윤혜원 (전입일자: 2011-09-09)

- 이승자 (전입일자: 2016-02-12)

이들 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 법적 대항력 행사 시에도 금전적 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 법적 절차 진행 가능성은 존재하므로 주의가 필요합니다.

* 대항력 없는 임차인 (보증금 및 차임 현황)

- 글로벌인공지능컨설팅주식회사 (전입일자: 2023-12-29): 보증금 0원, 차임 500,000원

- 김 (전입일자: 2025-04-25): 보증금 0원, 차임 0원

- 김 (전입일자: 2022-06-03): 보증금 0원, 차임 0원

- 백 (전입일자: 2025-04-01): 보증금 0원, 차임 550,000원

- 신 (전입일자: 2024-12-03): 보증금 0원, 차임 0원

- 양 (전입일자: 미상): 보증금 0원, 차임 5,000,000원

- 이 (전입일자: 2024-07-22): 보증금 0원, 차임 0원

- 주식회사모아(지점) (전입일자: 2023-12-12): 보증금 0원, 차임 0원

- 주식회사미래에이아이 (전입일자: 2024-08-01): 보증금 0원, 차임 0원

- 주식회사유앤아이 (전입일자: 2024-08-01): 보증금 100,000,000원, 차임 0원

- 주식회사코라운드 (전입일자: 2024-02-06): 보증금 0원, 차임 0원

이들 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

대항력 있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 제주첨단과학기술단지라는 국가산업단지 내에 위치하여, 관련 산업체 및 연구 시설의 배후 수요가 있는 지역입니다. 주위가 공업용, 업무용 건부지 및 공동주택이 혼재하고 있어, 교육연구시설로서의 잠재적 활용 가치가 높습니다. 다만, 일반적인 상업 지구와는 상이한 특성을 가지므로, 입주 기업이나 기관의 수요에 맞춘 특화된 상권으로 분석됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설

단지 인근에 영주고등학교가 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 가능하여 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

* 주변 환경

주거, 업무, 산업 시설이 혼재되어 있어 다양한 형태의 이용이 가능한 복합적인 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인

신재중, 윤혜원, 이승자 씨는 대항력을 보유하고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적 부담은 없으나, 명도 절차 시 시간이 소요될 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부속물

건물 외 제시외 건물, 조경수, 수목, 데크 등이 평가에 포함되어 있어, 이들에 대한 별도의 처리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제

준공업지역, 산업시설구역 등 토지 이용 관련 법규 및 규제가 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 건물 노후화 및 유지보수

주요 건물(기호2, 3)의 사용 승인일이 각각 2011년, 2013년으로, 건물의 상태에 따라 정기적인 유지보수 및 시설 개선 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 제주첨단과학기술단지 내 교육연구시설로, 넓은 토지와 건축물을 일괄 매각하는 건입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점을 유의해야 합니다. 특히, 이 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 금전적 위험은 낮으나, 명도 과정에서의 시간 소요 가능성을 고려해야 합니다. 제주 지역의 개발 계획과 산업 단지 활성화 추세를 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승 가능성을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 전략적 입지

제주첨단과학기술단지 내 위치하여, 향후 첨단 산업 발전과의 연계성이 기대됩니다.

* 복합적 활용 가능성

교육연구시설 용도로 지정되어 있어, 관련 기업, 연구소, 교육기관 등에 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각

토지와 건물이 일괄 매각되어, 별도의 권리 분리 및 취득 절차 없이 한 번에 취득 가능합니다.

* 권리 관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어, 낙찰 후 깨끗한 등기부 상태를 기대할 수 있습니다. (대항력 있는 임차인 제외)

* 토지/건물 포함 상세 평가

감정평가 시 제시외 건물, 조경수, 수목, 데크 등이 모두 포함되어 있어, 물건의 가치를 종합적으로 평가받았습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 3,942,492,700원을 기준으로, 현재 시장 상황, 물건의 잠재적 가치, 명도 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 관련 비용, 제시외 건물 및 부속물의 상태 등을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 본 자료에서는 개별적인 시장 조사 및 분석 없이는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.