나이스옥션 법원경매 장흥 2025타경5264 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 덕제리 453-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 만연 · 평가일 2025.06.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 덕제리 소재 '덕제마을' 북서측 인근에 위치하며, 부근은
순수 농촌지대로, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로, 북측 인접지인 '454-3번지'와 일단의 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상토지는 지적도상 맹지이나, 일단으로 이용중인 북측 인접지(454-3번지)가 북서측으로
노폭 약 8미터의 왕복2차로 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2009-06-26), 가축사육제한구역(300m제한구역(소, 사슴, 양, 말, 염소, 산양))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2
호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

- 기호 ㄱ) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층, 주택, 약 103㎡(1층 및 2층)

기호 ㄴ) 블록조 스레트지붕 단층, 창고 외, 약 27.2㎡

공부와의 차이

공부상 지목은 '답'이나, 현황은 북측 인접지인 '454-3번지'와 일단의 주거용건부지(대)로
이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록1 : 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '454-3번지(목록2)와 일단의 주거용건부지'로 이용중임. 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 2026. 6. 11.자 사실조회서 참조)
- 목록5 : 본건 지상(454-3번지) 및 인접지(453-2번지, 453-4번지)에 걸쳐 소재하며, 공부상 1층의 용도가 '농업용창고'이나 현황은 '농가주택'임
-목록6 : 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '버섯재배사 부지'로 이용중임 농지취득자격증명서 제출요(매각결정기일까지 미제출시 보증금 미반환, 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음. 2026. 1. 30.자 사실조회서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 장흥지원 2025타경5264 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 덕제리 453-2

용도: 단독주택

감정가: 159,481,000원

토지면적: 1427.00㎡ (약 431.6평)

토지지분: 1427㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 177.30㎡ (약 53.6평)

건물지분: 177.3㎡

건물 제시외면적: 263.30㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각, 제시외 건물 포함

* 목록1 : 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '454-3번지(목록2)와 일단의 주거용건부지'로 이용중임. 농지취득자격증명서 제출 요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 발하여질 가능성 있음).

* 목록5 : 본건 지상(454-3번지) 및 인접지(453-2번지, 453-4번지)에 걸쳐 소재하며, 공부상 1층 용도는 '농업용창고'이나 현황은 '농가주택'임.

* 목록6 : 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '버섯재배사 부지'로 이용중임. 농지취득자격증명서 제출 요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환, 원상회복명령 발하여질 가능성 있음).

특수물건정보: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 전라남도 장흥군 장흥읍 덕제리 소재 '덕제마을' 북서측 인근, 순수 농촌지대.

* 교통상황: 대상토지까지 차량 접근 가능, 일반적인 교통상황 보통.

* 형태 및 이용상태: 부정형의 평지, 북측 인접지 '454-3번지'와 일단의 주거용건부지로 이용중.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 북서측 노폭 약 8미터 아스팔트포장도로에 접한 인접지(454-3번지) 이용.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역.

* 제시목록 외의 물건: 별지 '지적 및 건물개황도' 참조.

* 기호 ㄱ) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 주택, 약 103㎡

* 기호 ㄴ) 블록조 스레트지붕 단층 창고 외, 약 27.2㎡

* 공부와의 차이: 공부상 지목 '답'이나 현황 '454-3번지'와 일단의 주거용건부지(대)로 이용중.

* 기타참고사항: 임대관계 미상.

2. 입지조건

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 덕제리 내 '덕제마을' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 순수 농촌지대로 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통 수준입니다. 토지는 부정형의 평지 상태로, 북측 인접지인 454-3번지와 함께 일단의 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 지적도상 맹지이나, 북서측으로 약 8미터 폭의 아스팔트 포장도로에 접한 인접지를 통해 통행이 이루어지고 있습니다. 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 소유권 현황:

* 등기부상 최초 소유권은 김석철에게 1995년 11월 3일 보존되었으며, 2004년 1월 5일 협의분할에 의한 상속으로 김원임에게 이전되었습니다.

* 채무 현황 및 말소 기준 권리:

* 말소 기준 권리는 2018년 6월 27일 접수된 정남진장흥농업협동조합의 근저당권(을10, 50,000,000원)입니다.

* 이 외 김영수의 근저당권(을13, 90,000,000원, 2019.03.22.)과 근저당권(을14, 30,000,000원, 2021.04.29.)이 등기되어 있으며, 이들 모두 말소 예정입니다.

* 총 채권 금액 합계는 170,000,000원입니다.

* 임의경매 개시 결정:

* 본 경매는 정남진장흥농업협동조합의 신청으로 2025년 5월 28일에 개시되었습니다(갑5, 482,562,037원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으며, 본건 건물이 소재하고 있는 토지에 대하여 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 이는 입찰 시 인수될 수 있는 잠재적 위험 요소입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원으로, 현재 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 덕제리 내에 위치한 순수 농촌 지역에 속합니다. 주변은 전형적인 농촌 마을의 경관을 이루고 있으며, 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않습니다. 따라서 상권의 활성화 정도나 투자 가치는 일반적인 도시 지역과는 달리, 농업 관련 활동이나 전원생활을 중심으로 평가될 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하고 있어, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)은 장흥읍 소재지나 인근 마을을 이용해야 할 것으로 예상됩니다. 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. Google 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제시될 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '계획관리지역' 내 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 축사 관련 시설 설치에는 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 의무: 본건 토지의 일부(목록1, 목록6)는 공부상 지목이 '답'임에도 불구하고 현황은 주거용 건부지 및 버섯재배사 부지로 이용 중입니다. 이에 따라 매수인은 농지취득자격증명서를 매각결정기일까지 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 보증금이 반환되지 않거나 원상회복 명령 등 법적 조치가 내려질 수 있는 중대한 위험이 존재합니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 등기부상 지상권 설정등기(을11)는 말소되었으나, 물건명세서 상 '본건 건물이 소재하고 있는 토지에 대하여 본건 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 있음'으로 명시되어 있습니다. 이는 토지 소유주와 건물 소유주가 달라질 경우, 건물 소유주가 법정지상권을 주장하며 토지 사용료 지급 또는 토지 소유권 분쟁이 발생할 수 있음을 의미합니다.

* 현황과 공부상 차이: 목록1, 목록5, 목록6의 경우, 공부상 지목 및 용도와 현황 이용 상태가 상이합니다. 이는 추후 행정 처리나 건축물대장 정리 과정에서 문제가 될 수 있으며, 특히 농가주택으로 이용 중인 목록5의 경우, 농업용 창고로 신고된 사항과의 차이가 확인됩니다.

* 중복 병합 사건: 본건이 중복 병합 사건이라는 점은 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있음을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 장흥군에 위치한 단독주택으로, 광활한 토지 면적을 가진 점이 특징입니다. 순수 농촌 지역에 위치하여 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있으며, 농가주택 및 부대시설로 활용되고 있습니다. 그러나 매수인이 반드시 해결해야 할 중대한 리스크 요인들이 존재합니다. 특히 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 법정지상권 성립 가능성은 향후 법적 분쟁으로 이어질 수 있는 잠재적 위험입니다. 또한, 공부상 지목과 현황이 다른 부분들이 있어 이에 대한 면밀한 확인과 대처가 필요합니다. 이러한 위험 요소들을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1427㎡(약 431.6평)의 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높습니다. 전원생활을 위한 주택 부지, 농업 시설, 또는 소규모 개발 부지 등으로 잠재력이 있습니다.

* 농촌 지역의 안정성: 농촌 지역 특성상, 급격한 시세 변동보다는 안정적인 가치 유지가 기대될 수 있습니다.

* 지자체 지원 가능성: 지역 농업 관련 지원 정책이나 귀농/귀촌 지원 정책을 활용할 경우, 추가적인 이익 창출이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,481,000원입니다. 제공된 정보 내에서는 직접적인 주변 시세 비교를 위한 JSON 데이터가 부재하며, Google 검색을 통한 지역 부동산 시세 정보는 제한적이었습니다. 장흥군 장흥읍 덕제리 일대의 부동산은 주로 농지나 전원주택 부지가 거래되며, 개별 토지의 특성과 현황에 따라 가치가 크게 달라집니다.

본건은 여러 가지 위험 요인(농지취득자격증명 필요, 법정지상권 성립 여지)을 내포하고 있어, 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 건물 현황과 공부상 내용의 차이가 존재하며, 이는 추가적인 행정 절차나 비용 발생 가능성을 내포합니다.

따라서, 이러한 위험 요소들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다. 감정가 159,481,000원을 기준으로 하되, 법정지상권 및 농지 관련 위험 해소 비용, 추가적인 명도 및 정비 비용 등을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 고려한다면 감정가의 80% 수준부터 시작하여, 위험 요인 해소 가능성을 평가하며 점진적으로 입찰가를 높이는 전략을 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 120,000,000원 ~ 140,000,000원

이 범위는 감정가 대비 약 75% ~ 88% 수준이며, 잠재적 위험을 감안한 것입니다. 법정지상권 문제 해결 가능성, 농지취득자격증명 발급 용이성 등을 면밀히 사전 조사한 후 입찰가를 최종 결정해야 합니다. 인수해야 할 채무는 없으나, 경매 개시 채권액이 감정가를 초과하므로, 낙찰가의 적정성에 대한 판단이 매우 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.