나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32779 [1] 광주광역시 서구 치평동 1326 세정아울렛 2층262호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 광주광역시 서구 치평동 소재 5.18자유공원 남동측 인근에 위치하고 주위는 상업용 부동산과 공동주택이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가가 소재하는 건물까지 차량 접근 자유롭고 버스와 지하철 등 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호합니다.

건물의 구조

일반철골구조 슬래브지붕 지하 1층 지상 4층 건물 내 2층 262호로서
외벽 : 드라이비트, 시멘트모르타르 위 페인트칠
내벽 : 인테리어 치장
창호 : 강화유리

이용상태

판매 및 영업시설 용도로서 의류판매점으로 이용 중입니다.

설비내역

천장매립형 냉난방설비와 스프링클러 설치되어 있으며, 공용부분에 일반적인 위생설비와
소화전, 스프링클러, 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 상업용 건물부지입니다.

인접 도로상태등

본건 상가 소재 건물부지 남측으로 왕복 8~10차로의 광대로에 접하고 서측과 북측으로 왕복 2~4차로의 중로와 소로에 접하며, 북측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물부지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 대로1류(폭 35m~40m)(접합)
, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중
로2류(폭 15m~20m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소
음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32779 (1)

소재지: 광주광역시 서구 치평동 1326 세정아울렛 2층 262호 (도로명주소: 광주광역시 서구 상무대로 773)

용도: 판매시설 (건축물 현황상 판매 및 영업시설, 근린생활시설)

감정가: 854,000,000원

토지 면적: 53.59㎡ (약 16.21평)

토지 지분: 53.585㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 79.50㎡ (약 24.05평)

건물 지분: 79.5㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사디앤엑트 (변경 전: 주식회사르까프)

1.2. 건축물 현황

건축물대장상 본건이 위치한 건물은 총 4층 규모의 일반철골구조 슬래브 지붕 건물입니다.

주요 구조: 일반철골구조, 슬래브 지붕

지하 1층, 지상 4층

본 건은 해당 건물 2층 262호에 위치하고 있습니다.

외벽: 드라이비트, 시멘트모르타르 위 페인트칠

내벽: 인테리어 치장

창호: 강화유리

1.3. 특이사항

본 사건은 중복사건으로, 관련 정보 확인 시 유의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 서구 치평동에 소재하며, 5.18자유공원 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 상업용 부동산과 공동주택이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본 건이 위치한 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 및 지하철 등 대중교통 노선이 운행 중입니다.

광주 지하철 1호선 상무역 및 김대중컨벤션센터역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 해당 지역을 경유합니다.

일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 접근성

건물 부지는 남측으로 왕복 8~10차로의 대로에 접하고 있으며, 서측과 북측으로는 왕복 2~4차로의 중로 및 소로에 접하고 있습니다.

북측 도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 구분건물 부지는 다음과 같은 토지 이용 계획 및 제한 사항이 적용됩니다.

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구

대로1류(폭 35m~40m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) (접합)

가로구역별 최고높이 제한지역 (건축법)

상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

비행안전제6구역(전술) (군사기지 및 군사시설 보호법)

군용비행장 소음대책구역 제2종구역 (군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 5,000,000원

차임: 454,545원

전입일자(사업일자): 2025-02-05

대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 최 는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 등기부 요약 (말소기준권리: 2023-06-20 근저당권, 광주원광신용협동조합)

갑구

* 갑3: 2016-01-06, 소유권이전, 주식회사유플러스

* 갑4: 2017-04-14, 소유권이전, 남강 (매매가: 670,000,000원)

* 갑5: 2025-05-21, 강제경매, 주식회사디앤엑트 (채권액: 44,412,802원) - 말소

을구

* 을21: 2023-06-20, 근저당권, 광주원광신용협동조합 (채권최고액: 540,000,000원) - 말소기준권리, 말소

* 을22: 2023-06-26, 근저당권, 광주서부신용협동조합 (채권최고액: 154,000,000원) - 말소

등기부채권 총액 (말소기준권리 이전 채권액 합계): 694,000,000원 (을21 + 을22)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 특이사항으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권 설정은 확인되지 않습니다. (추후 현장 조사 등 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 건이 위치한 세정아울렛은 광주 최대 규모의 아울렛으로, 국내외 130여 개 유명 브랜드를 취급하고 있습니다.

연중 30~70% 할인된 가격으로 상품을 판매하며, 다양한 행사와 이벤트를 제공합니다.

아울렛 주변에는 상업용 부동산과 공동주택이 혼재되어 있어, 지역 내 소비 활동이 활발한 편입니다.

광주 서구 치평동은 시청 음식문화의 거리 등이 지정되는 등 지역 상권 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있습니다.

4.2. 잠재적 경쟁 및 고객층

본 건은 판매시설로서 의류 판매점으로 이용 중이므로, 아울렛 내 타 의류 매장 및 주변 상권의 경쟁 상가를 고려해야 합니다.

주요 고객층은 아울렛을 방문하는 쇼핑객 및 지역 주민으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 문화시설

본 건 인근에는 5.18자유공원이 위치하여 역사적인 의미를 되새길 수 있는 공간이 있습니다.

또한, 김대중컨벤션센터, 보훈회관 등 다양한 공공 및 문화 시설이 인접해 있습니다.

차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하여, 광주 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

5.2. 생활 편의 시설

상업지역에 위치하여 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 사건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 발생하거나 취하될 가능성이 있습니다. 입찰 전 반드시 최신 정보를 재확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건 토지에는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 외에도 군사기지 및 군사시설 보호법, 건축법 등의 적용을 받는 비행안전구역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 증축, 재건축 또는 용도 변경 시 제약을 받을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 혐오 시설 관련 (참고)

과거 상무소각장이 치평동에 위치하였으나, 현재는 생태공원 등으로의 전환이 모색되거나 이미 전환된 사례가 있습니다. 현재 본건과 직접적으로 인접한 혐오 시설은 검색되지 않으나, 장기적인 도시 개발 계획을 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 광주광역시 서구 치평동의 세정아울렛 내 위치한 판매시설로, 비교적 양호한 교통 및 접근성을 갖추고 있습니다.

넓은 면적의 아울렛 내에 위치하여 유동인구가 많고, 상업 및 공동주택이 혼재된 지역 특성상 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

다만, 중복 사건이라는 점과 다수의 토지 이용 제한 사항은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 예정이므로, 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 상권의 아울렛 내 입지: 세정아울렛은 많은 브랜드와 고객을 유치하는 주요 상업 시설입니다.

* 양호한 교통 및 접근성: 지하철역 및 버스 노선 접근성이 우수하여 고객 접근이 용이합니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 추가적인 부담이 없습니다.

* 지역 내 상권 활성화 노력: 치평동 일대의 골목형상점가 지정 등 상권 활성화를 위한 정책적 지원이 이루어지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 인수될 보증금은 없습니다.

예상 입찰가는 본 건의 감정가, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다.

입찰 전, 반드시 해당 물건의 최신 시세 조사 및 현장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.