나이스옥션 법원경매 광주 2025타경2963 [1] 광주광역시 광산구 신창동 1128-2 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 <수문초등학교> 북측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린상가 및 아파트단지 등이 혼재하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재함.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상12층 건 중
제2층 제203호로서
2015.07.01 사용승인되었으며
외벽 : 석재붙임, 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지붙임 등,
바닥 : 타일, 장판깔기 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 도시형생활주택로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 주상용의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선의 포장도로, 북측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경2963 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 신창동 1128-2, 2층 203호

용도: 도시형생활주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 11.49㎡ (약 3.48평)

토지지분: 11.4916㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 35.63㎡ (약 10.78평)

건물지분: 35.6335㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 신창동 소재 수문초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린상가 및 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다. 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남측으로는 왕복 4차선, 북측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 교통 접근성이 양호합니다. 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 광주광역시 광산구 일대에서 자원회수시설(소각장) 건립 계획 등이 논의된 바 있습니다.

3. 권리분석

본건 경매 물건은 선순위 임차권이 존재하며, 매수인이 인수해야 하는 보증금이 있어 주의가 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 배지훈 (개인정보 보호를 위해 배 로 표기)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-09-17

* 확정일자: 2023-02-15

* 배당신고일자: 2024-11-18

* 대항력: 있음

등기부요약:

* 을3, 접수일자 2024-11-18, 주택임차권(배지훈, 110,000,000원)이 등기되었으며, 말소기준권리(갑4, 강제경매, 2025-05-20 접수)보다 선순위일 가능성이 높아 매각 후에도 인수될 것으로 보입니다. 이는 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기"라는 문구와 일치합니다. 따라서 임차인의 보증금 110,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 근린상가와 아파트단지가 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다. 인근에 상업 시설들이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 제공된 정보만으로는 구체적인 상권의 활성화 정도나 유동인구에 대한 상세한 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 수문초등학교가 인근에 소재하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 교통: 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 아파트단지 내 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위로 판단되는 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 부담해야 하므로 총 매입 비용이 상당히 증가할 수 있습니다. 공동담보 물건이 있다는 점은 경매 과정에서 다른 채권자의 권리 행사 가능성을 시사하나, 본건에서는 임차권 인수 리스크가 더 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 신창동의 주거 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 수문초등학교 인근에 있어 교육 환경이 양호하고 교통 접근성도 좋습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이 임차인의 보증금 110,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있어 신중한 접근이 필요합니다. 인수되는 보증금액이 감정가를 초과하지는 않으나, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지: 수문초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 도시형생활주택: 소형 주거 공간으로서 수요가 꾸준할 수 있습니다.

* 인수 조건 고려: 임차인의 보증금 110,000,000원을 고려하여 총 인수 비용을 계산하고, 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원이며, 매각으로 인해 인수되는 임차인의 보증금은 110,000,000원입니다. 현지 시세에 대한 구체적인 자료가 부족한 상황이나, 일반적으로 도시형생활주택의 경우 감정가를 기준으로 70~90% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있습니다.

그러나 본건은 110,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실제 취득 비용은 (입찰가 + 110,000,000원)이 됩니다. 이를 고려하여, 낙찰 후 매수인의 총 취득 비용이 주변 시세를 크게 초과하지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

감정가 130,000,000원에서 인수 보증금 110,000,000원을 제외한 순수 부동산 가치(감정가 기준)는 20,000,000원입니다. 따라서, 보수적으로 접근한다면 20,000,000원에서 30,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 총 취득 비용이 130,000,000원 ~ 140,000,000원 수준이 될 수 있음을 의미합니다. 실제 입찰가는 유사 물건의 거래 사례, 현장 조사를 통한 시세 파악, 그리고 본건의 정확한 시장 가치에 대한 면밀한 분석 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.