나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32787 [1] 광주광역시 서구 용두동 221-2 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2025타경32787 [1] 광주광역시 서구 용두동 221-2 전 경매

• 사건번호: 2025타경32787
• 주소: 광주광역시 서구 용두동 221-2
• 감정가: 939,114,000원
• 최저가: 939,114,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 전

광주지방법원 경매3계 2025타경32787 | 소재지: 광주광역시 서구 용두동 221-2 | 감정가: 939,114,000원 | 최저가: 939,114,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경32787 (1)

소재지: 광주광역시 서구 용두동 221-2

용도: 전 (밭)

감정가: 939,114,000원

토지면적: 8601.00㎡ (약 2601.7 평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 노OO

채권자: 정OO

1.2. 입지조건

본 물건은 광주광역시 서구 용두동에 소재하고 있으며, 주위 환경은 자연마을과 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. '봉학제' 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 차량 접근은 가능하나 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지 일부(목록1)는 동측으로 왕복 2차선 도로와 연결되는 비포장 진입로가 개설되어 있습니다. 다만, 목록2 토지는 지적도상 맹지이나 목록1 토지를 통해 접근이 가능합니다. 서구 용두동 일대는 개발제한구역, 자연녹지지역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변 시설로는 인근에 '실버마을요양원' 등이 위치하고 있으나, 대규모 편의 시설이나 상업 시설은 해당 주소지로부터 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 소유자이자 채무자인 노OO 씨가 소유하고 있으며, 채권자는 정OO 씨입니다. 권리 분석 시 몇 가지 특이사항이 존재합니다. 첫째, 분묘기지권이 설정되어 있어, 토지 이용 시 분묘 관련 권리 관계를 명확히 확인해야 합니다. 둘째, 매각 대상 토지 중 일부(목록2) 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 이를 제출하지 못할 경우 매수 보증금 반환이 불가한 점에 유의해야 합니다. 또한, 비닐하우스 및 간이계사 등 일부 지상 시설은 매각에서 제외됩니다. 수목은 매각에 포함됩니다.

1.4. 상권분석

현재 물건지 주변은 주로 농경지, 야산 지대, 자연마을이 혼재된 지역으로, 농업 활동이나 전원생활에 적합한 환경을 보입니다. 도시지역 내 자연녹지지역 및 개발제한구역에 속해 있어, 즉각적인 대규모 상업 개발이나 택지 개발보다는 보전 및 완만한 개발이 예상됩니다. 향후 지역 개발 계획이나 도시 계획 변경 추이에 따라 잠재적인 가치 상승을 기대할 수 있으나, 현재로서는 직접적인 상권 형성이 활발하지 않은 점을 고려해야 합니다.

1.5. 생활정보

본 물건지 인근에는 '봉학제'라는 자연 지형이 있어 쾌적한 환경을 제공할 수 있습니다. 주위는 전원적인 분위기의 자연마을과 농경지로 이루어져 있어 조용하고 한적한 생활을 원하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 도심의 편의시설(대형마트, 병원, 학교 등)까지의 접근성은 다소 떨어질 수 있으며, 차량 이동을 통해 이용해야 할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

이 물건의 가장 큰 리스크 요인은 다음과 같습니다.

- 분묘기지권: 토지 내에 분묘가 소재하고 있어, 해당 분묘에 대한 소유권 및 사용 권리를 둘러싼 법적 분쟁이나 이장 비용 발생 가능성이 있습니다.

- 농지취득자격증명: 일부 토지는 농지이므로, 농지법에 따른 자격증명 취득이 필수적입니다. 미제출 시 계약이 반려되고 매수 보증금을 몰수당할 위험이 있습니다.

- 맹지: 목록2 토지가 지적도상 맹지이므로, 차량이나 보행 접근에 제약이 따를 수 있습니다. (단, 목록1 토지를 통해 접근 가능)

- 개발 제한: 도시지역 내 자연녹지지역, 개발제한구역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 상당한 제약이 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 광주광역시 서구에 위치한 넓은 면적의 토지라는 점에서 매력적일 수 있으나, 다수의 법적, 행정적 제약 사항을 안고 있습니다. 분묘기지권의 존재, 농지취득자격증명 요구, 일부 맹지, 그리고 각종 개발 제한 구역 지정은 취득 및 활용에 있어 신중한 검토를 요합니다. 특히, 향후 토지 활용 계획 수립 시 이러한 제약 조건들을 면밀히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 광주 서구 지역 내의 넓은 토지를 비교적 저렴한 가격에 취득할 수 있는 기회입니다.

- 장기적인 관점에서 지역 개발 계획의 변화나 규제 완화 시 잠재적인 가치 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

- 분묘 문제 해결 및 농지 관련 법규 준수를 전제로, 농업 목적의 활용이나 전원생활 터전 마련 등의 용도로 접근할 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매3계