나이스옥션 법원경매 광주 2025타경3041 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 288-4 그랜드타워 1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하는 그랜드타워 제1동 제1층 제105호, 제106호로서, 주위는 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로서, 제반 주위 환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

일련번호 가,나 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상6층 중 제1층 제105호, 제106호로서,
외벽 : 돌붙임, 타일, 강화유리 등 마감
내벽 : 타일, 몰탈위페인트 등 마감
바닥 : 타일 등 마감
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 가,나 : 소매점으로 이용중임.

설비내역

건물 내에 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 25m 내외, 서측으로 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 가,나 : 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2015-03-27)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

-소매점으로 이용중임.
-25.06.13.자 나주시의 사실조회 회신에 의하면 증축 위반(10㎡ 복층설치)관련하여 이행강제금 부과계고까지 하였고 부과계고 금액은 282,000원임.(별첨 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 광주지방법원 2025타경3041 (1)호 사건의 경매 물건에 대한 정보입니다. 대상 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 288-4, 그랜드타워 1동 1층 105호에 위치한 근린상가입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 288-4, 그랜드타워 1동 1층 105호

* 건물명: 그랜드타워

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 (지하1층/지상6층 중 제1층)

* 사용승인일: 2015년 05월 18일

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 15.18㎡ (약 4.59평)

* 토지지분: 15.1842㎡ (약 4.59평)

* 건물면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

* 건물지분: 51.66㎡ (약 15.63평)

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.5. 감정가

* 감정가: 268,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 '빛가람동행정복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대로 형성되어 있어 제반 주위 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

건물 동측으로는 약 25m 내외, 서측으로는 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용 계획

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도: 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m) 접합, 중로2류(폭 15m~20m) 접합

* 제한사항: 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

* 2015-06-01: 소유권 보존 (케이피코리아주식회사)

* 2015-06-25: 소유권 이전 (이삼재, 매매)

* 2015-06-25: 근저당권 설정 (우리은행, 876,000,000원) - 말소기준권리

* 2025-05-15: 임의경매 개시 결정 (우리은행, 684,390,319원)

3.2. 말소 기준 권리

2015년 6월 25일 우리은행 근저당권이 말소 기준 권리입니다. 경매로 인해 해당 권리보다 후순위 권리는 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 등기부상 확인되지 않으며, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 위반건축물 관련 행정처분은 별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

현재 해당 물건에 등재된 임차인은 없으며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

대상 물건은 제1종 근린생활시설 및 위락시설 용도로 사용 가능하며, 현재 소매점으로 이용 중에 있습니다. 주변은 다양한 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재되어 있습니다.

4.2. 주변 상가 특성

나주 빛가람혁신도시는 조성 초기 기대와 달리 상가 공실률이 높은 편으로 알려져 있습니다. 특히 1층 상가보다는 2층 이상 상가의 공실률이 높다는 조사 결과가 있습니다. 그러나 나주시에서는 원도심 상권 활성화를 위한 종합 계획을 수립하고 지원 정책을 추진 중에 있습니다. 이는 향후 상권 회복의 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 행정: 빛가람동행정복지센터 인근 위치

* 상업: 다양한 근린생활시설이 소재

* 문화/여가: 빛가람호수공원, 나주산림자원연구소, 국립나주박물관, 나주곰탕거리 등 인접

* 교통: 버스정류장 인근 위치

5.2. 기타 생활 인프라

나주 빛가람혁신도시 내에는 한국전력공사 등 다수의 공공기관이 위치해 있으며, 관련 시설(회의실, 체육시설 등) 개방 정보를 찾아볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반 건축물 관련

2025년 6월 13일자 나주시의 사실조회 회신에 따르면, 해당 건물에 10㎡ 복층 설치 관련 증축 위반 사항이 있으며, 이에 대한 이행강제금 부과계고 금액은 282,000원입니다. 이는 향후 건물 유지보수 및 행정 처리 시 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.2. 기타 고려사항

* 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하지 않아 인수 시점에 임차인이 있을 경우 명도 관련 추가 확인 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 상권 공실률: 나주 빛가람혁신도시의 높은 상가 공실률은 임대 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 견고하며, 감정가 대비 넓은 면적을 확보하고 있습니다. 다만, 나주혁신도시의 전반적인 높은 상가 공실률과 위반 건축물로 인한 이행강제금 부과 이력은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 현재 소매점으로 이용 중인 점과 나주시의 상권 활성화 노력 등을 고려할 때, 향후 상권 회복 시 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 빛가람동 상업지역 내 위치, 행정복지센터 및 각종 편의시설 인접

* 철근콘크리트 구조의 안정적인 건물

* 넓은 면적의 근린상가 (토지/건물 일괄 매각)

* 나주시의 상권 활성화 정책 추진 (향후 잠재적 가치 상승 기대)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 268,000,000원입니다. 인수할 보증금은 없으나, 나주 빛가람혁신도시의 높은 공실률, 위반 건축물 관련 이행강제금, 임대 관계 미상 등의 요소를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 최신 시장 동향, 주변 시세, 향후 상권 회복 가능성 및 본 물건의 수익률 분석 등을 통해 별도의 정밀 분석을 거쳐 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.