나이스옥션 법원경매 군산 2025타경20944 [1] 전북특별자치도 익산시 동산동 1144 익산수도산코아루이지움 105동 19층 1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.06.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 ""이리동중학교"" 북동측 인근에
소재하며, 인근은아파트단지 및 주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 전반적인
교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

기호(1-가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 19층으로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
바닥: 마루 및 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

기호(2-나 ~ 5-마) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층으로서,
외벽: 돌붙임 등 마감,
내벽: 몰탈위 페인팅 등 마감,
바닥: 타일 등 마감,
창호: 새시창 등 마감 임.

이용상태

기호(1-가)는 아파트 임.
기호(2-나 ~ 5-마)는 근린생활시설 임.

설비내역

기호(1-가): 기본적인 위생설비, 난방설비, 급·배수설비, 화재경보설비,
소화전설비,승강기설비 등이 되어 있음.
기호(2-나 ~ 5-마): 공용으로 사용하는 기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 북동측 출입구를 통해 차량 진·출입진이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(계획 확인요),
지구단위계획구역(2017-03-30), 소로2류(폭 8m~10m)(2017-03-30)(접합),
소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(2024-08-16)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한
법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

물건 비고

대지권 토지에 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 군산지원 2025타경20944 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소재지: 전북특별자치도 익산시 동산동 1144 익산수도산코아루이지움 105동 19층 1902호

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정가: 400,000,000원

2.2. 면적정보

토지면적: 47.06㎡ (약 14.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물일괄매각

2.3. 건물정보

아파트명: 익산 수도산 코아루이지움

동/호수: 105동 19층 1902호

건축년도: 2019년 10월 2일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 19층 중 19층

이용상태: 아파트

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변환경

본건은 전북특별자치도 익산시 동산동 소재 "이리동중학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지 및 주택 등으로 형성된 주거 지역입니다.

인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 남측 및 북동측 출입구를 통해 단지 진출입이 가능합니다.

인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.3. 토지이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속합니다.

또한, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역, 절대보호구역, 공장설립제한지역 등 다양한 법적 규제가 적용됩니다.

4. 권리분석

4.1. 경매개시 정보

사건번호: 군산지원 2025타경20944 (1)

채권자: 수OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

강제경매 개시일: 2025년 05월 21일

채권 총액: 300,000,000원 (말소기준권리)

4.2. 권리관계

말소기준권리: 2025-05-21 접수된 강제경매 (수도산코아루이지움아파트, 300,000,000원)

이 외 신탁등기말소 (2020-09-04) 내역이 존재하며, 이는 말소기준권리보다 선순위이나 정리된 것으로 보입니다.

4.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에 대한 인수 대상 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

4.4. 말소기준권리

2025-05-21 강제경매 등기

4.5. 인수 및 소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음

지상권: 해당사항 없음

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 단지 개요

단지명: 익산 수도산 코아루이지움

총 동수: 5개동

총 세대수: 338세대

사용승인일: 2019년 10월 2일

최고층: 19층

주차대수: 총 410대 (지하 자동 305대, 옥외 자동 105대)

5.2. 주변 편의시설

단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 있습니다.

상세한 편의시설 현황은 주변 상권 분석이 필요합니다.

5.3. 교육시설

인근에 이리동중학교가 위치합니다.

추가적인 교육시설 정보는 주변 탐문이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대지권 관련 별도등기

대지권 토지에 별도등기가 있다는 점은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

이는 토지 소유권 또는 사용권에 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있음을 시사하며, 명확한 권리관계 파악 및 해결 방안 모색이 필수적입니다.

이로 인해 향후 소유권 행사나 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 특이사항

감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이가 존재합니다. 이는 별도등기 문제 외에도 다른 시장 요인이 작용했을 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 건은 2019년에 준공된 신축급 아파트로, 적정 규모의 전용면적을 갖추고 있습니다.

단지 내 주거 환경 및 편의시설은 양호한 편으로 보입니다.

그러나, 대지권 토지에 대한 별도등기 존재는 명확한 확인과 법률적 검토 없이는 입찰을 고려하기 어려운 중대한 리스크입니다.

이러한 복잡한 권리 관계는 향후 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 전문가와 상담하여 위험 요소를 완전히 파악하고 해결 방안을 모색해야 합니다.

8. 투자 포인트

만약 대지권 관련 별도등기 문제가 명확히 해소되거나, 본건 가치에 미치는 영향이 미미하다고 판단될 경우, 신축급 아파트의 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

현재 시장 가격 대비 감정평가액이 높게 책정되어 있어, 권리관계 문제가 해결된다면 저가 매수의 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 400,000,000원이나, 최근 실거래가(78.6953㎡ 기준 약 201,500,000원 ~ 232,000,000원)와 본 건의 면적(84.94㎡)을 고려 시, 시장가치는 약 237,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대지권 토지의 별도등기라는 중대한 리스크와 복잡한 권리관계를 감안할 때, 투입되는 비용 및 예상되는 법적 리스크를 충분히 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점을 종합적으로 고려하여, 본 건에 대한 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 190,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 시장가치 대비 약 70~80% 수준이며, 잠재적 리스크를 반영한 보수적 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.