나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101454 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3237-15 메트로시티 6층602호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명호고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 아파트단지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바, 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

1) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제6층 제602호로서,

외 벽: 대리석 및 강화유리 마감 등.
내 벽: 실내 인테리어 마감 등.
창 호: 알루미늄샷시창 구조임.

이용상태

1) 제1종근린생활시설(상호: 나이스 풋)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도로, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101454 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3237-15 메트로시티 6층602호

용도: 제1종근린생활시설 (상호: 나이스 풋)

건물구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상10층건 내 제6층 제602호

외벽: 대리석 및 강화유리 마감 등

내벽: 실내 인테리어 마감 등

창호: 알루미늄샷시창 구조

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 스프링클러, 승강기설비 등

1.3. 감정가 및 면적 정보

감정가: 415,000,000원

토지면적: 47.98㎡ (약 14.51평)

토지지분: 47.98㎡ (약 14.51평)

건물면적: 187.50㎡ (약 56.72평)

건물지분: 187.5㎡ (약 56.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명호고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설 및 다수의 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 현황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 동측으로는 노폭 약 30m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

물건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 도로, 역사문화환경보존지역(부산광역시지정문화재보호조례), 국가산업단지(산업입지 및 개발에 관한 법률)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

을2 근저당권 한국자산관리공사 (2013-03-05, 324,000,000원)이 말소기준권리이며, 본 건 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리는 전부 소멸됩니다.

3.2. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 제시된 내용 중 '지상권'에 대한 개요는 없으나, 인수 여부는 별도 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: LINYING

보증금: 15,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2024-06-20

확정일자: 2025-06-30

배당신고일자: 2025-06-23

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 15,000,000원

차임: 1,500,000원

전입/사업일자: 2024-11-25

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 524,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 명지동 일대는 최근 개발이 활발하게 이루어지고 있는 신흥 주거 및 상업 복합 지역입니다. 대규모 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 하며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 업종 현황 및 잠재력

현재 제1종근린생활시설(상호: 나이스 풋)로 이용 중입니다. 주변 아파트 단지 주민들을 주 고객층으로 하는 업종이 발달할 가능성이 높으며, 부산신항 및 국가산업단지 관련 종사자들의 배후 수요 또한 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

인근 시내버스정류장을 통해 부산 시내 주요 지역으로의 접근성이 양호합니다. 아파트 단지 내 및 주변 상업 지구에 다양한 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 및 기타 시설

'명호고등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 좋습니다. 또한, 부산 강서구 명지동 일대는 녹산국가산업단지와 연계되어 있으며, 명지소각장 이전 및 생곡 자원순환타운 조성 사업이 추진되고 있어 지역 개발에 대한 기대감이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 특이사항

유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 또는 정보 확인상 다소 복잡하거나 특수한 사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 법적/지역적 제한

본 물건은 '역사문화환경보존지역' 및 '국가산업단지'에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등에 대한 부산광역시지정문화재보호조례 및 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 규제를 받을 수 있습니다. 부산시에서는 문화재 주변 건축 제한 완화를 추진하는 등 지역 발전과의 조화를 도모하고 있으나, 관련 법규는 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 기타 위험 요소

명지동 일대는 개발이 활발히 진행되는 지역이나, 과거 명지소각장 이전 관련 주민 갈등 사례가 있었던 점으로 미루어, 지역 주민들의 환경 문제에 대한 민감성이 높을 수 있습니다. 또한, 명지녹산국가산업단지 인근 지역이 개발 중이거나 향후 개발 예정이므로, 산업단지 운영 및 관리와 관련된 환경적 영향에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 강서구 명지동의 활발히 개발되는 상업 지역에 위치한 근린생활시설입니다. '메트로시티'라는 주상복합 건물 내 상가로, 아파트 단지를 배후로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 입지입니다. 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건으로 매각되어 권리 인수 부담이 없으며, 현재 임차인 모두 대항력이 없어 명도 또한 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 유동화 물건이라는 점과 역사문화환경보존지역 및 국가산업단지에 포함된 점은 향후 재산권 행사 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 명지동 신흥 상권의 입지 장점: 주변 아파트 단지 및 개발 수요 흡수 가능.

* 깨끗한 권리 관계: 말소 기준 권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전한 매입 가능.

* 임차인 인수 부담 없음: 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 최소화.

* 건물 내 다양한 용도 허용: 제1종근린생활시설 외 제2종근린생활시설, 교육연구시설 등으로의 용도 변경 가능성을 내포.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없는 상태이며, 감정가는 415,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 시장 동향, 본 물건의 현황 및 잠재력, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다. 일반적으로 부동산 경매에서 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 따라서 본 정보만을 바탕으로 정확한 입찰가 산정은 어려우며, 현장 조사를 통한 심층 분석 및 전문가와의 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.