나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101455 [1] 부산광역시 북구 덕천동 817 포레나부산덕천 105동 13층1305호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101455 [1] 부산광역시 북구 덕천동 817 포레나부산덕천 105동 13층1305호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경101455
• 주소: 부산광역시 북구 덕천동 817 포레나부산덕천 105동 13층1305호
• 감정가: 504,000,000원
• 최저가: 504,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

부산서부지원 경매2계 2025타경101455 | 소재지: 부산광역시 북구 덕천동 817 포레나부산덕천 105동 13층1305호 | 감정가: 504,000,000원 | 최저가: 504,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 포레나부산덕천 아파트

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101455 (1)

감정가: 금 504,000,000원

용도: 아파트 (토지/건물일괄매각)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 817 포레나부산덕천 105동 13층1305호

면적: 토지 27.20㎡, 건물 60.00㎡ (전용면적 기준)

경매구분: 부동산임의경매 (소유자 김OO, 채권자 북OOOOOOO)

건물구조: 철근콘크리트구조 22층 건물 중 13층 (2020년대 신축/준신축 아파트로 추정)

2. 입지조건

본 물건은 부산광역시 북구 덕천동의 핵심 입지에 위치한 아파트입니다.

지하철 3호선 숙등역 북측 인근에 소재하여 대중교통 접근성이 매우 우수합니다.

인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 모두 있어 차량뿐 아니라 대중교통 사정이 비교적 양호합니다.

주위는 대규모 아파트단지, 로변의 근린생활시설, 병원, 후면의 단독주택 등으로 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

덕천2-1주택재건축정비구역을 통해 조성된 아파트로, 신규 주거 단지의 인프라를 누릴 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매는 채권자의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

소유자와 채무자가 동일인(김OO)이므로, 소유권 관계의 복잡도는 낮은 편입니다.

매각 대상은 '토지/건물일괄매각'으로 토지와 건물이 모두 포함되어 법정지상권 등의 권리 문제 발생 가능성이 낮아 안전합니다.

제시된 정보에는 별도의 '특이사항'이나 복잡한 '주의사항'이 기재되어 있지 않으나, '임대관계 미상'으로 기재되어 있어 매수 후 임차인의 존재 여부를 확인하고, 명도(집을 비우게 하는 절차)를 진행해야 하는 리스크가 있습니다.

낙찰자는 등기부상의 권리 관계(말소 기준 권리)를 통해 인수되는 권리가 없음을 재차 확인하고 입찰해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 제3종일반주거지역이며, 대단위 주거시설(포레나부산덕천 등)을 기반으로 한 생활밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

숙등역을 중심으로 로변에 근린생활시설 및 병원 등이 밀집하여 주민들의 일상생활에 필요한 모든 서비스를 단지 인근에서 해결할 수 있는 환경입니다.

덕천중학교 상대보호구역으로 지정되어 있어 유해시설 없이 교육 환경이 잘 유지될 것으로 예상됩니다.

주변 아파트단지의 수요를 기반으로 안정적인 상권이 유지될 것입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트 구조의 22층 아파트 중 13층에 위치하며, 외벽 마감 상태가 양호하고 내부 이용상태는 아파트로서 기본적인 설비(급배수, 위생시설, 엘리베이터, 개별난방)를 갖추고 있습니다.

덕천2-1주택재건축정비사업을 통해 신축된 아파트이므로 비교적 신축에 가까운 컨디션을 기대할 수 있습니다.

토지의 형상과 도로 상태가 양호하여 단지 내부의 진출입 및 가로망 정비 상태도 보통 이상으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

1) 임대관계 미상에 따른 명도 리스크: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 실제 점유자를 파악하고 명도 절차를 진행해야 하는 시간적, 비용적 리스크가 존재합니다.

2) 지하철(도시철도) 저촉 리스크: 토지이용계획상 '도시철도(지하철)'에 '저촉'되는 부분이 있어, 지하철 운행으로 인한 소음이나 진동의 영향을 받을 가능성이 있습니다. 또한 '대로2류'에 접합되어 있어 차량 소음도 현장 확인이 필요합니다.

3) 법규상 제한: 상대보호구역 및 정비구역(기완료) 등의 규제가 있으나, 이는 아파트의 용도와 이용에 중대한 제한을 가하는 수준은 아닙니다.

7. 종합 의견

본 물건은 지하철역 초역세권에 가까운 입지적 장점과 신축 아파트 단지라는 상품성을 동시에 갖춘 우량 물건입니다.

감정가는 5억 4백만 원으로 책정되었으며, 주거 환경 및 교통 접근성을 고려할 때 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 대상입니다.

다만, 매각 물건명세서 등을 통해 최종 권리 분석을 완료하고, 반드시 현장 조사를 통해 지하철 저촉으로 인한 소음/진동 리스크와 정확한 점유자 현황을 확인한 후 입찰하는 것이 중요합니다.

낙찰 후에는 명도에 대한 철저한 계획과 준비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

1) 최고의 입지: 부산 지하철 3호선 숙등역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 주거 선호도가 높은 입지입니다.

2) 신축 아파트 상품성: 덕천2-1 재건축을 통해 신축된 포레나 브랜드 아파트로, 향후 시세 상승 및 환금성이 우수할 것으로 예상됩니다.

3) 안정적인 권리 구조: 토지/건물 일괄매각의 임의경매 사건으로 권리분석상 큰 하자가 발생할 가능성이 낮습니다.

4) 주거 환경 우수: 제3종일반주거지역의 높은 용적률을 활용한 대단지이며, 주변의 상업/의료 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

법원 정보

부산서부지원 경매2계