나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101432 [1] 부산광역시 북구 덕천동 257 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 양덕초등학교 북측 인근에 위치하는 현지호칭
""덕천주택"" 2층 203호로서, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 등으로 형성된 가로망
미 정비된 기존 주택지대 입니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하고 도시철도 2호선과
3호선의 환승역인 덕천역 및 3호선 숙등역이 직선거리 약 500미터지점에 위치하여
대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내 2층 203호로서,
외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등,
내 벽 : 벽지마감,
창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

건축물대장 상 연립주택입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스공급시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

북하향의 경사지대에 조성된 부정형의 토지로 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 약 5 ~ 6미터 내외폭의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역 입니다

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

- 현칭 덕천주택 203호임.
- 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 김보경)로부터 2026. 5. 11.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 북구 덕천동 257번지, 2층 203호에 소재한 연립주택입니다.

사건번호는 부산서부지원 2025타경101432 (1)이며, 감정가는 70,000,000원입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

건물의 전용 면적은 38.68㎡ (약 11.70평)이며, 토지 지분 면적은 41.53㎡ (약 12.56평)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 덕천동에 위치하며, 주위는 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 기존 주택가입니다.

교통 환경으로는 차량 진입이 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다. 인근에 시내버스 정류장이 있고, 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 덕천역과 3호선 숙등역이 직선거리 약 500미터 내에 위치하고 있습니다.

건축물대장상 연립주택으로, 세멘벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 중 2층에 해당합니다.

건물 내외부는 기본 위생, 급배수, 도시가스 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지는 북하향 경사지에 조성된 부정형 토지로, 공동주택 부지로 이용 중입니다. 북동측으로 약 5~6미터 폭의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부산서부지원 2025타경101432호로 진행되는 부동산 강제 경매 사건입니다.

말소기준권리는 2025년 5월 19일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑9)입니다.

본건 등기부등본상 현재까지 등기된 권리 중 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(양도 전 임차인: 김보경)가 있으며, 보증금 45,000,000원에 차임은 0원입니다. 전입일자는 2021년 7월 23일, 확정일자는 2021년 6월 30일입니다.

다만, 본건은 임차인이 주택도시보증공사로부터 2026년 5월 11일자로 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

집합건물 등기부요약 상 주택임차권(을5)은 말소 처리되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 덕천동 일대는 주거지역으로, 주변에 다세대주택 및 연립주택이 다수 분포하고 있습니다.

최근 주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 2월에 거래된 유사 면적 및 층수의 주택들이 평당 약 50만원에서 62만원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

건물 연면적 38.68㎡ (약 11.70평) 기준, 현 시세로 환산 시 약 6,700만원에서 7,200만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가 70,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있어 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 양덕초등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 이용이 편리하며, 지하철 2호선 및 3호선 환승역인 덕천역을 도보로 이용 가능합니다.

주변에 다양한 편의시설과 상업시설이 발달해 있어 생활 인프라가 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 1982년에 건축되어 건물 노후화가 진행되었습니다. 따라서 향후 수리 또는 리모델링에 대한 비용이 발생할 수 있습니다.

임차인의 대항력 포기 확약서가 제출되었으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못했을 경우 발생할 수 있는 잠재적인 분쟁 가능성에 대해 유의할 필요가 있습니다. 그러나 임차권 등기가 말소 처리되었고, 우선변제권만 주장한다는 점을 고려할 때 실제적인 리스크는 매우 낮을 것으로 보입니다.

토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규에 따른 건축 제한 등이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 덕천동의 역세권에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

권리분석상 임차인의 대항력이 소멸되고 인수하는 보증금이 없어 낙찰 후 명도 부담이 적습니다.

최근 실거래가 추이를 볼 때 감정평가액이 시세와 부합하거나 약간 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있습니다.

다만, 건축 연령이 높아 건물 노후화에 대한 고려가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 명도: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

우수한 입지: 덕천역 역세권, 초등학교 및 생활 편의시설 인접.

합리적 가격: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

건물 전용면적: 38.68㎡ (약 11.70평)

주변 시세 분석 결과, 평당 약 57.5만원 수준을 적용 시 예상 가치는 약 6,730만원입니다.

감정가가 시세와 부합하거나 약간 높을 수 있으므로, 보수적으로 접근하여 65,000,000원 ~ 69,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.