나이스옥션 법원경매 부산 2025타경1770 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 573-26, 2층 내제조표55881-155호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예주감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산도시철도 1호선(부전역)' 북서측 인근에 위치
하는 부전시장 아파트 및 점포(현칭 '부전시장상가') 제B동 제2층 조표55881-155호
(현칭 '제2층 D119호')로서, 주위는 시장, 업무시설, 공동주택(아파트) 등이 혼재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 '부산도시철도 1호선(부전역)' 및 시내 버스정류장이
소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트조 스라브가 3층 건물 내 조표55881-155호(현칭: 제2층 제D119호)로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 샤시창호 등

이용상태

점포(상호명: 일화인삼)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고평탄한 32필지 일단의 장방형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로
이용 중임.

인접 도로상태등

본건 소재 필지 북동측으로 노폭 약 40m 내외, 북서측으로 노폭 약 18m 내외의 포장도로에
각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m)
<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기호(가)의 경우 인접 호와 벽체구분이 되어있지 않은 ""오픈상가""로서, 상가 내부에
부착된 층별배치도 등을 참고하여 위치를 특정할 수 있고, 경계벽 및 경계표시 등의 물리적
복원이 가능하고 경제적으로도 그 비용이 과도하지 않을 것으로 판단되는 바, 구분소유권
객체가 될 수 있는 것으로 보고 감정평가하였으니 향후 경매진행 및 응찰 시 참고하시기
바람.

물건 비고

벽체구분이 되어 있지 않은 오픈상가임
건물만 매각, 토지에 대한 소유권 및 대지권이 수반되지 않는 건물, 최저매각가격은 건물만의 평가액임
공부상 제2층 제55881-155호이나, 현칭 B동 제2층 D119호(상호명:일화인삼)'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경1770 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 조OO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 573-26, 2층 내제조표55881-155호 (현칭 B동 제2층 D119호, 상호명: 일화인삼)

신주소: 부산광역시 부산진구 중앙대로783번길 23 (부전동)

건물용도: 근린상가 (판매시설 - 점포시장)

건축년도: 1974년 9월 28일

건물구조: 철근콘크리트구조

건물면적: 11.90㎡ (약 3.60평)

건물지분: 11.9㎡ (약 3.60평)

매각대상: 건물만 매각 (토지에 대한 소유권 및 대지권 미수반)

1.3. 감정가 및 최저매각가격

감정가: 73,000,000원

최저매각가격: 73,000,000원 (건물만의 평가액)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '부산도시철도 1호선 부전역' 북서측 인근에 위치한 부전시장상가 제B동 제2층 D119호입니다.

주위는 시장, 업무시설, 공동주택(아파트) 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 부산도시철도 1호선 부전역 및 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 소재 필지는 인접 필지 대비 등고평탄한 32필지로 이루어진 장방형 토지이며, 상업용 및 주거용 건부지로 이용 중입니다.

필지 북동측으로는 노폭 약 40m, 북서측으로는 노폭 약 18m의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m, 최고높이 180m)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2014년 1월 23일 접수된 조옥제 근저당권 (채권액 52,000,000원)

그 외 다수의 소유권 이전, 가등기 등이 존재하나, 임의경매 개시결정으로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 52,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 이태영

보증금: 20,000,000원

차임: 120,000원

전입/사업일자: 2021-05-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

* 조소덕

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기사항전부증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 관련 내용으로 추가적인 문제가 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

현재 본건은 '일화인삼'이라는 상호명으로 점포로 이용 중이며, 부전시장 내 위치하고 있습니다.

4.2. 상가 특성

본 건은 벽체 구분이 되어 있지 않은 '오픈상가' 형태로, 물리적 복원이 경제적으로 과도하지 않다고 판단되어 구분소유 객체가 될 수 있는 것으로 평가되었습니다. 이는 향후 경매 진행 및 응찰 시 참고해야 할 중요 사항입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

부전역이 인접해 있으며, 부전시장, 아파트 단지, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변에 혐오시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물만 매각

본 건은 토지에 대한 소유권 및 대지권이 수반되지 않는 건물만 매각 대상입니다. 이는 건물 소유주가 토지 사용에 대한 권리를 갖지 못함을 의미하며, 향후 건물 철거 또는 토지주와의 별도 협상 등의 가능성이 있습니다.

6.2. 오픈상가 구조

벽체 구분이 되어 있지 않은 오픈상가 특성상, 구분 소유권의 범위 확정 및 타 점포와의 경계 문제, 방음, 프라이버시 확보 등에서 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

6.3. 상가 건물 노후화

건축년도가 1974년으로 오래된 편이므로, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산지방법원에서 진행하는 부산진구 부전동 소재 부전시장 내 근린상가 건물입니다. 역세권이라는 뛰어난 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 다만, 건물만 매각되는 점과 오픈상가라는 특수한 구조는 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 현재 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 감정가는 건물만의 평가액으로 산정되었습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부산 1호선 부전역 인근으로 높은 유동인구 및 접근성을 기대할 수 있습니다.

* 상권 활성화: 부전시장 및 주변 상업/주거 혼재 지역으로 안정적인 상권 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 낮은 인수 부담: 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 저평가 가능성: 건물만 매각되는 특수성으로 인해 시장 대비 저평가될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 최저매각가격은 73,000,000원입니다. 인수 보증금이 없으며, 임차인의 대항력도 없는 점을 고려할 때, 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 접근 시 최저매각가격 이상에서, 적극적인 접근 시 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 건물만 매각되는 점과 오픈상가라는 특성을 감안하여 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.