나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10220 [1] 경상남도 거창군 거창읍 양평리 797 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문성 · 평가일 2025.05.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거창군 거창읍 양평리 소재 당동마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상토지까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지내 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측 및 남동측으로 노폭 약3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 보전관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립제한지역<수도법>, <추가기재> 문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다 입니다.

2) 보전관리지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공장설립제한지역<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 스틸하우스 기와지붕 2층 건물로서,
외벽: 몰탈위페인팅, 외장판넬 마감 등
창호: 샷시창호.

기호(3-1) : 멸실.

이용상태

기호(3) 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

제시외건물이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타: 기호(3-1)은 현황 멸실 상태로 조사됩니다.

물건 비고

- 일괄매각(제시외 건물 포함)
- 목록 1 토지 지상에 골프연습장 1식이 소재. 철거 및 이설이 용이하여 매각에서 제외함
- 감정평가서상 기호 3-1 부속건물 차고는 현황 멸실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10220 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북부농업협동조합 (농OOOOOOO)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 양평리 797번지 (새주소: 경상남도 거창군 당동1길 189-41)

용도: 단독주택

감정가: 445,136,000원 (44,513.6만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 980.00㎡ (약 296.45평)

건물면적: 179.25㎡ (약 54.22평)

건물 제시외면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

특이사항: 공동담보, 일괄매각(제시외 건물 포함)

주의사항:

- 일괄매각(제시외 건물 포함)

- 목록 1 토지 지상에 골프연습장 1식이 소재. 철거 및 이설이 용이하여 매각에서 제외함.

- 감정평가서상 기호 3-1 부속건물 차고는 현황 멸실 상태임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

위치 및 주위환경: 경상남도 거창군 거창읍 양평리 소재 당동마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 대상 토지까지 차량 접근 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 토지 이용 및 도로

형태 및 이용상태: 완경사지 내 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 남측 및 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획

토지이용계획 및 제한상태:

- 보전관리지역, 가축사육제한구역(소, 말, 젖소, 사슴, 양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한지역)

- 공장설립제한구역

- 문화재 및 하천에 관한 사항은 담당 부서에 문의 필요.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

등기부채권 총액 (토지): 879,008,200원

등기부채권 총액 (건물): 842,740,570원

말소기준권리: 토지, 건물 모두 2022년 04월 19일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을18, 을10)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 실제 지상권이 설정되어 있는지 여부는 반드시 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상입니다.

*참고사항*: 임대 관계가 미상이므로, 현황 조사 시 실제 임차인이 거주 중인지, 대항력이 있는지, 보증금 및 차임에 대한 이견이 있는지 등을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민들을 위한 소규모 편의시설 등이 산재할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 시설

* 가까운 거리 내에 지역 커뮤니티 시설(마을회관 등)이 존재합니다.

* 주요 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 약 10~15분 거리에 위치한 거창읍 중심가 이용이 가능합니다.

* 주변에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없으나, 현장 방문 시 상세 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 및 철거 관련

* 토지 지상에 소재한 골프연습장은 매각에서 제외되며, 철거 및 이설이 용이하다고 명시되어 있습니다. 매수인 부담으로 철거 또는 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

* 감정평가서상 기호 3-1 부속건물 차고는 현황 멸실 상태입니다. 이는 수리 또는 재건축 시 고려해야 할 사항입니다.

6.3. 권리 관계 및 임차 관련

* 임대 관계가 미상으로, 인수되지 않는 보증금임에도 불구하고 실제 점유자가 있을 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리인 지상권의 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.4. 토지 이용 규제

* 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한구역 등에 해당되어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거창군 거창읍의 한적한 지역에 위치한 단독주택으로, 980㎡(약 296평)의 넓은 대지 면적을 보유하고 있습니다. 주택은 2층 규모이며, 약 54평의 면적을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확하나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 멸실된 차고, 매각에서 제외되는 골프연습장, 임대 관계 미상 등의 특이사항은 주의 깊은 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 대지면적: 980㎡(약 296평)의 넓은 토지는 건축, 증축, 분할 등 향후 활용 가능성을 높여줍니다.

* 조용한 주거 환경: 단독주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역으로 전원생활 또는 조용한 주거 환경을 선호하는 분에게 적합합니다.

* 권리관계 명확성(예상): 말소기준권리 이하 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 안전한 권리 분석이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 44,513.6만원입니다. 유사한 지역의 단독주택 시세를 종합적으로 고려했을 때, 해당 감정가는 시장 가치에 부합하는 수준으로 판단됩니다. 다만, 본 물건의 특이사항(멸실된 부속건물, 매각 제외 대상 골프연습장, 미상 임대 관계, 잠재적 지상권 등)을 감안할 때, 낙찰 후 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

9.2. 권리 분석 기반 예상 입찰가

리스크 요인을 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 90% 수준인 약 40,000만원에서, 적극적인 관점에서 감정가의 95% 수준인 약 42,000만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 권리관계의 재확인, 시장 동향 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.