나이스옥션 법원경매 통영 2025타경485 [1] 경상남도 고성군 거류면 감서리 526-3 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2025타경485 [1] 경상남도 고성군 거류면 감서리 526-3 전 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2025타경485 | 소재지: 경상남도 고성군 거류면 감서리 526-3 | 감정가: 112,704,000원 | 최저가: 72,130,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 경상남도 고성군 거류면 감서리 농지 (공유물분할경매)

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 통영지원 2025타경485 (1)이며, 물건의 소재지는 경상남도 고성군 거류면 감서리 526-3 외 3필지입니다.

본 물건의 용도는 전(밭) 및 답(논)으로 이용되는 농지입니다.

감정가는 112,704,000원이며, 전체 토지면적은 1174.00㎡ (약 355.15평)입니다.

경매구분은 공유물분할을 위한 경매이며, 매각대상은 기타(토지 4필지)입니다.

1.2. 최고의 입지

본 물건은 경남 고성군 거류면 감서리 소재 "감동마을" 동측 인근에 위치한 농경지대입니다.

주변은 자연취락마을 주변의 농경지대로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

전체 농지로서 농기계 출입이 가능하며, 관내 일반적 교통사정은 보통입니다.

기호 2, 3, 4 토지는 폭 약 3m 내외의 농로 또는 비포장농로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

다만, 기호 1 토지는 맹지 상태이나 인접지를 통하여 출입이 가능하며, 동측으로 단절된 지적도상 도로에 접하고 있다는 점을 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 공유물분할을 위한 경매로, 소유자, 채무자, 채권자가 모두 박OO으로 기재되어 있어 권리관계는 단순한 편에 속합니다.

따라서, 낙찰로 인한 복잡한 임차인 문제나 선순위 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 농지취득자격증명 제출 필요 여부입니다.

경매구분상 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석 및 개발 잠재력

본 물건은 현재 농경지로서 주변 상권은 형성되어 있지 않습니다.

하지만 토지이용계획상 전부 계획관리지역에 속하며, 대부분이 성장관리계획구역(산업형)으로 지정되어 있는 점이 큰 개발 잠재력입니다.

성장관리계획구역(산업형)은 계획관리지역 내 난개발을 방지하고 제조업소 및 공장 등의 계획적·체계적 입지 유도를 위해 지정되므로, 향후 산업형 시설(공장, 창고 등) 부지로 활용될 가능성이 높습니다.

거류면은 당동만을 접하고 있으며, 인근에 동고성 나들목이 있어 교통망이 잘 형성된 교통요충지이며, 안정국가산업공단, 동해조선 산업특구단지의 배후지역으로 마동농공단지가 조성되는 등 산업 입지와 연관성이 있는 지역입니다.

1.5. 생활정보

소재지인 감서리 일대는 농업을 주업으로 하는 농촌 마을입니다.

인근에 동광초등학교가 있어 교육 환경은 비교적 편리하며, 중학교 및 고등학교는 고성읍내 소재 학교를 이용해야 합니다.

생활 편의시설은 거류면사무소 인근 또는 고성읍 소재지를 이용해야 하는 농촌 지역 특성을 가집니다.

주요 특산물로 생명환경쌀, 참다래, 새송이버섯 등이 생산되는 지역이며, 주거환경은 현대식 주택과 비닐하우스, 공장 등이 혼재되어 있는 모습입니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 반드시 농취증을 발급받아 지정된 기한 내에 제출해야 합니다.

맹지 해소 리스크: 기호 1 토지는 맹지이므로 건축 등 개발행위 시 인접지를 통한 도로 확보(맹지 해소) 방안을 강구해야 합니다.

가축사육제한구역: 전부 가축사육제한구역(젖소, 닭, 메추리, 개, 돼지, 오리 제한)으로 지정되어 있어 축산업 관련 개발에 제약이 따릅니다.

공유물분할 경매: 낙찰 후 기존 공유자와의 지분 정리 및 협의가 원활하게 이루어져야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 환가 목적으로 진행되는 물건으로서 권리상의 큰 하자는 없습니다.

가장 큰 투자 매력은 토지의 용도가 계획관리지역이라는 점과, 개발이 체계적으로 유도되는 성장관리계획구역(산업형)에 속한다는 점입니다.

단기적으로는 농지로 활용하거나 장기적으로는 계획관리지역의 용적률을 활용하여 창고나 소규모 공장 부지로 개발할 잠재력을 가지고 있습니다.

다만, 농취증 확보와 기호 1 토지의 맹지 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색한 후 입찰에 참여하는 것이 안전합니다.

1.8. 투자 포인트

계획관리지역 및 산업형 성장관리계획구역 지정으로 인한 개발 희소성: 향후 공장, 창고 등의 산업시설 수요에 대응할 수 있는 입지입니다.

권리관계의 단순성: 공유물분할 경매로 권리분석이 비교적 용이합니다.

합리적인 감정가: 개발 가능성이 높은 계획관리지역 토지를 기준으로 한 감정가로, 개발 수요 발생 시 지가 상승을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

통영지원 경매2계