나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30869 [1] 경상남도 사천시 사남면 죽천리 369-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 '사천유치원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 인접 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1) : 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2)
구조 : 목조 및 조적조 스레이트지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.
구조 : 목조 및 조적조 스레이트지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.


기호(2-1)
구조 : 돌담 및 토담조 스레이트지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.

기호(2-2)
구조 : 블록조 스레이트지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2)는 주택(폐가)으로 이용중임.
기호(2-1)은 사육사로 이용중임.
기호(2-2)는 창고로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있으나, 폐가로 재확인 바람.

부합물 및 종물

본건 건물에는 “지적개황도 및 건물개황도”와 같이 부합물 및 종물(기호㉠~㉢)이 소재하며, 구조·규모·이용상황 등을 고려할 때 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄷ’) 매각포함.
-제시외수목(감나무, 석류나무 등)은 토지가격에 포함하여 평가함.
-목록[1]일부 도로로 이용중인바 이를 감한하여 평가함.
-목록[1]지상에 타인소유로 탐문조사되는 제시외건물(감정서상 a,b)는 평가 제외하였으며 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30869 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 죽천리 369-3

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

토지면적: 1002.00㎡ (약 303.11평)

토지지분: 1002㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 125.62㎡ (약 37.98평)

건물지분: 125.62㎡

건물 제시외면적: 19.20㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정평가 요약

감정가: 509,558,140원

토지감정요항표:

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 '사천유치원' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대임.

교통상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태: 기호(1) 토지는 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태: 본건 남측, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역

제시목록 외의 물건: 없음.

공부와의 차이: 없음.

건물감정평가요항표:

기호(2) (주택, 폐가): 목조 및 조적조 스레이트지붕 지상1층 건물. 외벽 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 샷시 등.

기호(2-1) (사육사): 돌담 및 토담조 스레이트지붕 지상1층 건물. 외벽 몰탈위 페인팅 등 마감.

기호(2-2) (창고): 블록조 스레이트지붕 지상1층 건물. 외벽 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호 샷시 등.

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 전기설비 등이 구비되어 있으나, 폐가이므로 재확인 필요.

부합물 및 종물: 지적개황도 및 건물개황도상 부합물 및 종물(기호㉠~㉢)이 소재하나, 본건 부동산의 사용·수익·처분에 미치는 영향은 없을 것으로 판단됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 '사천유치원' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재하는 지방도변의 농촌지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부요약:

* 소유권 보존: 황동진 (1983-03-25)

* 소유권 이전: 정수현 (2020-12-15, 매매 금195,000,000원)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2020-12-15, 금380,000,000원, 말소기준권리)

* 지상권설정: 정동농업협동조합 (2020-12-15, 말소)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-05-21, 373,277,870원)

토지 등기부채권 총액: 380,000,000원

건물 등기부요약:

* 소유권 이전: 고광섭 (2016-07-20)

* 소유권 이전: 정수현 (2020-12-15, 매매 금105,000,000원)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2020-12-15, 금380,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025-05-21, 373,277,870원)

건물 등기부채권 총액: 380,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 없음

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 없음

3.3. 권리 분석 요약

본 건 부동산은 농업협동조합자산관리회사의 근저당권을 말소기준으로 하는 부동산 임의경매 사건입니다.

경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 최 은 대항력이 없어 인수 대상이 되지 않습니다.

인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

본 물건은 농촌지대에 위치하고 있어 일반적인 상업지역의 상권 분석과는 거리가 있습니다.

주변 지역은 단독주택 및 농경지가 주를 이루며, 지방도변에 위치하여 지역 주민들의 생활 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 '아름드리' 단지로, 연립주택으로 분류되며 건설 연도 2016년, 면적 49.81~65.12㎡, 매매가 9,500만~10,000만원 수준입니다. 하지만 본건은 단독주택이며 토지 면적이 1002㎡로, 위 정보와 직접적인 비교는 어렵습니다. 이는 해당 지역의 일반적인 주거지 가격대를 간접적으로 보여주는 참고 자료로 활용할 수 있습니다.

주변 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으며, 지역 특성상 농경지 및 주거지가 혼재된 환경입니다.

5. 생활정보

본 물건은 '사천유치원' 북측 인근에 위치합니다.

차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 접근성이 보통 수준입니다.

주변으로 단독주택 및 농경지가 분포하고 있어 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

인근 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 지방도변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근은 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 관련

물건명세서에 따르면, 목록 토지 지상에 타인 소유로 탐문 조사되는 제시외건물(감정서상 a, b)을 위한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

이러한 법정지상권 성립 여부는 물건의 가치와 활용에 중대한 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰 후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

법정지상권이 성립될 경우, 해당 지상 건물에 대한 토지 사용료 지불 또는 건물 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

감정가 산정 시 이러한 불확실성을 감안하여 최저매각가격을 책정하였으나, 실제 법정지상권 성립 여부에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

6.2. 건물 및 토지 이용 현황

건물 중 기호(2)는 주택으로 이용 중이나 '폐가' 상태로 확인되었습니다.

기호(2-1)은 사육사, 기호(2-2)는 창고로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

건물 상태가 양호하지 않아 수리 또는 철거 후 신축 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 중 일부는 도로로 이용 중이며, 이는 토지 가격 평가 시 감안되었습니다.

제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄷ’)은 매각에 포함되나, 제시외 건물(a, b)은 평가 제외되었으며 법정지상권 관련 리스크와 연관됩니다.

제시외 수목(감나무, 석류나무 등)은 토지 가격에 포함하여 평가되었습니다.

6.3. 기타 특이사항

본 물건은 일괄매각 대상입니다.

제시외 건물(감정서상 ‘ㄱ~ㄷ’)은 매각에 포함됩니다.

7. 시세 분석 및 예상 입찰가

7.1. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 본건과 동일한 주소지에 위치한 '아름드리'라는 명칭의 연립주택(2016년 건축)의 최근 매매가는 약 9,500만원에서 10,000만원 사이로 확인됩니다. 이들 거래는 전용면적 49.81~65.12㎡ 규모의 주택에 대한 것으로, 본건 단독주택과 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 1002㎡의 넓은 토지 면적과 125.62㎡의 건물 면적을 가지고 있어, 연립주택과는 가치 산정 기준이 상이합니다. 제공된 정보만으로는 본건 단독주택의 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다.

7.2. 감정가 대비 분석

본 물건의 감정가는 509,558,140원입니다.

이 감정가는 토지와 건물의 현황, 주위 환경 등을 종합적으로 고려하여 산정된 금액입니다.

그러나 '폐가' 상태의 건물, 일부 도로로 이용되는 토지, 그리고 가장 중요한 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 리스크 요인을 고려할 때, 실제 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

특히 법정지상권 문제는 해당 토지의 활용성을 심각하게 제약할 수 있어, 이로 인한 가치 하락이 클 수 있습니다.

7.3. 예상 입찰가 산정

본 건은 법정지상권 성립 여부 불분명이라는 중대한 리스크를 안고 있으며, 건물 상태도 양호하지 않습니다.

이러한 점을 감안하여, 입찰 희망가는 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여 경쟁이 붙는 경우가 많으나, 본건과 같이 명확한 리스크가 있는 경우 이보다 낮은 가격에서 낙찰될 가능성도 배제할 수 없습니다.

법정지상권 등 법적 문제에 대한 철저한 사전 조사와 해당 리스크를 감수할 수 있는 투자자라면, 감정가의 60~70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 보수적인 예상 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 350,000,000원 범위로 설정하는 것을 제안합니다.

정확한 입찰가 결정은 추가적인 법률 검토와 현장 답사를 통해 건물 및 토지의 정확한 상태, 법정지상권 성립 가능성 등을 면밀히 파악한 후 신중하게 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 사천시 내 단독주택 부지로, 1002㎡의 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다.

농촌지대 내에 위치하여 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공할 잠재력이 있습니다.

향후 토지를 활용한 건축 사업 등을 고려할 경우, 넓은 대지는 유리한 조건이 될 수 있습니다.

단, 법정지상권 문제를 명확히 해결하고 건물의 활용 방안(수리 또는 신축)을 구체화해야 합니다.

9. 종합 의견

본건 경매 물건은 넓은 토지를 보유한 단독주택이나, '폐가' 상태의 건물과 '법정지상권 성립 여부 불분명'이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

이러한 법적 불확실성은 투자에 있어 상당한 주의를 요구하며, 추가적인 법률적 검토와 현장 조사가 필수적입니다.

인근의 연립주택 시세는 참고 자료로 활용 가능하나, 본 건과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

법정지상권 문제 해결 가능성을 면밀히 검토하고, 건물의 수리 또는 신축 비용을 감안하여 신중하게 입찰가를 결정한다면, 장기적인 관점에서 토지 가치를 활용할 기회가 될 수 있습니다.

하지만 리스크가 크므로, 해당 위험을 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.