나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30869 [1] 경상남도 사천시 사남면 죽천리 369-3 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30869 [1] 경상남도 사천시 사남면 죽천리 369-3 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경30869
• 주소: 경상남도 사천시 사남면 죽천2길 30
• 용도: 단독주택

진주지원 경매2계 2025타경30869 | 소재지: 경상남도 사천시 사남면 죽천2길 30 | 감정가: 509,558,140원 | 최저가: 356,691,000원 | 용도: 단독주택

1. 진주 지원 2025타경30869 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2025타경30869 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 죽천리 369-3

용도: 단독주택

감정가: 509,558,140원

토지 면적: 1002.00㎡ (약 303평)

건물 면적: 125.62㎡ (약 38평)

제시외 건물 면적: 19.20㎡ (약 6평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 일괄매각. 제시외건물(감정서상‘ㄱ~ㄷ’) 매각포함. 제시외수목(감나무, 석류나무 등)은 토지가격에 포함하여 평가함. 목록 일부 도로로 이용중인바 이를 감한하여 평가함. 목록 지상에 타인 소유로 탐문조사되는 제시외건물(감정서상 a,b)는 평가 제외하였으며 최저매각가격은 이를 감안한 금액임.

1.2. 입지 조건

본건은 경상남도 사천시 사남면 죽천리 소재 '사천유치원' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택과 전·답의 농경지가 혼재된 지방도변 농촌지대로, 한적한 전원생활이 가능한 입지입니다. 본건까지 차량의 출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 남측과 북측으로는 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. 토지 이용 계획으로는 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 농OOOOOOOOOOO입니다. 등기부상 권리 관계는 경매 절차를 통해 낙찰로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 본 건의 특이사항으로 '법정지상권'이 언급되어 있습니다. 이는 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 경우, 또는 기타 사유로 인해 토지 소유자가 아닌 타인이 건물 소유를 위해 해당 토지를 사용할 수 있는 권리를 의미합니다. 이로 인해 낙찰 후 토지 사용에 제약이 따르거나 추가적인 비용이 발생할 수 있어, 법정지상권 성립 여부 및 범위에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 또한, 감정평가서상 본건 토지 지상에 타인 소유로 추정되는 제시외 건물(a,b)이 평가에서 제외되었음을 명시하고 있으며, 최저매각가격 역시 이를 감안하여 산정되었습니다. 따라서 해당 부분에 대한 면밀한 사실관계 조사가 필요합니다.

1.4. 상권 및 생활 정보

주변 환경은 농경지와 단독주택이 어우러진 농촌지대로, 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의 시설 접근이 중요합니다. 인근에 사천유치원이 위치해 있어 교육 시설 이용이 가능합니다. 차량 이용 시 사천 시내 및 주요 지역으로의 이동이 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다. 사남면 지역은 사천 제1, 2 일반산업단지가 위치해 있어 일부 지역은 산업 활동과 연관되어 있으나, 본건의 경우 농촌 지역에 해당하여 전원생활 및 농업 활동에 더 적합한 환경입니다.

1.5. 건물 상태 및 활용

기호(2) 건물은 목조 및 조적조 스레이트지붕의 지상 1층 단독주택으로, 현재 폐가 상태입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 마감이며, 창호는 샷시 창호입니다. 기호(2-1)은 돌담 및 토담조의 사육사 건물이며, 기호(2-2)는 블록조의 창고 건물입니다. 건물 내 위생, 급·배수, 전기 설비 등은 구비되어 있으나, 폐가 상태임을 고려하여 재확인이 필요합니다. 본 건에는 "지적개황도 및 건물개황도"에 표시된 부합물 및 종물(기호㉠~㉢)이 소재하며, 이는 본건 부동산의 사용, 수익, 처분에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 판단됩니다. 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)과 수목(감나무, 석류나무 등)은 감정가에 포함되어 매각 대상입니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권' 존재 가능성입니다. 만약 법정지상권이 성립될 경우, 건물 철거가 불가능하거나 토지 사용료 지급 등의 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있어, 이에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적입니다. 또한, 주택이 현재 '폐가' 상태이므로, 주거용으로 사용하기 위해서는 상당한 규모의 리모델링 또는 재건축 비용이 발생할 것으로 예상됩니다. 토지 일부가 도로로 이용 중이며, 타인 소유로 추정되는 제시외 건물이 평가에서 제외된 점은 낙찰 후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 더불어, 제1종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전구역 등 다수의 토지 이용 및 개발 제한 사항이 존재하여, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 사천시 사남면 죽천리에 소재하는 단독주택 경매 물건으로, 넓은 토지 면적(약 303평)을 가지고 있으나 현재 주택은 폐가 상태입니다. 농촌 지역의 한적한 환경과 차량 접근성은 장점이나, 법정지상권 성립 가능성, 건물 상태, 일부 도로 이용 및 타인 소유 건물 존재 가능성, 다수의 개발 제한 구역 지정 등 해결해야 할 복잡한 문제들을 안고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 감안할 때, 본 물건은 단순 주거용 단독주택으로 접근하기보다는, 토지의 잠재적 가치와 법적 문제 해결 가능성을 면밀히 분석한 후 신중한 투자를 결정해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건은 약 303평에 달하는 넓은 토지를 보유하고 있다는 점에서 매력적입니다. 이러한 넓은 토지는 향후 재건축, 전원주택 단지 조성, 또는 타 용도로의 개발 가능성을 열어줍니다. 비록 현재는 농촌 지역이지만, 주변 개발 동향에 따라 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히, 법정지상권 등 복잡한 법적 문제들을 명확히 해결할 수 있다면, 넓은 토지를 합리적인 가격에 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 다수의 리스크 요인으로 인해 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받아 투자 가치를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매2계