나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11392 [1] 경상남도 김해시 한림면 신천리 724 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본 건은 경상남도 김해시 한림면 명동리 소재 "김해시 수도박물관" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 공장, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

토지의 상황

본건 기호1)은 대체로 부정형의 토지로서, 자체지반은 평탄하게 조성되어 있으나 인근 도로보다 낮은 저지이며, 현황 "공업용"으로 이용중입니다.

건물의 구조 및 현상

기호2) 철골조 불연판넬지붕 지상1층건으로서, 공장으로 이용중이며, 벽 체 : 하단 약1.2m 조적위 상단 판넬 마감, 주기둥 : 400 * 200 H-beam, 창 호 : 샷시창호 입니다. 기호2-1) 철골조 불연판넬지붕 지상2층건으로서, 숙소 및 사무실 등으로 이용중이며, 외 벽 : 판넬 위 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호 입니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 동라디에터 차핑라인, 수변전, 크레인, 계근대 설비로서 관리상태 등은 보통입니다.

공작물의 현상

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기타참고사항

①본건 기호2)건물 내에 소재하는 귀제시「공장 및 광업재단 저당법」제6조 목록에 기재되어 있지 않은 제시외기계기구 1식〔기호a)〕는 감정목적 등을 고려하여 기계에 부착된 규격 등을 기준으로 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ②본건 기계기구 기호12)는 귀제시 목록상 Cap :500kw이나 관련기관에 문의 결과 계약전력 용량이 Cap :290kw로 확인 되어, 이를 기준으로 평가하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ③본건 기계기구 기호13)은 귀제시 목록상 주행Rail의 길이가 38m이나 현황 약 57m입니다. ④본건 기계기구는 비교적 장기간 작동이 중지된 것으로 탐문조사되고, 현장조사시 미가동 상태였으므로 정상 작동여부는 불분명하나 정상작동 상태를 기준으로 평가하였으니, 동 기계기구의 정상작동 여부를 경매 참여시 반드시 재확인하시기 바랍니다. ⑤본건 기계기구의 경우, 일부는 라인설비인 전용제작기계이나 제작자 및 제작년도 등이 기재된 관리명판이 부착되어 있지 않고, 기계 리모델링 과정에서 해체되거나 교체된 것으로 조사되는바, 탐문조사 및 관련 전례 등을 통하여 대상물건을 확정하고 귀 제시목록상의 제작자 및 제작일자 등을 기준으로 해체되거나 교체된 상황 등을 고려하여 관찰감가법을 병용하여 평가하였으니 참고하시기 바랍니다. ⑥본건 기계기구 중 일부는 소재불명이며, 일부의 경우 구조, 규격, 형식, 용량 등을 고려시 귀제시목록 중 일부 기계기구와 중복되는 것으로 판단되는 바, 평가에서 제외 하였으니 경매 업무 및 경매 참여시 참고하시기 바랍니다. ⑦본건 기호2)건물 지붕 상부에 시설된 소유자 미상의 태양광 설비는 감정평가외 하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1) 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 제시외 기계기구(2-1~2-5, 일부 소재불명) 및 제시외 기계기구 2-6 각 포함.
제시외 기계기구 2-2 목록상 Cap 500kw이나 계약전력 용량이 Cap 290kw로 확인되어, 이를 기준으로 평가.
제시외 기계기구 2-3 목록상 주행 Rail 길이 38m이나 현황 약 57m.
목록1. 지상에 이동이 용이한 컨테이너박스 1식은 평가 및 매각 제외.
목록1. 인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함.
목록2. 건물 지붕에 시설된 태양광 설비는 평가 및 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경상남도 김해시 한림면 신천리 724에 소재한 공장 경매 물건에 대한 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11392 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 한림면 신천리 724

* 용도: 공장

* 감정가: 금 3,094,325,000원

* 토지 면적: 3164.00㎡ (약 957.1평)

* 건물 면적: 1222.48㎡ (약 369.8평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유디앤제일차유동화전문

* 총 등기부채권액 (참고): 약 2,825,798,324원 (토지 기준)

* 주요 특이사항: 법정지상권, 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 경상남도 김해시 한림면 신천리 724에 소재하며, "김해시 수도박물관" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 공장 및 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 현황: 대체로 부정형의 토지로서, 자체 지반은 평탄하게 조성되어 있으나 인근 도로보다 낮은 저지입니다. 현재 "공업용"으로 이용 중입니다.

* 건물 현황:

* 주건축물 (기호2): 철골조 불연판넬지붕 단층 건물로, 공장으로 이용 중입니다.

* 부속 건축물 (기호2-1): 철골조 불연판넬지붕 2층 건물로, 숙소 및 사무실로 이용 중입니다.

* 도로 접근성: 일반적인 지역 도로망에 연결되어 있어 접근 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 8월 10일자 대구은행 근저당권 (토지 을14, 건물 을10)입니다.

* 임의경매 개시: 2025년 5월 19일 유디앤제일차유동화전문 신청 (토지 갑20, 건물 갑13)에 의해 진행되었습니다.

* 인수되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소될 것으로 예상되어, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 차

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 2월 11일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 따라서 임차인 관련 인수 부담금은 없습니다.

* 특이사항: 본건은 "법정지상권"이 있는 물건으로 명시되어 있습니다. 등기부상 명확한 근저당 외 법정지상권 관련 등기는 확인되지 않으나, 별도의 법률관계가 성립되어 있을 가능성이 있으므로 경매 참여 전 철저한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 일반적인 공업 지역의 특성을 나타냅니다.

* 본건 이용 현황: 현재 "공업용"으로 사용되고 있으며, 해당 용도에 적합한 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 본 물건은 김해시 한림면 지역 내에 위치하며, 대중교통 이용 편의성은 일반적인 공장 밀집 지역 수준으로 예상됩니다. 상세한 대중교통 노선 및 인접한 주요 도로망에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 대규모 상업 시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 등기부상으로는 확인되지 않으나, 물건 명세서상 "법정지상권"이 있는 것으로 명시되어 있어, 토지 소유자와의 관계 등 추가적인 법률 관계 검토가 반드시 필요합니다.

* 기계기구 현황: 본건에 포함된 제시외 기계기구들 중 일부는 목록 상의 규격(용량, 길이 등)과 현황이 상이하며, 일부는 소재 불명 상태이거나 작동 여부가 불분명합니다. 경매 참여 전 기계기구의 정확한 상태 및 가치를 반드시 재확인해야 합니다.

* 매각 제외 물건: 지상에 이동이 용이한 컨테이너 박스 1식 및 건물 지붕에 시설된 태양광 설비는 평가 및 매각 대상에서 제외되었습니다. 입찰 시 해당 부분은 포함되지 않음을 유의해야 합니다.

* 지적 경계 불분명: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하다는 점은, 향후 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요함을 시사합니다. 이로 인한 추가 비용 및 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 채권자가 유동화 전문 회사인 점은 채권 회수를 위한 경매 절차가 성실히 진행될 가능성을 높이나, 유동화 구조에 따른 특별한 매각 조건이 있는지 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 한림면에 위치한 토지 및 건물 일괄 경매 대상입니다. 감정가는 3,094,325,000원으로, 토지 약 957평, 건물 약 370평 규모의 공장입니다. 등기부상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, "법정지상권" 존재 가능성, 다수 제시외 기계기구의 현황 불일치 및 작동 불확실성, 지적 경계 불분명 등 권리 및 현황 조사 시 주의가 필요한 요소가 다수 포함되어 있습니다.

성공적인 경매 참여를 위해서는, 현장 방문을 통한 물리적 상태 확인, 제시외 기계기구의 실사, 법정지상권 관련 권리관계 명확화, 지적 측량 결과 검토 등 철저한 실사(Due Diligence) 과정이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 공장 부지: 3164.00㎡ (약 957.1평)의 토지 면적은 향후 공장 증축 또는 재건축 시 유리한 기반이 될 수 있습니다.

* 산업 지역 내 입지: 김해시 한림면 지역은 산업 시설이 분포하는 곳으로, 관련 업종의 사업장으로서의 활용 가치가 있습니다.

* (단, 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 충분히 검토하고, 이를 해소할 수 있는 방안 마련 후 투자를 결정하시기 바랍니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 금 3,094,325,000원

* 인수 보증금: 0원

* 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 앞서 언급된 법정지상권, 제시외 기계기구의 실제 가치 및 작동 여부, 지적 경계 확인 비용 등 제반 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 권리 분석 및 현황 조사 결과를 바탕으로 본 건의 실질 가치를 정확히 평가한 후, 신중하고 전략적인 입찰가 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.