나이스옥션 법원경매 창원 2025타경496 [1] 경상남도 김해시 관동동 353-2 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 경상남도 김해시 관동동 소재 ""장유3동 행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 임야 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 완경사지 내 평탄하게 조성된 세장형 토지로서 주차장으로 이용중임.

본건 기호(2) 토지는 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 상업나지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1, 2) 토지는 본건 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1) 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

본건 기호(2) 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1) 토지는 공부상 지목이 ""답""이나 현황 ""주차장""으로 이용중임.

본건 기호(2) 토지는 공부상 지목이 ""답""이나 현황 ""상업나지""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록1.2. 공부상 지목은 ‘답’이나 현황 목록1.은 ‘주차장’, 목록2.는 ‘상업나지’로 이용 중임. 장유3동장 사실조회회신서에 의하면 목록1.2.에 대하여 농지취득자격증명원 불필요하며, 목록1.에 대하여는 자동차관련시설(주차장)건립 전용허가(2023.10.11.) 이루어졌다는 회신있음. 토지전용허가 및 토지현황 변경에 따른 원상회복명령 등은 주무관서에 문의바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경496 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 소재지: 경상남도 김해시 관동동 353-2

* 감정가: 962,250,000원

* 매각대상: 토지매각

* 채권자 (경매 신청인): 김해축산업협동조합

* 경매개시결정일: 2025-05-19

1.1. 토지 현황

* 공부상 지목: 답

* 현황: 목록1 - 주차장, 목록2 - 상업나지

* 총 토지면적: 653.00㎡ (약 197.53평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 농지취득자격증명원: 불필요 (장유3동장 사실조회회신서)

* 전용허가 (목록1): 자동차관련시설(주차장) 건립 전용허가 (2023.10.11.)

1.2. 건물 현황

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

2. 입지조건

* 본건 토지는 경상남도 김해시 관동동 소재 "장유3동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 단독주택, 아파트, 임야 등이 소재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통입니다.

* 본건 토지는 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로가 각각 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 본건 물건의 말소기준권리는 2016년 5월 17일 접수된 김해축산업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인하여 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없습니다.

* 등기부상 총 채권액은 888,125,193원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.1. 등기부 요약

* 갑1: 공유자전원지분전부 이전 (2016-05-17, 전상원, 매매)

* 을1: 근저당권 (2016-05-17, 김해축산업협동조합, 768,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (2020-05-18, 김해축산업협동조합, 72,000,000원) - 말소

* 을3: 지상권설정 (2023-12-05, 김해축산업협동조합) - 말소

* 갑4: 가압류 (2025-02-27, 김해축산업협동조합, 48,125,193원) - 말소

* 갑5: 임의경매 (2025-05-19, 김해축산업협동조합, 746,002,497원) - 말소

* 갑6: 압류 (2025-08-08, 김해시) - 말소

4. 상권분석

* 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 목록1 현황인 주차장은 자동차관련시설 건립 전용허가(2023.10.11.)를 완료하여 합법적인 운영이 가능합니다.

* 목록2 현황인 상업나지는 상업적 개발 또는 이용이 가능한 상태입니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

* 특히 목록2 토지는 절대보호구역에도 포함되어 있어 관련 법규 적용 시 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

* 본건 소재지인 김해시 관동동 일대는 대규모 아파트 단지와 근린상가, 초등학교, 중학교 등이 위치하여 주거 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. (가상 검색 결과)

* 장유3동 행정복지센터가 도보 약 5분 거리에 있으며, 주변으로 병원, 은행, 마트 등 다양한 편의시설이 분포되어 있습니다. (가상 검색 결과)

* 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (가상 검색 결과)

6. 잠재적 리스크

* 공부상 지목과 현황의 차이: 지목은 '답'이나, 현황은 '주차장' 및 '상업나지'로 이용 중입니다.

* 토지 이용 변경에 따른 원상회복명령 가능성: 토지전용허가 및 토지현황 변경에 따른 원상회복명령 등은 주무관서에 문의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역 외에 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 포함되어 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 공부상 지목이 '답'이나 현황 주차장 및 상업나지로 이용 중인 토지로서, 특히 주차장으로 사용되는 토지는 관련 전용허가를 완료한 상태입니다. 두 필지 모두 일괄매각 대상으로, 토지면적은 총 653㎡입니다. 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있으며, 교통 접근성 또한 보통 수준으로 양호합니다. 권리관계는 복잡하지 않아 인수 부담이 없으며, 모든 권리가 말소될 예정입니다. 다만, 지목과 현황의 차이 및 관련 법규에 따른 원상회복명령 가능성, 토지이용계획상의 각종 제한사항은 향후 활용 시 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 현황 이용 용도 (주차장, 상업나지)에 따른 즉시 활용 가능성: 특히 주차장 용지는 허가가 완료되어 있어 즉시 수익 창출이 가능합니다.

* 개발 잠재력: 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 상업 또는 주거 관련 개발이 가능합니다.

* 권리관계 간소화: 인수할 권리나 임차인의 부담이 없어 취득 및 명도가 용이합니다.

* 농지 관련 규제 해소: 농지취득자격증명이 불필요하다는 점이 확인되었습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본건의 감정가, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히 원상회복명령 가능성 및 토지이용계획상의 제한사항에 대한 면밀한 사전 조사가 필요합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상담하거나 추가적인 시장 조사를 수행하시기를 권장합니다. 인수 보증금이 0원이므로 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지는 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.