나이스옥션 법원경매 창원 2025타경485 [1] 경상남도 김해시 진영읍 신용리 473-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2025타경485 [1] 경상남도 김해시 진영읍 신용리 473-3 임야 경매

• 사건번호: 2025타경485
• 주소: 경상남도 김해시 진영읍 신용리 473-3
• 감정가: 1,780,145,000원
• 최저가: 1,246,101,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매2계 2025타경485 | 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 신용리 473-3 | 감정가: 1,780,145,000원 | 최저가: 1,246,101,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경485 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 신용리 473-3 외

용도: 임야 (현황 과수원)

감정가: 1,780,145,000원

토지면적: 16,233.00㎡ (약 4,909.82평)

건물 제시외면적: 182.60㎡

매각대상: 토지매각

1.2. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 이OO

채무자: 황OO

채권자: 진OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권 관련 리스크 존재

1.3. 주의사항 (입찰자 필수 확인)

본건은 토지 일괄매각이며, 제시외 건물 및 수목이 매각대상에 포함됩니다.

목록 2 토지는 현황 '과수원'으로 이용 중인 농지이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

목록 2 토지상에는 분묘 2기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로, 성립 시 인수 리스크가 발생합니다. 감정가액은 분묘로 인해 영향받는 가액임을 감안해야 합니다.

목록 1, 3 토지는 공부상 '임야'이나 현황은 '과수원 및 과수원 부속토지'로 이용 중입니다.

본건 지상에 이동 가능한 모노레일, 컨테이너박스, 간이화장실 박스는 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본건은 경상남도 김해시 진영읍 여래리 소재 '진영제일고등학교' 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 노변 근린생활시설, 아파트단지, 단독주택, 과수원 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

2.2. 토지 현황 및 도로 상태

토지 형태: 기호(1, 2, 3) 모두 부정형에 유사한 토지입니다.

이용상태: 기호(1, 2, 3) 모두 기준시점일 현재 공부상 지목은 임야임에도 불구하고 '과수원' 또는 '과수원 및 부속토지'로 이용 중입니다. 감나무 등이 다수 식재되어 있습니다.

도로 상태: 기호(1, 3) 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 통하여 통행이 가능합니다. 기호(2) 토지는 동측으로 노폭 약 5~6m 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 상권분석 및 생활정보

3.1. 상권 및 인프라

본건은 주로 과수원 등으로 이용되는 임야이므로 직접적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 다만, 주변에 근린생활시설 및 아파트단지가 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다.

3.2. 토지이용계획 및 개발 여력

토지이용계획이 도시지역 내 보전녹지지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등으로 복합적으로 지정되어 있습니다. 특히 '제2종일반주거지역' 및 '기반시설부담구역'이 일부 포함되어 있어, 향후 개발 여력에 대한 심도 있는 검토가 필요합니다. 또한 '가축사육제한구역(모든 축종 제한지역)'으로 지정되어 있습니다.

3.3. 주변 개발 호재 및 혐오시설

본건 인근 진영읍 사산리 일원에 '김해 진영테크업 일반산업단지'가 2032년 완공을 목표로 개발될 예정입니다. 이는 미래 모빌리티, 수소산업 등 4대 전략산업 중심의 특화단지로 조성될 계획으로, 지역 경제 활성화 및 고용 창출 효과가 예상되어 본건 토지의 간접적인 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

외부 검색 결과, 주변에 대규모 소각장이나 매립장 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상술한 바와 같이 산업단지 개발이 인접해 있어 향후 환경 및 교통 변화를 주시할 필요가 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 농지취득자격증명 (최대 리스크)

기호 2 토지는 현황 농지(과수원)이므로, 낙찰자는 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 농취증 발급 가능 여부를 사전에 철저히 확인해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당할 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

4.2. 특수 권리 리스크 (분묘기지권 및 법정지상권)

분묘기지권: 토지상에 분묘 2기가 존재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 성립 시 토지 사용이 제약되거나 추후 지료 협상 또는 이장 문제가 발생할 수 있습니다.

법정지상권: 제시외 건물이 다수 존재하며, 이에 대한 법정지상권 성립 여지가 있습니다. 성립 시 건물을 철거하지 못하고 토지 소유자로서 건물주에게 지료를 청구해야 합니다. 미성립 시에는 철거가 가능하지만, 관련 소송 비용 및 시간이 소요됩니다.

4.3. 제시외 건물 및 수목 처리

제시외 건물 182.60㎡ 및 수목이 매각대상에 포함되어 낙찰자가 소유권을 취득합니다. 이는 법정지상권 성립 여부와 별개로, 추후 이용 계획에 맞춰 처리해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

토지이용계획의 복잡성: '보전녹지지역'이 포함되어 있어 개발에 제약이 많습니다. '제2종일반주거지역' 부분의 개발 가능성을 높이 평가해야 합니다.

맹지 리스크: 기호 1, 3은 맹지이므로, 통행을 위한 인접 필지 소유자와의 협의가 필요합니다.

감정가 산정: 분묘로 인해 감정가액이 영향받았다고 명시되어 있으므로, 분묘 관련 리스크를 충분히 반영한 가격으로 입찰을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 대규모(약 4,900평)의 토지로서, 현황 과수원으로 즉시 이용할 수 있으나, 농지취득자격증명, 분묘기지권, 법정지상권 등의 복합적인 권리 문제가 얽혀있는 난이도 높은 물건입니다. 입찰에 앞서 농취증 발급 가능성과 특수 권리에 대한 명확한 분석 및 명도 전략 수립이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

대규모 면적: 약 4,909평에 달하는 면적으로, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

개발 호재: 일부 '제2종일반주거지역' 포함 및 인근에 대규모 '진영테크업 일반산업단지'가 조성될 예정입니다.

저감 요인: 복잡한 권리 관계와 농취증 제출 의무로 인해 입찰 경쟁률이 낮아져 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 철저한 권리 분석을 통해 리스크를 관리할 수 있는 전문 투자자에게 유리합니다.

법원 정보

창원지방법원 경매2계