나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11833 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층1-048호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재 ""증산역"" 붂서측 인근에 위치하는 구분건물로서 주위는 근린생활시설, 금융기관, 증산역, 아파트 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 일반적 교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 7층 건 중 1층 1-048호로
외벽: 모르타르 위 페인팅, 복합판넬, 치장석 붙임, 강화유리 등.
내부: 내부인테리어 등.
창호: 샷시창호, 강화유리 등.

이용상태

판매시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 주차장설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

유통상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임.

2) 실지조사 결과 대상물건과 인접한 구분건물 사이에 설치된 경계벽이 제거되어 각 구분건물이 구조상 및 이용상의 독립성을 상실하였으나, 각 구분건물의 위치와 면적 등의 특정성 여부, 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 것으로 그 복원이 용이한 것인지 등에 대하여 경매진행시 확인하시기 바람.

물건 비고

본건 건물 1층 1-048호는 공부상 별개 호이나 인접한 1-049호와 경계벽이나 바닥 경계선 없이 하나의 창고로 이용 중이며, 집합건축물대장 및 건축물현황도 등에 의해 호실의 위치나 면적을 특정가능하므로 입찰시 참조 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11833 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1292 라피에스타양산 1층 1-048호

용도: 판매시설 (건축물대장상 판매시설, 문화및집회시설, 제2종근린생활시설 복합 용도)

감정가: 933,000,000원

토지면적: 22.04㎡ (약 6.67평)

토지지분: 22.04㎡ (약 6.67평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 39.69㎡ (약 12.01평)

건물지분: 39.69㎡ (약 12.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포산신용협동조합

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 3층 / 지상 7층 건물 중 1층 1-048호

총 등기부채권액: 약 1,167,160,000원 (근저당 6.6억원 + 임의경매 청구액 5.07억원)

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리에 소재한 ""라피에스타양산"" 건물 1층 1-048호입니다.

증산역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 금융기관, 증산역, 대규모 아파트 단지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황은 차량 접근이 가능하며, 주변 가로망 상태는 보통입니다.

대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m) 등과 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 유통상업지역, 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.

본건 건물 자체는 복합 상가 건물로, 내부에는 다양한 판매시설, 근린생활시설, 금융기관 등이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

주변에는 대규모 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적인 소비 수요가 풍부합니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.3. 권리분석

본건은 포산신용협동조합의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다.

말소기준권리는 2021년 8월 11일 접수된 포산신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 본건에 설정된 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라는 기재가 있으나, 구체적인 내용이 없어 입찰 전 반드시 현황을 확인해야 합니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권이전 3번 신탁등기 말소 (주식회사제이엔씨파트너스양산)

* 소유권이전 (이윤정)

* 근저당권 (포산신용협동조합, 660,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매개시결정 (포산신용협동조합, 507,160,000원)

임차인 현황: 인수되는 보증금은 없으며, 합계 0원입니다.

임대관계는 미상으로, 현재 임차인이 있는지 여부 및 계약 내용은 별도로 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본건이 소재한 라피에스타양산은 증산역 인근의 상업지역 내에 위치한 복합 상가 건물입니다.

증산역을 중심으로 형성된 상권은 배후 아파트 단지 수요와 역을 이용하는 유동인구를 흡수할 수 있는 입지입니다.

판매시설 용도로, 주변 근린생활시설 및 금융기관과 함께 지역 상권을 형성하고 있습니다.

건축물 현황도상 주용도 외 문화 및 집회시설, 제2종 근린생활시설 등으로도 활용 가능한 점을 고려할 때, 다양한 업종의 입점이 가능합니다.

경쟁 상권으로는 인근의 다른 상업시설 및 상가 밀집 지역이 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 증산역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 아파트 단지가 다수 분포하고 있어 주거 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

근린생활시설, 금융기관, 병원, 학교 등이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 건물 내 주차장 설비 및 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비 등 기본적인 건물 설비는 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 문제는 본건 건물 1층 1-048호가 공부상으로는 별개의 호실이나, 인접한 1-049호와 경계벽이나 바닥 경계선 없이 하나의 창고처럼 이용 중이라는 점입니다.

이는 향후 원상 복구가 필요할 수 있으며, 이에 따른 복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

입찰 시에는 집합건축물대장 및 건축물현황도 등을 통해 정확한 호실의 위치와 면적을 특정할 수 있는지, 그리고 복원이 용이한 상태인지 상세히 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상으로, 현재 실질적인 임차인이 있는지, 있다면 임대료 및 보증금 조건은 어떻게 되는지 파악이 중요합니다.

총 등기부채권액이 감정가를 상회하므로, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 정보가 불명확하여 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 양산시 물금읍 증산역 역세권에 위치한 판매시설로서, 상업적 가치가 높은 입지를 자랑합니다.

인접한 아파트 단지 및 유동인구를 기반으로 한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

그러나 인접 호실과의 경계벽 제거로 인한 일체 이용 상태는 낙찰 후 해결해야 할 과제이며, 복원 가능성 및 비용 측면에서 면밀한 검토가 요구됩니다.

임대 관계 미상 및 불확실한 지상권 존재 가능성은 추가적인 주의를 요합니다.

높은 채권 총액은 경매가의 상한선을 설정하는 데 중요한 고려 요소가 될 것입니다.

1.8. 투자 포인트

역세권 상업시설: 증산역 인근이라는 지리적 이점을 바탕으로 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대.

잠재적 가치 상승: 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따라 가치 상승 가능성.

복합 용도 활용: 판매시설 외 다양한 업종(근린생활시설, 문화시설 등)으로 활용 가능하여 투자 유연성 확보.

합리적인 가격 기대: 경계벽 제거 문제 및 높은 채권 총액 등으로 인해 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 기회.

1.9. 예상 입찰가

본건은 감정가 933,000,000원이나, 인접 호실과의 통합 이용 상태, 임대 관계 미상, 불명확한 지상권 등 리스크 요소를 고려해야 합니다.

또한, 총 등기부채권액이 감정가를 초과하는 점은 경매 낙찰가의 하한선을 설정하는 데 영향을 미칩니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가 대비 약 80% ~ 100% 수준인 750,000,000원 ~ 950,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

실제 입찰 시에는 본건의 최신 시세, 주변 유사 물건의 낙찰가율, 예상되는 복원 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.