나이스옥션 법원경매 포항 2025타경360 [1] 경상북도 포항시 남구 해도동 33-12 학산타워빌딩 18층1801호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재‘포항고속버스터미널’남측 인근에 위치하는 집합건물인 ""학산타워빌딩 제18층 제1801호"" 로서 주위일대는 노선상가 및 업무시설, 근린생활시설, 후면 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철골철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 20층건 중 제18층 제1801호 단위상가로서,
외 벽 : 복합판넬, 화강석 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등
바 닥 : 데코타일 등 마감
창 호 : 페어글라스 등 임.

이용상태

사무실로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형지로서 인접지와 등고 대체로 평탄하며 '건부지(상업용)부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 폭 약 30미터, 동측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로와 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심)(시가지경관지구), 대로2류(폭 30m
~35m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 소 유 자 : 제시목록상 소유자는 ""김철근""임.
2) 임대관계 : 미상임.
3) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 포항지원 2025타경360 (1)

소재지: 경상북도 포항시 남구 해도동 33-12, 학산타워빌딩 18층 1801호

용도: 근린상가

감정가: 241,000,000원

토지면적: 91.55㎡ (약 27.7평)

토지 지분: 91.55429999999998㎡ (약 27.7평)

건물면적: 734.27㎡ (약 222.1평)

건물 지분: 734.27㎡ (약 222.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 세부 정보

건물 구조: 철골철근콘크리트라멘조 슬래브지붕 20층 건물 중 제18층 제1801호 단위상가

건물 마감: 외벽 - 복합판넬, 화강석 등 / 내벽 - 벽지, 타일 등 / 바닥 - 데코타일 등 / 창호 - 페어글라스 등

토지 형상 및 이용상태: 2필 일단의 세장형 토지로서 '건부지(상업용)부지'로 이용 중

토지 이용계획:

* 기호(1): 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역

* 기호(2): 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 남구 해도동 소재 ‘포항고속버스터미널’남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 노선상가, 업무시설, 근린생활시설, 주택지대 등으로 형성되어 있음. 학산타워빌딩의 도로명 주소는 경상북도 포항시 남구 중앙로 154 (해도동)임.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시됨.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2018-03-05

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 인수 금액은 없으나 실질적인 인수 여부 및 부담에 대한 추가 확인이 필요함.

3.2. 말소기준권리 및 등기부 요약

* 말소기준권리: 2019-10-14 접수된 하나은행 근저당 (을1)

* 등기부채권 총액: 116,400,000원

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (김철근, 2019-10-14)

* 근저당 (하나은행, 2019-10-14, 116,400,000원) - 말소기준권리

* 압류 (포항시, 2025-01-14)

* 임의경매 (하나은행, 2025-05-15)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

3.3. 인수 보증금 합계

0원 (임차인 현황 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 해도동 일대는 포항고속버스터미널 인근에 자리하여 유동인구가 있는 지역으로, 노선상가 및 다양한 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있음. 주변에는 학산타워빌딩 외에도 다양한 상업 및 업무용 건물이 밀집해 있음.

4.2. 혐오시설 및 기타 특이사항

주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 상업 및 주택지대가 혼재되어 있어 업종 선택 시 주변 환경을 고려할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

포항고속버스터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 상가 및 업무시설 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강 이 존재한다는 점임. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 이는 명의상 임대차이거나 기타 복잡한 관계가 있을 수 있으므로, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

6.2. 건물 노후화

건축물 사용승인일이 1992년 7월 9일로 약 30년 이상 경과한 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 포항고속버스터미널 인근의 상업지역에 위치한 학산타워빌딩 내 구분상가로, 교통 및 입지 접근성이 양호한 편임. 주변에 상가 및 업무시설이 밀집해 있어 상권 활성화 잠재력이 있으나, 20층 건물로서 중층인 18층에 위치하여 접근성이 다소 떨어질 수 있음. 무엇보다 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 변수이며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어 권리분석 및 명도 시 각별한 주의가 요구됨.

8. 투자 포인트

* 포항고속버스터미널 인근으로 지역 내 상업 및 교통의 요지에 위치.

* 학산타워빌딩은 다용도 시설로 활용 가능성이 높아, 향후 건물 가치 상승 기대.

* 상업지역 내 위치하여 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능.

9. 예상 입찰가

인수 보증금(0원)을 제외한 권리 분석상으로는 추가 인수 부담이 없는 것으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 명도 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요함. 감정가 241,000,000원을 기준으로, 명도 비용 및 기타 예상치 못한 제반 비용을 고려하여 입찰가 산정 시 보수적인 접근이 권장됨. 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 임차인과의 협의 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.